Tworzenie planów ogólnych według urbanistów zostanie utrudnione przez przyjmowanie Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych niezgodnych ze studium. Inwestorzy uważają, że to krok w dobrą stronę, bo usprawni budowę mieszkań

Tworzenie planów ogólnych ma przed sobą kolejną przeszkodę. Kontrowersje budzi art. 14 projektu ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Stanowi on, że w okresie przejściowym reformy planowania przestrzennego – a więc do uchwalenia przez gminy planów ogólnych – bloki w ramach Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych (ZPI) będzie można stawiać również tam, gdzie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przewiduje inny rodzaj zabudowy. Dziś przepisy na to nie pozwalają.

Co się zmieni w planowaniu przestrzennym?

ZPI to nowe narzędzie planistyczne – szczególna forma planu miejscowego. Uchwalany jest przez radę gminy na wniosek inwestora po negocjacjach i zawarciu umowy urbanistycznej. ZPI obejmuje inwestycję główną (np. osiedle mieszkaniowe) i uzupełniającą. Inwestor ma też partycypować w kosztach uchwalenia ZPI. Co istotne, wejście w życie dokumentu powoduje, że moc tracą obowiązujące dla danego terenu plany miejscowe. To wszystko ma ułatwić współpracę samorządów z inwestorami. ZPI musi być jednak zgodne z dokumentami strategicznymi – dziś ze studium, a po jego wygaszeniu (najpóźniej 1 stycznia 2026 r.) – z planem ogólnym, który go zastąpi.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce jednak, aby do końca 2025 r. ZPI, których inwestycję główną stanowi zabudowa mieszkaniowa, mogły być uchwalane również na terenach przeznaczonych w studium pod inną zabudowę – np. usługową. Przepis nie będzie miał zastosowania do terenów z zabudową zagrodową i rolniczą, zieleni, sportu i rekreacji.

Tworzenie planów ogólnych a Zintegrowany Plan Inwestycyjny

– Gdy warunek zostanie spełniony, to do czasu wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie wyłączone będą obowiązki sporządzenia przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta projektu ZPI zgodnie z zapisami studium oraz stwierdzenia przez radę gminy, że ZPI nie narusza ustaleń studium – tłumaczy Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

Według urbanistów to drugi – po kwestii wydawania decyzji wz, dla terenów, które w planie ogólnym mogą mieć zakaz zabudowy – wyłom w reformie planowania przestrzennego (o problemach z tzw. wuzetkami pisaliśmy w artykule „Zabudowa może się rozlewać pomimo planów ogólnych”, DGP nr 23/2025).

– Tego się nie da pogodzić. Najpierw ministerstwo przygotowuje wielką reformę, nakazując przyjmować plany ogólne według skomplikowanych algorytmów, które mają ograniczyć zabudowę, po czym za chwilę samo sobie przeczy – mówi dr Łukasz Grzesiak, urbanista i kierownik Referatu Planowania Przestrzennego i Budownictwa Urzędu Gminy Kłodawa (woj. lubuskie).

– Zaproponowaną zmianę przepisów przejściowych odczytujemy jako wyraz świadomości ustawodawcy, że studia są w Polsce przestarzałe i stanowią blokadę przed możliwością skorzystania z ZPI – uważa z kolei Michał Leszczyński, dyrektor działu prawnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Uwzględniać ZPI w planie ogólnym czy nie?

Tworząc plan ogólny, należy dokonać bilansu – ile i jaki rodzaj zabudowy będzie możliwy do realizacji w danej gminie. W pierwszej kolejności uwzględnia się obszary z funkcją mieszkaniową w obowiązujących już planach miejscowych. Jeśli więc gmina zdecyduje się na procedowanie ZPI na nowych zasadach równolegle do planu ogólnego, skomplikuje to cały proces.

– Pojawia się pytanie, czy jeśli ZPI będzie w trakcie realizacji, to mamy je uwzględniać w planie ogólnym czy też nie? Teoretycznie nie mamy prawa tego zrobić. A co, jeśli na terenie, dla którego przygotowywany będzie ZPI, z bilansu wynikać będzie brak możliwości rozwoju zabudowy? Mamy udawać, że tego nie widzimy, tak jak w przypadku realizacji decyzji wz? – pyta dr Łukasz Grzesiak.

Dodaje, że jeśli ZPI zostanie przyjęty przed planem ogólnym, to w teorii należałoby to uwzględnić w projekcie tego drugiego. To jednak może być niemożliwe ze względu na przyjęte już wcześniej parametry. Z kolei ingerencja w opracowane już strefy planistyczne wymagałaby procedowania planu ogólnego od nowa. Na to gminy nie mogą sobie jednak pozwolić, bo nieuchwalenie tych dokumentów w terminie zablokuje inwestycje (nie będzie można przyjmować planów miejscowych).

Uwolnienie gruntów pod mieszkania

Inni eksperci podkreślają jednak, że proponowana przez rząd zmiana to ujednolicenie przepisów przejściowych. O ile dla instalacji OZE czy inwestycji celu publicznego wyłączono konieczność zachowania zgodności ze studium, o tyle dla inwestycji mieszkaniowych – nie.

– Należy podkreślić, że reforma planowania w okresie przejściowym zamknęła dopuszczalność jakichkolwiek nowych zmian studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Z kolei ZPI z natury mają być inwestycjami punktowymi, które mogłyby wymagać punktowych zmian w studium – ocenia dr Aleksandra Błaszczyńska-Śmigielska z kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni. Przypomina również, że już po przyjęciu planów ogólnych nowe ZPI będą musiały być z nimi zgodne, ale dopuszczalne będzie procedowanie zmiany planu.

– Do czasu uchwalenia planów ogólnych nowe przepisy umożliwią wykorzystanie potencjału terenów, które dziś są blokowane przez przestarzałe ustalenia. W polskich miastach wciąż jest bowiem wiele terenów przeznaczonych pod przemysł czy usługi, choć dziś te funkcje nie mają już na danym obszarze uzasadnienia. Podobny mechanizm sprawdził się już przy specustawie mieszkaniowej, dzięki której wiele atrakcyjnych terenów mogło zostać przekształconych na potrzeby budownictwa wielorodzinnego – dodaje Michał Leszczyński.

Urbaniści przygotowujący plany ogólne mają jednak odmienną perspektywę – uważają, że plan ogólny powinien mieć charakter dokumentu strategicznego, porządkującego przestrzeń.

– Oczywiście można go zacząć zmieniać dzień po uchwaleniu, ale nie na tym miała polegać ta reforma. Chodzi o to, żeby plany miejscowe były dostosowane do POG, a nie odwrotnie. Polityka przestrzenna ma być spójna i długofalowa – ocenia dr Łukasz Grzesiak.