Audyt nieruchomości gmina może sporządzić samodzielnie. Co trzeba sprawdzić przed zakupem?

Żadne przepisy prawne w zakresie publicznoprawnego obrotu nieruchomościami nie odnoszą się do zagadnienia badania stanu nieruchomości, a tym bardziej w odniesieniu do takiej, która ma być dopiero kupiona i po tej transakcji stać się elementem właściwego zasobu nieruchomości. Ponieważ jednak wydatkowane mają być publiczne środki finansowe, a także biorąc pod uwagę wymóg dbania o interes gminy (wynikający z konieczności zachowania dyscypliny finansów publicznych) i ostrożność procesową – trzeba przed wspomnianym zakupem wszechstronnie ocenić stan danej parceli. Przy inwestowaniu w nieruchomości priorytetem jest bowiem zapewnienie maksymalnego bezpieczeństwa transakcji oraz dokładne sprawdzenie przedmiotu przyszłej umowy notarialnej. Wymaga to przeprowadzenia wielopłaszczyznowego badania, opartego na różnorodnych dokumentach źródłowych. I właśnie ten ciąg następujących po sobie czynności nazywany jest audytem nieruchomości lub badaniem due diligence. Powinien on obejmować m.in. takie obszary, jak: stan prawny i techniczny nieruchomości oraz kwestie finansowo-podatkowe.

1. WPISY W KSIĘDZE WIECZYSTEJ I KATASTRZE

Podstawową czynnością jest sprawdzenie zapisów w księdze wieczystej i porównanie ich z katastrem nieruchomości. Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej: u.k.w.h.) księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Przede wszystkim należy przeanalizować dział II księgi, gdzie są ujawnieni właściciele i użytkownicy wieczyści. Należy zwrócić uwagę, czy w którymś z działów nie ma wzmianek o wpisach, które oczekują na rozstrzygnięcie. W dziale III księgi kluczowe jest sprawdzenie wpisów dotyczących ograniczonych praw rzeczowych, ostrzeżeń i ujawnionych służebności obciążających prawo własności nieruchomości, wpisów dotyczących roszczenia o opłatę dokonanych na podstawie art. 4 ust. 5 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, a także ostrzeżeń o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Z kolei dział IV księgi wieczystej służy ujawnianiu hipotek – taki wpis powinien być ostrzeżeniem dla nabywcy, że kupując tak obciążoną nieruchomość, stanie się zobowiązanym w stosunku do wierzyciela.

Z kolei kataster nieruchomości (inaczej: ewidencja gruntów i budynków) jest prowadzony na podstawie ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne (dalej: p.g.k.) i obejmuje m.in. informacje dotyczące:

• gruntów – ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas bonitacyjnych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w której skład wchodzą grunty;
• budynków – ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych.

W katastrze ujawnia się także właścicieli nieruchomości, a w przypadku gruntów, dla których ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić ich właścicieli – osoby lub inne podmioty, które władają tymi gruntami na zasadach samoistnego posiadania. Podstawą wpisu w katastrze są m.in.:

• odpisy prawomocnych orzeczeń sądu, a w przypadkach dotyczących europejskiego poświadczenia spadkowego – odpisy orzeczeń sądu w sprawach o: własność nieruchomości lub jej części (w szczególności dotyczących: stwierdzenia nabycia prawa własności do nieruchomości przez zasiedzenie, nabycia praw do spadku, działu spadku, zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego, potwierdzenia nabycia prawa własności w wyniku uwłaszczenia), wydanie nieruchomości lub jej części, rozgraniczenie nieruchomości;
• zawiadomienia o nowych wpisach w działach I i II księgi wieczystej (art. 23 ust. 1–3 p.g.k.);
• odpisy aktów notarialnych, które w swojej treści zawierają przeniesienie, zmianę, zrzeczenie się albo ustanowienie praw do nieruchomości, lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej;
• odpisy aktów poświadczenia dziedziczenia;
• odpisy ostatecznych decyzji administracyjnych wraz z załącznikami oraz innymi dokumentami stanowiącymi integralną ich część w sprawie o: nabyciu, zmianie lub utracie prawa własności do nieruchomości, podziale nieruchomości, scaleniu i podziale nieruchomości, scaleniu gruntów, wymianie gruntów, rozgraniczeniu nieruchomości, pozwoleniu na użytkowanie budynku, drogi lub linii kolejowej, rozbiórce budynku, zmianie sposobu użytkowania gruntu;
• odpisy zgłoszeń dotyczących zmiany sposobu użytkowania budynku lub jego części.

2. akty planistyczne

Chodzi tu o analizę nieruchomości i jej najbliższej okolicy, w tym dostępu do drogi publicznej. O sposobie zagospodarowania terenu i samej nieruchomości rozstrzygają zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania oraz ewentualnie zapisy planu ogólnego (gminy mają je uchwalić do 1 stycznia 2026 r.). W myśl art. 6 ust. 1 i ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.) ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do:

• zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich;
• ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.

Z kolei na podstawie art. 60 ust. 1 u.p.z.p.: „Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z odpowiednimi organami i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych odrębnymi przepisami”. Zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Oznacza to, że każda nieruchomość musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej – albo poprzez zjazd wprost z tej drogi, albo poprzez zapewnienie odpowiednich służebności drogowych.

3. zapisy audytu krajobrazowego

Przejrzeć trzeba też audyt krajobrazowy, czyli dokument, który zgodnie z art. 38a ust. 1 u.p.z.p. sporządza się nie rzadziej niż raz na 20 lat dla obszaru województwa, a który identyfikuje krajobrazy występujące na całym obszarze województwa, określa ich cechy charakterystyczne oraz dokonuje oceny ich wartości (art. 38a ust. 2 u.p.z.p.). Audyt krajobrazowy w szczególności:

• określa krajobrazy występujące na obszarze danego województwa i lokalizację krajobrazów priorytetowych;
• wskazuje lokalizację i granice: parków kulturowych, parków narodowych, rezerwatów przyrody, parków krajobrazowych, obszarów chronionego krajobrazu, obiektów znajdujących się na listach Światowego Dziedzictwa UNESCO, obszarów Sieci Rezerwatów Biosfery UNESCO lub obszarów i obiektów proponowanych do umieszczenia na tych listach;
• wskazuje zagrożenia dla możliwości zachowania wartości krajobrazów, rekomendacje i wnioski dotyczące kształtowania i ochrony krajobrazów, lokalne formy architektoniczne zabudowy w obrębie krajobrazów.

4. akty prawa miejscowego

Konieczne jest również przejrzenie aktów prawa miejscowego i wyszukanie w nich zapisów, które mogą wprowadzać np. ograniczenia w zagospodarowaniu lub dysponowaniu daną nieruchomością. Chodzi przede wszystkim o akty prawa miejscowego, np.:

► wynikające z „ustawy krajobrazowej”. Ustawa z 24 kwietnia 2015 r. o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu (Dz.U. z 2015 r. poz. 774) i w jej następstwie art. 37a–37e u.p.z.p. dały gminom prawo do stanowienia aktów prawa miejscowego o zasadach i warunkach sytuowania obiektów małej architektury, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń, ich gabarytach, standardach jakościowych oraz rodzajach materiałów budowlanych, z jakich mogą być wykonane;

► dotyczące rewitalizacji. Zgodnie z art. 11 ust. 5 ustawy o rewitalizacji (dalej: u.r.) w uchwale rady gminy o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji może zostać ustanowione prawo pierwokupu na rzecz gminy w stosunku do wszystkich nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji. Ponadto w tej uchwale gmina może także ustanowić zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy na obszarze rewitalizacji – dla wszystkich albo określonych w tej uchwale zmian sposobu zagospodarowania terenu wymagających tej decyzji, w tym zmian sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, jeżeli stan zagospodarowania obszaru rewitalizacji oraz stopień jego pokrycia miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego wskazują, że nieustanowienie zakazu może doprowadzić do niekorzystnych zmian w zagospodarowaniu obszaru rewitalizacji, pogłębiających niekorzystne zjawiska, o których mowa w art. 9 ust. 1 u.r. (chodzi tu m.in. o negatywne zjawiska społeczne, w szczególności bezrobocie, ubóstwo, przestępczość, wysoką liczbę mieszkańców).

5. podatki od nieruchomości

Określenie wielkości opodatkowania podatkiem od nieruchomości stanowi istotny element finansowej obsługi nieruchomości. Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: u.p.o.l.) to rada gminy w drodze uchwały określa wysokość stawek podatku od nieruchomości (u.p.o.l.). Jednocześnie u.p.o.l. przewiduje liczne zwolnienia w podatku m.in. w zakresie gruntów, budynków i budowli wchodzących w skład infrastruktury kolejowej, gruntów i budynków wpisanych indywidualnie do rejestru zabytków, pod warunkiem ich utrzymania i konserwacji zgodnie z przepisami o ochronie zabytków, z wyjątkiem części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej (art. 7 u.p.o.l.).

6. formy ochrony przyrody

Lokalizacja nieruchomości w pobliżu terenów objętych formami ochrony przyrody (Natura 2000, otuliny parków krajobrazowych) lub na ich obszarze w sposób znaczący ogranicza możliwości zagospodarowania nieruchomości. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie przyrody formami ochrony przyrody są: parki narodowe, rezerwaty przyrody, parki krajobrazowe, obszary chronionego krajobrazu, obszary Natura 2000, pomniki przyrody, stanowiska dokumentacyjne; użytki ekologiczne; zespoły przyrodniczo-krajobrazowe; ochrona gatunkowa roślin, zwierząt i grzybów.

7. ocena architektoniczno-budowlana

Chodzi tu o analizę danych wynikających z inwentaryzacji oraz informacji na temat infrastruktury technicznej i o dostępie do mediów. Przegląd stanu faktycznego zabudowy pod względem technicznym i budowlanym umożliwia ocenę wyposażenia nieruchomości w infrastrukturę techniczną, jej stan, a także porównanie danych z inwentaryzacji z danymi z poprzednich transakcji oraz z ujawnionymi w katastrze nieruchomości i księgach wieczystych. Istotna jest przy tym ocena:

• wieku zabudowy,
• materiałów budowlanych użytych do zabudowy,
• stanu elementów konstrukcyjnych,
• wyposażenia w instalacje,
• konieczności dokonania ewentualnych remontów; a ponadto:
• określenie bezpieczeństwa użytkowania i – w razie potrzeby – wskazanie na konieczność dokonania rozbiórki.

8. ochrona konserwatora zabytków

Objęcie nieruchomości formami ochrony zabytków również implikuje ograniczenia w zakresie możliwości jej użytkowania i wykonywania praw właścicielskich. Zgodnie z art. 7 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (dalej: u.o.z.o.z.) formami ochrony zabytków są:

• wpis do rejestru zabytków;
• wpis na Listę Skarbów Dziedzictwa;
• uznanie za pomnik historii;
• utworzenie parku kulturowego;
• ustalenie ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej lub decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego.

Wpisanie zabytku nieruchomego do rejestru ujawnia się w księdze wieczystej danej nieruchomości na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków, na podstawie decyzji o wpisie tego zabytku do rejestru (art. 9 ust. 4 u.o.z.o.z.). Określając ustalenia planu ogólnego gminy, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowego planu odbudowy, uwzględnia się w szczególności ochronę zabytków nieruchomych:

• objętych formami ochrony, wraz z ich otoczeniem;
• ujętych w wojewódzkiej lub gminnej ewidencji zabytków.

W umowie sprzedaży, zamiany, darowizny lub dzierżawy zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru, stanowiącego własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, przy określaniu sposobu korzystania z tego zabytku należy nałożyć, jeżeli stan zachowania zabytku tego wymaga, na nabywcę lub dzierżawcę obowiązek przeprowadzenia w określonym terminie niezbędnych prac konserwatorskich przy tym zabytku (art. 26 ust. 1 u.o.z.o.z.). Z kolei na podstawie art. 39 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane prowadzenie robót budowlanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków wymaga, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania pozwolenia na prowadzenie tych robót, wydanego przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków.

9. analizy: geologiczna, geotechniczna i górnicza

Jeśli na działce planowane są inwestycje, konieczne jest sprawdzenie przydatności gruntu z punktu widzenia możliwości prowadzenia prac budowlanych (analiza geologiczna) i geotechnicznej (rodzaj gruntu, warstwy geologiczne, umiejscowienie wód podziemnych).

Dodatkowo należy zrobić analizę w zakresie lokalizacji złóż kopalin i własności górniczej. Na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy – Prawo geologiczne i górnicze (dalej: p.g.g.) złoża węglowodorów, węgla kamiennego, metanu występującego jako kopalina towarzysząca, węgla brunatnego, rud metali – z wyjątkiem darniowych rud żelaza, metali w stanie rodzimym, rud pierwiastków promieniotwórczych, siarki rodzimej, soli kamiennej, soli potasowej, soli potasowo-magnezowej, gipsu i anhydrytu, kamieni szlachetnych, pierwiastków ziem rzadkich, gazów szlachetnych, wodoru, bez względu na miejsce ich występowania – są objęte własnością górniczą. Własnością górniczą są objęte także złoża wód leczniczych, wód termalnych i solanek (art. 10 ust. 2 p.g.g.). W myśl ust. 5: „Prawo własności górniczej przysługuje Skarbowi Państwa”. Z kolei zgodnie z ust. 3: „Złoża kopalin niewymienionych w ust. 1 i 2 są objęte prawem własności nieruchomości gruntowej. Własnością górniczą są objęte także części górotworu położone poza granicami przestrzennymi nieruchomości gruntowej, w szczególności znajdujące się w granicach obszarów morskich Rzeczypospolitej Polskiej”. Z kolei art. 12 ust. 1 u.p.g.g. stwierdza, że w granicach określonych przez ustawy Skarb Państwa, z wyłączeniem innych osób, może korzystać z przedmiotu własności górniczej albo rozporządzać swoim prawem wyłącznie przez ustanowienie użytkowania górniczego. W celu określenia, czy nieruchomość jest położona na obszarze złoża kopalin, przydatne mogą okazać się serwisy internetowe:

• https://geologia.pgi.gov.pl/mapy/;
• https://emgsp.pgi.gov.pl/emgsp/;
• https://dm.pgi.gov.pl/;
• http://geoportal.pgi.gov.pl/midas-web.

10. ustalenie możliwości wyłączenia gruntów z produkcji rolnej

Wykorzystanie nieruchomości stanowiącej użytki rolne na inne cele wymaga wyłączenia gruntów z produkcji rolnej. Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (dalej: u.o.g.r.l.) gruntami rolnymi w rozumieniu ustawy są m.in.:

• grunty określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne;
• pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa;
• pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu (u.o.g.r.l.).

Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne zgodnie z art. 7 u.o.g.r.l.:

• gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III – wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi;
• gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa – wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw środowiska lub upoważnionej przez niego osoby;
• pozostałych gruntów leśnych – wymaga uzyskania zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej (art. 7 ust. 2 u.o.g.r.l.).

Z art. 11 u.o.g.r.l. wynika zaś, że wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2–10 u.o.g.r.l. (wyżej wymieniliśmy przykłady) oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie.

11. strefy zalewowe

Nie ma wątpliwości, że do bardzo istotnych należy informacja o tym, czy nieruchomość jest zagrożona zalaniem przez płynące wody powierzchniowe. Mapy stref zalewowych są dostępne na portalu: https://wody.isok.gov.pl/imap_kzgw/?gpmap=gpMZP.

12. dane o zameldowaniu

W przypadku nieruchomości z budynkami mieszkalnymi istotne znaczenie ma ustalenie, czy lokale nie mają lokatorów. Zaświadczenie o wymeldowaniu wydaje właściwy organ gminy.

13. prawo pierwokupu

W wielu sytuacjach ustawodawca zastrzega ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości na rzecz pewnych podmiotów. Na przykład zgodnie z art. 166 par. 1 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) w razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak przypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy. Z kolei na podstawie art. 109 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:

• niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;
• prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;
• nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
• nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości;
• nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała, o której mowa w art. 8 u.r.;
• nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 u.r.

Z kolei w przypadku zbywania nieruchomości rolnej na podstawie art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: u.k.u.r.) prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli: umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez trzy lata, licząc od tej daty, oraz nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy. W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa działającemu na rzecz Skarbu Państwa. W przypadku gdy prawo pierwokupu nieruchomości rolnej z mocy prawa przysługuje kilku podmiotom, pierwszeństwo w wykonaniu prawa pierwokupu przysługuje KOWR działającemu na rzecz SP, z wyjątkiem wynikającego z mocy prawa pierwszeństwa innego uprawnionego działającego na rzecz SP. Jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku:

• zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży,
• jednostronnej czynności prawnej,
• orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym,
• innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego, którego przedmiotem jest nieruchomość rolna lub gospodarstwo rolne,
• podziału albo łączenia spółek handlowych,
• przekształcenia przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową

– KOWR działający na rzecz SP może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą ceny tej nieruchomości.

14. umowa użytkowania wieczystego

„Jeżeli przedmiotem zainteresowania w ramach due diligence jest użytkowanie wieczyste, konieczne jest zapoznanie się z treścią umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste” (tak: Katarzyna Opęchowska, „Due diligence nieruchomości – wybrane aspekty prawne”, Biuletyn Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego, nr 4, 2014). Jest to na tyle istotne, że w myśl art. 240 k.c. umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń. Dodatkowo, jak stanowi art. 63 ust. 2 u.g.n., w razie niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Charakter tej opłaty wskazuje, że organ może ją nałożyć nie tylko w stosunku do użytkownika wieczystego, któremu oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste, ale w odniesieniu do każdego użytkownika wieczystego, który obecnie wykonuje to prawo. Inaczej mówiąc: zobowiązany do uiszczenia opłaty dodatkowej jest obecny użytkownik wieczysty. Ważne jest także ustalenie, czy nie powstały zaległości w uiszczaniu opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. ©℗