Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Zamiast sensownej reformy będą paraliż i bałagan [OPINIA]

Na fali zmiany władzy oraz emocjonujących wydarzeń w Sejmie tworzy się wiele list najpilniejszych potrzeb zmian legislacyjnych. Warto, by na taką listę trafiła także świeżo znowelizowana ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2023 r. poz.1688 ze zm.).

Należy podkreślić, że samorządowcy wyczekiwali tej reformy. Władztwo planistyczne to jedno z najsilniejszych narzędzi, jakimi ustrojowo dysponują gminy. Jego egzekucja rodzi poważne skutki dla życia wspólnot samorządowych. Pożądane były zatem dostosowanie narzędzia do prowadzenia polityki planistycznej do zmieniających się potrzeb społeczno-gospodarczych oraz uproszczenie i przyspieszenie procedur. Ponieważ jednak projekt nowelizacji, będącej kamieniem milowym Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększania Odporności (KPO), był znacząco opóźniony, a gwałtownemu przyspieszeniu uległ nagle, wyszło jak z zakalcem w cieście. Przepis i składniki były niezłe, ale czasu na wyrastanie zabrakło i w rezultacie wypiek nie badzo nadaje się do zjedzenia.

Przepisy przejściowe wprowadzą chaos

Do najważniejszych zmian należą: wprowadzenie obowiązku sporządzenia strategii rozwoju gminy, zastąpienie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego planem ogólnym (w przeciwieństwie do studium będącym aktem prawa miejscowego) i wprowadzenie terminowości decyzji o warunkach zabudowy oraz wymogu ich zgodności z planem ogólnym. Od 1 stycznia 2026 r. strategia rozwoju gminy, dotąd fakultatywna i dowolna co do formy, będzie obligatoryjnym dokumentem zawierającym model struktury funkcjonalno-przestrzennej gminy oraz ustalenia i rekomendacje w zakresie kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej.

Najwięcej emocji budzą przepisy przejściowe, w założeniu mające umożliwić płynne przejście między porządkami prawnymi, a w praktyce wzmagające chaos.

Zgodnie z art. 51 ustawy do 31 grudnia 2025 r. plan ogólny uchwala się na podstawie strategii, ale tylko o ile gmina tę strategię ma. Stawia to pod znakiem zapytania cały sens reformy, pozwalając ominąć jej zasadniczy element i uchwalić plan bez uprzedniego opracowania strategii.

Sprawy o ustalenie warunków zabudowy wszczęte i niezakończone decyzją ostateczną przed 24 września 2023 r. będą rozstrzygane na podstawie przepisów dotychczasowych. Natomiast sprawy wszczęte po tej dacie, ale przed dniem utraty mocy studium będą prowadzone częściowo na podstawie przepisów nowych, a częściowo na podstawie dotychczasowych. Od 1 stycznia 2026 r. wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe tylko, jeżeli w gminie wszedł w życie plan ogólny.

Podobne rozwiązania zastosowano do planów miejscowych. Zasadniczo, gdy postępowanie zostało wszczęte i nie zostało zakończone przed 24 września br., będą miały zastosowanie przepisy dotychczasowe. Częściowo obowiązujące, a częściowo nowe należy stosować wtedy, gdy nie wystąpiono o opinie i uzgodnienia przed 24 września. Będziemy więc rozstrzygać takie same rodzajowo sprawy w różnych trybach, co spowoduje wiele trudności dla inwestorów i urzędników.

Wymogi nie do zrealizowania

Przepisy dotyczące zgodności planu z zapisami studium stosuje się do dnia wejścia w życie planu ogólnego w gminie. Wyjątki dotyczą lokalizacji OZE (odnawialnych źródeł energii) oraz inwestycji celu publicznego. Plany miejscowe przewidujące lokalizację tych inwestycji mogą być uchwalane niezależnie od ustaleń studiów. Od dnia utraty mocy studium uchwalenie planu miejscowego będzie możliwe tylko, jeżeli w gminie wszedł w życie plan ogólny. W przypadku gdy studium utraci moc, a nowy plan nie wejdzie jeszcze w życie, będzie można dokończyć tylko te procedury, w których ogłoszono już o wyłożeniu projektu planu do publicznego wglądu albo które dotyczą wyłącznie lokalizacji inwestycji celu publicznego lub inwestycji w zakresie gospodarowania strategicznymi zasobami naturalnymi kraju. Taki układ norm powoduje, że pewne plany będą musiały być zgodne zarówno ze studium, jak i z planem ogólnym, co wydaje się w praktyce nieosiągalne. Konieczność taka pojawi się, gdy w toku procedury wszczętej na podstawie studium zostanie uchwalony plan ogólny. Największe wątpliwości budzi dodany do ustawy art. 27a, zgodnie z którym plan miejscowy może być sporządzany w trakcie sporządzania planu ogólnego, ale uchwalenie tego planu miejscowego może nastąpić najwcześniej po upływie terminu na wydanie przez wojewodę rozstrzygnięcia nadzorczego dotyczącego uchwały w sprawie planu ogólnego. Budzi on uzasadnione obawy gmin przed uchwalaniem planów miejscowych równolegle z planem ogólnym.

W toku prac nad ustawą przedstawiciele jednostek samorządu terytorialnego wielokrotnie wskazywali, że wyznaczony termin uchwalenia planu ogólnego jest zbyt krótki, wręcz nierealistyczny. Zmiany w tym zakresie postulował także Senat, ale Sejm odrzucił poprawki. W obawie przed ewentualnym paraliżem inwestycyjnym spowodowanym brakiem uchwalenia planu ogólnego do końca 2025 r. wiele gmin, w okresie vacatio legis, podejmowało „na zaś” uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planów miejscowych, aby zachować możliwość procedowania na starych zasadach. Nadal brak kluczowych aktów wykonawczych. Ich projekty wywołały lawinę uwag i obawy samorządów. Jeśli szybko nie naprawimy tych – w zasadzie technicznych – błędów, zamiast sensownej reformy dostaniemy paraliż i bałagan. ©℗