Gminy popełniają błędy w przetargach pisemnych na sprzedaż działek

• przetargu ustnego nieograniczonego;
• ustnego ograniczonego;
• pisemnego nieograniczonego lub
• pisemnego ograniczonego.

Z art. 40 ust. 2 u.g.n. wynika zaś, że przetarg ustny ma na celu uzyskanie najwyższej ceny, pisemny – wybór najkorzystniejszej oferty. Przetarg ograniczony w myśl ust. 2a organizuje się, jeżeli warunki przetargowe mogą być spełnione tylko przez ograniczoną liczbę osób, zaś w myśl ust. 3 o zastosowanej formie przetargu decyduje jego organizator.

Organizator przetargu – definicja

Jak zauważył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z 21 listopada 2013 r. (sygn. akt II SA/Ol 740/13), w ustawie nie zdefiniowano jednak pojęcia „organizator przetargu'. Zdaniem WSA przyjąć trzeba, że jest nim:

• starosta – w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz
• organ wykonawczy gminy, powiatu i województwa – w odniesieniu do nieruchomości stanowiących odpowiednio własność gminy, powiatu i województwa.

Za tym, że w przypadku gminy organizatorem przetargu powinien być jej organ wykonawczy, przemawia dodatkowo art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym (dalej: u.s.g.), zgodnie z którym do zadań wójta gminy należy w szczególności gospodarowanie mieniem komunalnym.

Natomiast szczegółowe zasady dotyczące sposobu i trybu przeprowadzania przetargów na zbycie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność JST oraz przeprowadzania rokowań po drugim przetargu zakończonym wynikiem negatywnym, określa rozporządzenie w sprawie sposobu i trybu organizowania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (dalej: rozporządzenie).

Przetarg pisemny: wymagane informacje i kryteria

W myśl par. 16 rozporządzenia w ogłoszeniu o przetargu pisemnym nieograniczonym zamieszcza się w szczególności informacje o:

danych wymienionych w art. 35 ust. 2 pkt 1–5 i 7–11 (czyli m.in. oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz katastru nieruchomości; jej powierzchnię; opis, przeznaczenie; sposób zagospodarowania; termin zagospodarowania nieruchomości; informacje o związanych z nią opłatach – red.)

• cenie wywoławczej;
• obciążeniach nieruchomości;
• zobowiązaniach, których przedmiotem jest nieruchomość;
• możliwości, terminie i miejscu składania pisemnych ofert;
• terminie i miejscu, w którym można zapoznać się z dodatkowymi warunkami przetargu;
• terminie i miejscu części jawnej przetargu;
• wysokości wadium, formach, terminie i miejscu jego wniesienia;
• sposobie ustalania opłat z tytułu użytkowania wieczystego;
• skutkach uchylenia się od zawarcia umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej;
• zastrzeżeniu, że właściwemu organowi przysługuje prawo zamknięcia przetargu bez wybrania którejkolwiek z ofert.

Natomiast jak stanowi par. 17 ust. 2 rozporządzenia pisemna oferta powinna zawierać:

1. imię, nazwisko i adres oferenta albo nazwę lub firmę oraz siedzibę, jeżeli oferentem jest osoba prawna lub inny podmiot;
2. datę sporządzenia oferty;
3. oświadczenie, że oferent zapoznał się z warunkami przetargu i przyjmuje te warunki bez zastrzeżeń;
4. oferowaną cenę i sposób jej zapłaty;
5. proponowany sposób realizacji dodatkowych warunków przetargu.

Z kolei, zgodnie z par. 21 rozporządzenia „komisja przetargowa bierze pod uwagę zaoferowaną cenę oraz inne kryteria wpływające na wybór najkorzystniejszej oferty, ustalone w warunkach przetargu”.

Zatem z zestawienia przywołanych przepisów wynika wniosek, że gmina organizując przetarg pisemny powinna określić w ramach kryteriów branych pod uwagę przy wyborze ofert zarówno cenę, jak i inne (dodatkowe). W praktyce te „inne kryteria” mogą ustalać np. wielkość zabudowy powierzchni działki czy termin zakończenia budowy. Tego rodzaju kryteria mają szczególne znaczenie, gdy chodzi o uporządkowanie struktury zabudowy czy inne względy związane z zadaniami na rzecz lokalnej społeczności.

Orzecznictwo RIO

W wystąpieniu pokontrolnym Regionalnej Izby Obrachunkowej w Katowicach z 23 maja 2025 r. (znak WK.610.2.2025.4) zwróciła uwagę jednej z gmin, że sprzedając trzy nieruchomości w trybie pisemnych przetargów nieograniczonych, jako jedyne kryterium wyboru oferty najkorzystniejszej określiła cenę, bez wskazania innych kryteriów wyboru oferty. Według RIO gmina naruszyła w ten sposób art. 40 ust. 2 u.g.n.

Izba pouczyła gminę, że zastosowanie ceny jako jedynego kryterium wyboru oferty najkorzystniejszej przewidziane jest tylko przy przetargu ustnym. Natomiast cechą charakterystyczną przetargu pisemnego jest to, że ofertę najkorzystniejszą wybiera się nie tylko na podstawie ceny (kryterium obowiązkowe), ale też innych obiektywnych kryteriów określonych przez sprzedawcę. W ramach wniosku pokontrolnego RIO nakazała, aby kontrolowana gmina wzmocniła nadzór nad pracownikami urzędu organizującymi pisemne przetargi nieograniczone. ©℗