Gdy gmina uchwali plan miejscowy, musi zapłacić za obniżenie wartości gruntów

Obniżenie wartości nieruchomości wskutek wprowadzenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ma charakter obiektywny i powinno być ustalane zgodnie z faktycznym przeznaczeniem nieruchomości, które obejmuje każdy możliwy sposób jej wykorzystania – a nie tylko ten, który w danym momencie jest realizowany przez właściciela. Tak wynika z wyroku Sądu Najwyższego.

Początkiem sprawy było wydanie dla spółki decyzji w sprawie warunków zabudowy przez prezydenta miasta. Na działce, którą dysponował deweloper, miało zostać zbudowane osiedle mieszkaniowe wraz z garażami i budynkami usługowymi. Na razie jednak spółka zorganizowała na nieruchomości niewielkie targowisko – wykonano plac i postawiono tymczasowe pawilony handlowe. Plany budowy osiedla były jednak dalej realizowane: projekt został sporządzony, rozpoczęto przygotowania do inwestycji, ale plany pokrzyżowała odmowa wydania przez miasto pozwolenia na budowę – z powodu braków formalnych złożonego wniosku.

Ta odmowa miała później poważne reperkusje. Niedługo potem rada miasta uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla dzielnicy, w której spółka miała zrealizować swoją inwestycję. I tu zaszły poważne zmiany w stosunku do pierwotnej decyzji – tzw. WZ-ki. Mianowicie obszar inwestycji mieszkaniowej został okrojony o prawie 20 proc. – ta część nieruchomości, na której miało stanąć osiedle, została przeznaczona wyłącznie na tereny zielone i rekreacyjne (co wykluczało zabudowę). Według planu zostały ograniczone także dozwolona wysokość i kubatura budynków mieszkaniowych.

To wszystko spowodowało, że inwestycja w pierwotnym kształcie nie mogła już być zrealizowana. W tej sytuacji spółka zrezygnowała z niej i zdecydowała się sprzedać działkę. Tyle że pierwotna wartość nieruchomości wynosiła ok. 10 mln zł, zaś deweloperowi udało się uzyskać za grunt jedynie niespełna 8 mln zł (co miało się wiązać właśnie z ustalonym planem zagospodarowania przestrzennego, ograniczającym możliwości inwestycyjne na tym terenie).

Wobec tego spółka pozwała miasto o zapłatę ok. 2 mln zł odszkodowania. Powołała się na art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.). Przepis ten stanowi, że jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z prawa do żądania jej odkupu przez gminę albo zrezygnował z oferowanej nieruchomości zamiennej, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu jej wartości. W sądzie udało się uzyskać spółce ok. 1,4 mln zł – na taką kwotę ostatecznie ocenił wysokość odszkodowania sąd II instancji. Skargę kasacyjną skierował pełnomocnik miasta, ale została ona oddalona w całości przez Sąd Najwyższy.

W uzasadnieniu SN wskazał wprawdzie, że w orzecznictwie dotychczasowym podstawa do ustalenia odszkodowania nie zawsze była spójnie i jednolicie rozumiana, ale sytuacja zmieniła się po wejściu w życie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z lipca 2023 r. Wprowadzono bowiem w art. 37 ust. 1 zmianę polegającą na przyjęciu, że należy brać pod uwagę obydwie okoliczności mające wpływ na obniżenie wartości nieruchomości: przeznaczenie terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu oraz faktyczny sposób użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.

– Nie jest trafny pogląd, według którego jeśli nie było obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tej nieruchomości, to nie jest istotne jej przeznaczenie, bo nie było planu, który wskazywałby na przeznaczenie nieruchomości, za to należy brać pod uwagę tylko aktualny sposób korzystania z niej w momencie sprzedaży – podkreślił sędzia sprawozdawca Marcin Łochowski. Wyjaśnił, że powód korzystał z niej w ten sposób, że postawił na niej pawilony handlowe. Tymczasem przyjmuje się, że faktyczny sposób użytkowania obejmuje każdą potencjalną formułę korzystania z nieruchomości, a więc nie tylko tę, która obecnie jest realizowana. W przepisach mowa jest bowiem o obniżeniu wartości nieruchomości, a ono wynika z pozbawienia jej pewnych cech, które są istotne dla potencjalnego nabywcy. Kupujący kieruje się także sposobem wykorzystania przedmiotu, który nabywa. – Tu zaś możliwości wykorzystania zostają zawężone wskutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego. W tej sytuacji wartość nieruchomości będzie niższa dla każdego potencjalnego nabywcy, bo nie będzie mógł jej w pełni wykorzystać. Obniżenie wartości ma tu więc charakter obiektywny, niezależny od ceny, jaką można uzyskać za nieruchomość. Jest ono ustalane na dzień sprzedaży nieruchomości i wszelkie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, które występują po tym dniu, nie mają żadnego znaczenia dla sprzedającego – powiedział Marcin Łochowski. ©℗