Gmina nie może się zgodzić na alternatywną formę regulowania czynszu lokali użytkowych

Wykonujemy usługi związane m.in. z serwisem klimatyzacji i wynajmujemy od gminy lokal użytkowy. Jednak ostatnio, wskutek wzrastających kosztów działania firmy, czynsz stanowi dla nas poważne obciążenie. Z tego powodu chcemy zaproponować gminie, aby należności w 50 proc. były uiszczane w formie przelewu, a w 50 proc. w formie usługi o odpowiedniej wartości realizowanej na rzecz gminy. Czy jest to formalnie możliwe?

Stosunek najmu zawiązuje się na podstawie umowy, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się do płacenia wynajmującemu umówionego czynszu. Stosunek prawny najmu ma charakter dwustronnie zobowiązujący i wzajemny (art. 487 kodeksu cywilnego; dalej: k.c.). Ekwiwalentem świadczenia wynajmującego, które polega na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy polegające z kolei na płaceniu umówionego czynszu. W związku z tym najem jest umową odpłatną. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wtedy, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz stanowiący ekwiwalent za możliwość korzystania z rzeczy. Nie można mówić o zawarciu umowy najmu, jeżeli nie określono w niej czynszu. Wskazał na to m.in. Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z 1 marca 2016 r. (sygn. akt I ACa 1190/15).

Jak wynika z art. 659 k.c., czynsz można płacić zarówno w pieniądzach, jak i w innych, alternatywnych świadczeniach. Ta regulacja nie ma jednak automatycznego zastosowania we wszystkich rodzajach umów najmu. Ograniczeniem może być np. status prawny wynajmującego – w przypadku opisanym w stanie faktycznym jest nim gmina.

Strony ustalą warunki

Jeśli w umowie strony ustaliły warunki płatności czynszu w formie kwot pieniężnych, to tylko taka forma jest obowiązująca. Potwierdza to art. 354 k.c., z którego wynika, że dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający tym zwyczajom. Zatem już z samej zasady trwałości umowy można wnioskować, że każda z jej stron ma wykonać swoje powinności, w tym najemca – płacić czynsz oznaczony pieniężnie.

Jednocześnie przy zawieraniu umów z podmiotami publicznymi, np. samorządowymi, trzeba pamiętać, że co do zasady powinny one przyjmować tylko rozliczenia pieniężne, a nie ich surogaty w postaci usług czy innych świadczeń (art. 5 ust. 1 pkt 5 ustawy o finansach publicznych; dalej: u.f.p.). Oznacza to, że nawet gdyby gmina chciała zamienić rozliczenie czynszu z formy pieniężnej na inne usługi zastępcze, to i tak mogłoby to być dla niej wątpliwe prawnie z uwagi na ograniczenia, które ją obowiązują na gruncie gospodarki finansowej (art. 24 ust. 1 u.f.p.). Co prawda w praktyce występują różne formy „odpracowania” czynszu wobec gminy, ale dotyczy to lokali (komunalnych) służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nie gospodarczych – jak ma to miejsce w sytuacji opisanej przez czytelnika.

Szczególne zasady

Być może rozwiązaniem jest skorzystanie z możliwości, jaką daje art. 59 ust. 1 u.f.p. Zgodnie z nim w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem dłużnika lub interesem publicznym należności pieniężne mające charakter cywilnoprawny, przypadające jednostce samorządu terytorialnego lub jej jednostkom podległym, mogą być umarzane albo ich spłata może być odraczana lub rozkładana na raty, na zasadach określonych przez organ stanowiący jednostki samorządu terytorialnego. W myśl art. 59 ust. 2 u.f.p. to organ stanowiący JST określa szczegółowe zasady, sposób i tryb udzielania ulg i warunki dopuszczalności pomocy publicznej w przypadkach, w których ulga stanowić będzie pomoc publiczną. Organ stanowiący JST wskazuje też uprawnionych do udzielania tych ulg – organ lub osobę.

Trzeba zatem wyraźnie podkreślić, że z punktu widzenia gminy niemożliwa jest zmiana rozliczeń czynszu na podany w pytaniu czytelnika system. Gminę obowiązują określone przepisy finansowe. W konsekwencji podstawą rozliczeń powinien być tylko czynsz płatny w pieniądzu. Wyjściem z sytuacji może być zastosowanie przez gminę innych form wsparcia, np. odroczenie płatności czynszu albo nawet częściowe umorzenie. Jest to jednak kwestia indywidualnych ustaleń w konkretnym przypadku. ©℗