Mity warszawskiej reprywatyzacji

Dziś przekonamy się, czy ustawa z 25 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy – Kodeks rodzinny i opiekuńczy jest zgodna z ustawą zasadniczą.

Trybunał Konstytucyjny, który w ubiegłym tygodniu rozpoznał wniosek prezydenta RP Bronisława Komorowskiego – zarzucił on niekonstytucyjność części przepisów ustawy tego aktu w zakresie, w jakim rozszerza ona przesłanki do odmowy zwrotu, a także umożliwiają umorzenie postępowania dekretowego w przypadku braku aktywności stron postępowania – postanowił bowiem przyspieszyć ogłoszenie orzeczenia.

Na decyzję TK czekają tysiące byłych właścicieli i ich spadkobierców. Warto przypomnieć, że na mocy „dekretu warszawskiego” wszystkie grunty w granicach ówczesnej Warszawy zostały skomunalizowane, tzn. z mocy samego prawa przeszły na własność m.st. Warszawy. Przy czym dekret przewidywał możliwość przyznania prawa wieczystej dzierżawy (później prawa własności czasowej, a następnie użytkowania wieczystego), o ile poprzedni właściciel złożył stosowny wniosek w terminie 6 miesięcy od dnia objęcia nieruchomości w posiadanie przez gminę.

Dla tych, którzy wniosku nie złożyli w terminie albo wobec których należało rozpoznać go odmownie, dekret przewidywał odszkodowanie, które miało być ustalane na zasadach określonych rozporządzeniem. W praktyce jednak wszystkie wnioski dekretowe były rozpoznawane negatywnie, a wspomnianych przepisów wykonawczych nigdy nie wydano. De facto dokonano zagrabienia prywatnego mienia bez odszkodowania. Dziś beneficjentami tych bezprawnych działań są m.st. Warszawa i Skarb Państwa, a czerpanie korzyści ze sprzedaży nabytych w ten sposób nieruchomości można porównać do działalności pasera.

Tymczasem wejście w życie ustawy w kwestionowanym zakresie nie tylko umożliwiłoby odmowę uwzględnienia wniosków dekretowych bez żadnego odszkodowania, de facto wyzuwając tysiące osób z ich majątku bez rekompensaty. Otóż dawałoby stołecznemu samorządowi w zasadzie nieograniczoną możliwość arbitralnego decydowania o tym, komu zwracać nieruchomości, co – moim zdaniem – mogłoby się stać szerokim polem do nadużyć (choćby poprzez uchwalanie tzw. mikroplanów i przeznaczanie konkretnych nieruchomości na cel publiczny albo dowolną odmowę wydzielenia działek nieruchomości do zwrotu z uwagi na brak zgodności z „ładem przestrzennym”).

W związku z tym, że jest to skomplikowana materia, nietrudno o niezrozumienie, a pokusa manipulacji opinią publiczną jest bardzo wysoka. Świadczy o tym choćby zaprezentowane na zeszłotygodniowej rozprawie przed trybunałem stanowisko przedstawiciela Warszawy. Otóż zarzucił on wnioskowi prezydenta, że de facto służy on wąskiej grupie tzw. handlarzy roszczeń.

Nie jest to prawdą, szczególnie jeżeli weźmiemy pod uwagę, że w ciągu ostatnich 15 lat udział decyzji zwrotowych wydanych na rzecz nabywców roszczeń wynosił zaledwie 12 proc. wszystkich zakończonych spraw (dane z opublikowanej w zeszłym tygodniu przez UM Warszawy „Białej księgi reprywatyzacji”). Oczywiście reprywatyzacja nie jest pozbawiona patologii, jednak skoro mają one miejsce w ramach „dzikiej reprywatyzacji”, a więc mają związek ze skupowaniem roszczeń po znacznie zaniżonej cenie, to te przypadki stanowią zapewne jedynie kilka procent wszystkich spraw. Nie każde przecież nabycie roszczeń musi być bowiem oszustwem. Nie oznacza to, że nie należy się starać o ich zupełną eliminację, czemu służyć ma m.in. forma aktu notarialnego dla sprzedaży roszczeń dekretowych czy wyposażenie miasta w prawo ich pierwokupu.

Nie jest też prawdą, że reprywatyzacja „wyrywa” miastu nieruchomości wykorzystywane na cele publiczne, odbierając budynki szkół, szpitali, etc. Pojawiające się na tym tle nieprawidłowości mogą wynikać z zaniechań władzy publicznej. W praktyce przed ustanowieniem na rzecz roszczącego prawa użytkowania wieczystego musi on zapłacić wartość nakładów zrealizowanych po 1945 r. Jeżeli zatem na jego nieruchomości została wybudowana po wojnie szkoła, to przed odzyskaniem nieruchomości musi zapłacić za ten budynek. Szkoła, publiczna jest jednym z celów uzasadniającym wywłaszczenia. Nic zatem nie stoi na przeszkodzie, aby zwrócić taką nieruchomość, a następnie ją wywłaszczyć. Na koniec miasto zostaje z wykorzystywaną na cele publiczne nieruchomością, a były właściciel otrzymuje słuszne odszkodowanie. Wymaga to jednak aktywności ze strony władz, zarówno w zakresie uchwalania planów, jak i wszczynania postępowań wywłaszczeniowych.

Do tej pory ustawodawca nie zajął się inną istotną kwestią i nie uregulował wzajemnych stosunków w przypadku zwrotu kamienicy z lokatorami. Moim zdaniem nie można obwiniać byłych właścicieli za to, że miasto zakwaterowało lokatorów w ich budynku. Z kolei lokatorzy bardzo często nie są informowani o toczących się postępowaniach i zaskakiwani zwrotami. Niezbędne jest uregulowanie tej kwestii, choćby poprzez wprowadzenie 2-letniego okresu przejściowego. W tym czasie to samorząd byłby najemcą zajętych lokali, a lokatorzy byliby podnajemcami miasta. Po upływie tego okresu najem wygasałby z mocy prawa. W tym czasie właściciel miałby zagwarantowany czynsz niezbędny do utrzymania budynku, miałby też pewność, kiedy najem się zakończy. Z drugiej strony lokatorzy mieliby w tym czasie zapewnione spokojne korzystanie z lokalu, a samorząd mógłby zweryfikować i zapewnić uprawnionym lokale komunalne.