Subskrybuj nas na Youtube
Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad zmianami przepisów, które mają zachęcić gminy i inwestorów do korzystania ze zintegrowanych planów inwestycyjnych. Jednak, jak się okazuje, są gminy, których nie trzeba zachęcać – już bowiem zawarły umowy urbanistyczne z inwestorami i uchwaliły pierwsze plany.
Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) jest szczególną formą planu miejscowego. Obejmuje obszar inwestycji głównej (np. zabudowę mieszkaniową wielorodzinną lub usługową) oraz inwestycji uzupełniającej (np. sieci uzbrojenia terenu, drogi publiczne, przedszkola czy placówki opieki zdrowotnej). ZPI jest uchwalany przez radę gminy na wniosek inwestora po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej określającej zasady i warunki realizacji inwestycji uzupełniającej oraz zobowiązania stron. Inaczej niż w przypadku korzystania z przepisów specustawy mieszkaniowej w trybie ZPI można lokalizować nie tylko inwestycje mieszkaniowe, lecz także inne typy inwestycji (usługowe, przemysłowe, instalacje odnawialnych źródeł energii).
Są już liderzy
Przed upływem roku od wejścia w życie reformy planowania przestrzennego okazało się, że są już pierwsze gminy i pierwsi inwestorzy, którzy skorzystali z nowego narzędzia lokalizowania inwestycji. Pierwsza uchwała przyjmująca ZPI pojawiła się na Śląsku – w gminie Goczałkowice-Zdrój (21 sierpnia 2024 r.). Na obszarze inwestycji głównej przewidziano lokalizację elektrowni słonecznej oraz wyznaczono teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W ramach inwestycji uzupełniającej zaplanowano realizację przystanku autobusowego. W toku prac nad projektem ZPI gmina przeprowadziła dwukrotnie pełne konsultacje społeczne, tj. w formach: zbierania uwag, spotkania otwartego i prowadzenia punktu konsultacyjnego. Jak wynika z uzasadnienia uchwały, inwestor zobowiązał się do poniesienia kosztów realizacji ustalonych inwestycji.
Drugi ZPI został przyjęty w gminie Łuków (woj. lubelskie) uchwałą rady gminy z 30 sierpnia 2024 r. W tym przypadku obszar inwestycji głównej również przeznaczono dla elektrowni słonecznej, a w ramach inwestycji uzupełniającej przewidziano realizację sieci wodociągowej. Gmina skorzystała z przepisu dopuszczającego ograniczenie form konsultacji społecznych do zbierania uwag oraz prowadzenia konsultacji w skróconym, 21-dniowym terminie. W umowie urbanistycznej inwestor zobowiązał się do pokrycia kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej i pokrycia wszystkich kosztów uchwalenia ZPI. Z kolei gmina Łuków zobowiązała się do realizacji sieci wodociągowej oraz zwolnienia inwestora w całości z opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości. W tym przypadku w wyniku negocjacji przyjęto m.in. rozwiązanie wynikające z art. 37ed ust. 3 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, na podstawie którego gmina może się zobowiązać do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeżeli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy (oczywiście przy założeniu, że koszty realizacji tej inwestycji pokrywa inwestor).
Rozszerzenie inwestycji
Kolejne dwie uchwały w sprawie przyjęcia ZPI zostały podjęte na Dolnym Śląsku. Organ stanowiący podwrocławskiej gminy Długołęka przyjął uchwałę 28 listopada 2024 r. Inwestycja główna polega na rozszerzeniu realizowanej budowy stacji serwisowej samochodów o funkcję zakładu napraw powłok lakierniczych. Jako inwestycję uzupełniającą przyjęto budowę odcinka gminnej sieci kanalizacji sanitarnej ciśnieniowej, która ma służyć obsłudze stacji serwisowej. W tym przypadku również gmina skorzystała ze skróconego okresu konsultacji społecznych, które ograniczono do zbierania uwag. W umowie urbanistycznej inwestor zobowiązał się do wykonania inwestycji uzupełniającej, pokrycia w całości kosztów jej realizacji oraz pokrycia w całości poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia ZPI. Dodatkowo zastrzeżono, że inwestor po zrealizowaniu inwestycji uzupełniającej przeniesie prawo własności sieci kanalizacji na gminną spółkę wodociągowo-kanalizacyjną, ponieważ sieć ta będzie służyć również do obsługi sąsiednich działek.
Rada Miejska dolnośląskiej gminy Bolków przyjęła ZPI 29 listopada 2024 r. Celem planu było zrealizowanie wniosku inwestora o wyznaczenie terenów, na których dopuszcza się budowę urządzeń wytwarzających energię z OZE w formie elektrowni słonecznej (inwestycja główna). W ramach inwestycji uzupełniającej inwestor zobowiązał się do: przebudowy systemu melioracji szczegółowej zlokalizowanego na obszarze projektowanej elektrowni słonecznej, prowadzenia bieżących prac konserwacyjnych tego systemu przez cały okres użytkowania urządzeń OZE oraz utrzymania i przygotowania drogi dojazdowej. Zgodnie z zawartą umową urbanistyczną inwestor zobowiązał się do pokrycia całości kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej oraz całości kosztów uchwalenia ZPI. Gmina Bolków skorzystała ze skróconego terminu prowadzenia konsultacji społecznych, tj. wyłącznie w formie zbierania uwag. Co ciekawe, zarówno w tym przypadku, jak i w gminach Długołęka czy Łuków w toku konsultacji nie wpłynęły żadne uwagi ani wnioski.
Mniejsze gminy bardziej chętne
Przykłady pierwszych ZPI i umów urbanistycznych pokazują, że to nowe narzędzie lokalizowania inwestycji bardzo powoli zyskuje na popularności, a pierwsze szlaki przecierają na razie mniejsze gminy. Analiza wniosków inwestorów prowadzi do konkluzji, że inwestycje główne na razie dotyczą przede wszystkim lokalizacji instalacji OZE (innych niż elektrownie wiatrowe), a inwestycje uzupełniające obejmują sieci uzbrojenia terenu lub drogi służące głównemu zamierzeniu inwestora. Można się spodziewać, że do końca okresu obowiązywania specustawy mieszkaniowej, czyli do końca przyszłego roku, ZPI może być rzadko stosowane do realizowania inwestycji mieszkaniowych. Tego rodzaju inwestycje nadal są lokalizowane za pomocą dotychczasowych narzędzi planistycznych. Przykładowo we Wrocławiu przyjęto w październiku 2024 r. nową uchwałę w sprawie lokalnych standardów urbanistycznych dla inwestycji mieszkaniowych realizowanych w trybie specustawy mieszkaniowej.
Różne modele partycypacji
Treść pierwszych zawartych umów urbanistycznych ukazuje z kolei różne modele partycypacji gminy i inwestora. Pojawiają się umowy, w których inwestor zobowiązuje się do realizacji i pokrycia pełnych kosztów realizacji zarówno inwestycji głównej, jak i uzupełniającej, a także pokrycia wszystkich kosztów uchwalenia ZPI. Jednak zawarto też umowę z większym zaangażowaniem gminy, która zobowiązała się do realizacji inwestycji uzupełniającej czy zwolnienia inwestora z opłaty planistycznej.
Liczba procedowanych wniosków inwestorów i podjętych uchwał rad gminy w sprawie wyrażenia zgody na przystąpienie do sporządzania ZPI potwierdza nadal małe, choć wzrastające zainteresowanie wyborem tego trybu. Wśród gmin, w których rozpoczęto prace nad projektami ZPI i umowy urbanistycznej, są m.in.: Kraków, Lublin, Katowice, Lądek-Zdrój, Leszno, Korfantów, Kołbaskowo, Stare Bogaczowice, Piaseczno, Wejherowo, Kołobrzeg czy Kędzierzyn-Koźle. ©℗
