Ile trzeba zapłacić za działkę ROD? Wszystko, co musisz wiedzieć o sprzedaży i kupnie

Osoby kupujące lub sprzedające ogródek działkowy mogą być zaskoczone liczbą formalności do spełnienia. Przynajmniej jedna strona tej transakcji powinna też zapłacić podatek. Jak obliczyć go we właściwy sposób? I kiedy podatek powinien uiścić również "sprzedawca"?

Sprzedaż i kupno ogródka działkowego. Na czym polega specyfika tej transakcji?

W przypadku działek zlokalizowanych na terenie Rodzinnych Ogrodów Działkowych określeń "sprzedaż" lub "kupno" używa się tylko potocznie. Z punktu widzenia formalnego działki ROD nie można ani sprzedać, ani kupić. Osoby użytkujące działki nie są ich właścicielami. Przedmiotem transakcji jest prawo do działki. Umowa najczęściej obejmuje również nasadzenia (drzewa, krzewy itp.), urządzenia lub inne obiekty (takie jak np. altana) znajdujące się na działce i stanowiące własność działkowca.

Dwa sposoby na nabycie działki ROD

Polski Związek Działkowców (PZD) wyjaśnia, że istnieją dwa sposoby na nabycie działki:

• nabycie działki od zarządu Ogrodu – zawarcie umowy działkowej;
• nabycie działki od działkowca poprzez podpisanie umowy przeniesienia prawa do działki.

W pierwszym przypadku inicjatywa należy do osoby poszukującej działki ROD. Ścieżką wskazaną przez PZD jest szukanie informacji w zarządach poszczególnych ROD. "Jeśli zarząd ROD nie dysponuje wolną działką, a prowadzi listę oczekujących na działkę, warto się na nią wpisać, zostawiając do siebie kontakt" – czytamy na stronie PZD.

Ceny działek ROD. Od kilku do kilkuset tysięcy złotych

Ceny działek ROD oferowanych przez samych działkowców są mocno zróżnicowane. Zależą od wielkości, rodzaju zabudowy, nasadzeń, wyposażenia oraz lokalizacji. Aktualne oferty (marzec 2024 r.) opublikowane na jednym z serwisów ogłoszeniowych zaczynają się od niecałych 2 tys. zł za działkę (ponad 600 m kw. w Gryficach w woj., zachodniopomorskim, bez zabudowań, z drzewami, z dostępem do wody pitnej, ale bez dostępu do prądu – jest możliwość jego podłączenia). Najdroższa oferta na jaką się natknęliśmy to działka ROD w Międzyzdrojach za prawie 400 tys. zł.

Ceny "typowych" ogródków działkowych w Warszawie z zabudową w postaci altany to okolice 100 tys. zł. W mniejszych miastach jest taniej, tam koszt nabycia prawa do użytkowania działki od działkowca to kilkanaście (za działki zadbane, ale wyposażone np. tylko w niewielkie pomieszczenia na narzędzia) lub kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Nabycie działki ROD – formalności

Nabycie prawa do działki od innego działkowca powinno być zawarte w formie umowy z podpisami poświadczonymi notarialnie. Dokument musi być sporządzony w trzech egzemplarzach. Kolejny krok to zatwierdzenie umowy przez zarząd ROD. "Zbywający działkę musi złożyć do zarządu ROD wniosek o zatwierdzenie umowy załączając jeden jej egzemplarz. Zarząd ROD ma 2 miesiące na zatwierdzenie takiej umowy. Do tego czasu to zbywający prawo do działki (a nie nabywca) jest w dalszym ciągu pełnoprawnym użytkownikiem działki z przysługującymi z tego tytułu prawami, jak i ciążącymi obowiązkami" – na stronie Polskiego Związku Działkowców (PZD).

Zarząd ROD może z ważnych powodów odmówić zatwierdzenia przeniesienia prawa do działki. Odmowa wymaga jednak uzasadnienia na piśmie. Każda ze stron umowy może na drodze sądowej podważyć zasadność takiej decyzji.

Zakup działki ROD a podatek od czynności cywilnoprawnych

Nabycie praw do działki ROD wiąże się z koniecznością opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Obowiązują dwie stawki. Umowa przeniesienia prawa do ogródka działkowego podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 1 proc. (jako prawo majątkowe). Jeżeli jednak przedmiotem umowy są także nasadzenia, urządzenia lub inne obiekty znajdujące się na działce i stanowiące własność działkowca (a tak się najczęściej dzieje), to te elementy podlegają opodatkowaniu stawką 2 proc.

Dlatego np. ministerstwo finansów zaleca, by w umowie sprzedaży praw do działki bardzo dokładnie określić przedmiot sprzedaży. Trzeba napisać, czy przedmiotem sprzedaży jest wyłącznie prawo do działki, czy także wzniesiona na niej altana lub urządzenia albo nasadzenia itp. W broszurze informacyjnej "Opodatkowanie nabycia prawa do ogródka działkowego" ministerstwo zaleca, by przy podawaniu ceny również dokonać szczegółowych rozróżnień. "Jeśli przedmiotem sprzedaży jest nie tylko prawo do działki, to wyszczególnij ceny wszystkich sprzedawanych przedmiotów" – czytamy. Jeśli w umowie nie dokonamy podziału na część objętą stawką 1 proc. i na część opodatkowaną stawką 2 proc., wówczas całość zostanie objęta podatkiem 2 proc.

Kupno działki ROD a podatek PCC. O jakich terminach trzeba pamiętać?

Kupujący prawo do ogródka działkowego ma obowiązek w terminie 14 dni od chwili zawarcia umowy sprzedaży złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych PCC-3 do urzędu skarbowego właściwego ze względu na jego miejsce zamieszkania. Powinien też obliczyć i wpłacić podatek w kasie lub na rachunek bankowy tego urzędu skarbowego.

Jeśli transakcja ma formę aktu notarialnego, podatek płaci się u notariusza, a notariusz wpłaca go do urzędu skarbowego. Nie trzeba już wtedy samodzielnie składać deklaracji PCC-3. Przypomnijmy jednak, że przy tej umowie akt notarialny nie jest obowiązkowy.

Termin uiszczenia podatku PCC od kupna działki a zatwierdzenie umowy przez zarząd ROD

Wielu podatników ma wątpliwości dotyczące tego, jak czas na opłacenie podatku PCC ma się do czasu, jaki zarząd ROD ma na zatwierdzenie umowy przeniesienia prawa do działki. Przypomnijmy – chodzi o 2 miesiące. Tymczasem podatnik na zapłacenie podatku ma tylko 14 dni. Może się więc zdarzyć, że opłaci podatek od nabycia działki ROD która formalnie nie należy jeszcze do niego.

Pytania podatników o tę kwestię znajdują się m.in. w materiałach ministerstwa finansów. "Z chwilą zawarcia umowy sprzedaży powstaje obowiązek podatkowy w PCC. Od tego momentu podatnik ma 14 dni na złożenie deklaracji w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC-3) oraz zapłatę podatku" – informuje MD we wspomnianej broszurze. Tę samą informację przekazują obecnym i przyszłym działkowcom ROD-y. "Nie należy czekać na zatwierdzenie dokumentu przez stowarzyszenie ogrodowe" – czytamy np. na stronie ROD Zacisze w Zabrzu.

Czy sprzedawca działki ROD powinien zapłacić podatek dochodowy?

W przypadku "sprzedaży" działki ROD w grę mógłby wchodzić tylko podatek od odpłatnego zbycia rzeczy (tj. elementów znajdujących się na działce, np. altany, nasadzeń czy ogrodzenia). Przyjmuje się bowiem, że działkowiec dokonując odpłatnego zbycia praw do działki ROD nie zbywa nieruchomości, a rzeczy. W świetle obecnych interpretacji prawa podatkowego odpłatne zbycie nasadzeń, urządzeń i obiektów znajdujących się na działce ROD traktowane jest jako odpłatne zbycie rzeczy poza działalnością gospodarczą, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d ustawy o PIT. Zapłata za to zbycie jest przychodem opodatkowanym PIT jeżeli nastąpi przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie (w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany).

Taką wykładnię przepisów ustawy o PIT w przypadku sprzedaży praw do działki ROD potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 20 kwietnia 2023 r. – sygn. 0114-KDIP3-2.4011.128.2023.2.MJ. Oznacza to, że osoba "sprzedająca" ogród działkowy nie musi płacić podatku dochodowego jeśli sprzedaje go po upływie przynajmniej 6 miesięcy od jego nabycia (a dokładniej – od nabycia rzeczy, jakie sprzedaje razem z przeniesieniem prawa do działki).