Na kolejny okres najmu lokalu z tym samym 
przedsiębiorcą zgodzić się muszą rajcy

Do urzędu miasta zgłosił się przedsiębiorca, któremu kończy się roczna umowa najmu lokalu użytkowego. Burmistrz zamierza zawrzeć umowę na kolejny rok. Czy potrzebna jest uchwała rady miasta wyrażająca na to zgodę, jeśli łączny okres najmu nie przekroczy trzech lat?

Burmistrz nie może bez zgody rady miasta zawrzeć kolejnej umowy najmu na tę samą nieruchomość. W myśl art. 13 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.), z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności mogą być przedmiotem najmu.

Zasady zawierania umów wynikające z ustaw

Zasady zawierania umów najmu, w tym m.in. to, kiedy musi odbywać się to w trybie przetargu, a kiedy może bez niego – określa art. 37 ust. 4–4a u.g.n. Z ust. 4 wynika, że zawarcie umów najmu na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu. Przy czym wojewoda albo odpowiednio rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów. Ponadto w myśl art. 37 ust. 4a u.g.n., umowy najmu zawiera się w drodze bezprzetargowej:

1) na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony, jeżeli najemcą nieruchomości jest organizacja pożytku publicznego,

2) na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata, ale nieprzekraczający czasu trwania umowy o partnerstwie publiczno-prywatnym, jeżeli najemcą nieruchomości jest partner prywatny lub spółka, o której mowa w art. 14 ust. 1 albo 1a ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym, jeżeli najem stanowi wniesienie wkładu własnego podmiotu publicznego, a wybór partnera prywatnego nastąpił w trybie przewidzianym w art. 4 ust. 1 lub 2 tej ustawy (czyli przy zastosowaniu przepisów prawa zamówień publicznych lub ustawy o umowie koncesji na roboty budowlane lub usługi – przyp. red.).

Z punktu widzenia poruszonej problematyki kluczowe znaczenie ma jednak art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym (dalej: u.s.g.). Zgodnie z tym przepisem „do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej”. Regulacja ta dodaje, że uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do trzech lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość oraz że do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy.

Orzecznictwo

Kwestie zawierania umów najmu bez przetargu wyjaśnił m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z 12 stycznia 2017 r. (sygn. akt II SA/Ol 1364/16). Wskazał, że zgoda rady gminy określona w drodze uchwały może dotyczyć jedynie:

• zawierania umów na czas oznaczony powyżej 3 lat lub na czas nieoznaczony oraz
• zawierania umów kolejnych po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.

Co prowadzi do wniosku, że zdanie drugie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym należy interpretować, w kontekście kompetencji organów gminy, wyłącznie w ten sposób, że kolejne umowy dotyczące tej samej nieruchomości powinny być traktowane tak, jak umowy zawierane na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata.

Powyższe stanowisko potwierdza orzecznictwo regionalnych izb obrachunkowych. RIO w Krakowie w wystąpieniu pokontrolnym z 9 grudnia 2024 r. (znak WK.6130.34.24); stwierdziła jako nieprawidłowość: „naruszenie, przez wójta gminy w 2022 r. kompetencji rady gminy, zawartych w art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym stanowiących, iż do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu dotyczących m.in. oddania w najem nieruchomości, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do trzech lat strony zawierają kolejną umowę, której przedmiotem jest ta sama nieruchomość”. RIO ustaliła, że w rozpatrywanej sprawie po zakończeniu umowy najmu lokalu użytkowego znajdującego się w budynku byłego gimnazjum (zawartej pierwotnie na 13 miesięcy), wójt gminy zawarł kolejną umowę tej samej nieruchomości, tym razem na cztery miesiące, ale bez uzyskania na to stosownej zgody rady gminy. We wniosku pokontrolnym organ nadzoru nakazał, aby przestrzegać kompetencji przynależnych radzie gminy, określonych w art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g. I podkreślił, że w myśl tego przepisu „do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy przekraczających zakres zwykłego zarządu, w szczególności w odniesieniu do oddawania nieruchomości w najem lub dzierżawę, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość”. Z powyższego wynika więc, jeśli chodzi o umowy najmu zawierane bez przetargu na okres poniżej 3 lat, to nawet mimo tego, że następują po sobie i nie przekraczają sumarycznie trzech lat, to i tak wymagana jest zgoda rady gminy w formie stosownej uchwały. ©℗