Tak gminy będą mogły wyznaczyć tereny pod warunki zabudowy (WZ)

Jednym z efektów reformy planowania przestrzennego ma być ograniczenie wydawania przez gminy decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Będzie to możliwe tylko na obszarach uzupełnienia zabudowy, o ile samorząd wyznaczy je w planie ogólnym (powinny zostać uchwalone do 1 stycznia 2026 r.).

W gminach, które się na to nie zdecydują, decyzje WZ nie będą już wydawane. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło projekt rozporządzenia wskazujący algorytm, według którego gmina będzie mogła wyznaczyć obszary uzupełnienia zabudowy.

Jak podkreśla resort, obecnie większość decyzji o pozwoleniu na budowę wydawanych jest na podstawie decyzji WZ, co jest wypaczeniem ich roli w systemie planowania przestrzennego, która miała się sprowadzać do uzupełnienia luk w zabudowie.

„Nowe narzędzie w postaci obszaru uzupełnienia zabudowy daje jednoznaczne władztwo planistyczne w ręce gminy w zakresie ustalania, dla których terenów nie będą wydawane decyzje o warunkach zabudowy, bez konieczności uchwalania planów miejscowych, których jedynym celem jest właśnie powstrzymanie rozwoju zabudowy na danym obszarze z uwagi na inne wysoko cenione wartości, takie jak ochrona środowiska, bezpieczeństwo publiczne czy racjonalność wykorzystania przestrzeni” – czytamy w uzasadnieniu do projektu.

Przy wyznaczaniu obszarów uzupełnienia zabudowy w pierwszej kolejności określane będzie zgrupowanie nie mniej niż pięciu budynków, o konkretnych funkcjach, między którymi odległość będzie nie większa niż 100 m. Uwzględnić będzie można następujące rodzaje budynków, według Klasyfikacji Środków Trwałych: przemysłowe; handlowo-usługowe; biurowe; szpitale i inne budynki opieki zdrowotnej; oświaty, nauki i kultury oraz budynki sportowe; mieszkalne oraz pozostałe budynki niemieszkalne. Obszar, na którym znajdują się budynki, będzie ograniczony krzywą poprowadzoną w odległości 50 m od ich obrysu. Następnie luki powstałe na tak określonym terenie będą uzupełniane obszarami o jednostkowej powierzchni nie większej niż 5 tys. mkw. „Dzięki temu rozwiązaniu niewielkie obszary z każdej strony otoczone zabudową, ale na tyle od niej odległe, że zostały wyłączone w wyniku wykonanych wcześniej analiz, zostaną zaliczone na poczet terenów, dla których zasadne jest umożliwienie uzupełniania zabudowy” – wskazuje MRiT. W dalszej kolejności teren ten ograniczany będzie o pas o szerokości 40 m, położony między budynkami poddawanymi analizie a terenami otwartymi. Zgodnie z rozporządzeniem dopuszczalne będzie zarówno dalsze ograniczenie obszaru uzupełnienia zabudowy, jak i rozszerzenie jego granic, z uwzględnieniem lokalnych uwarunkowań. W tym drugim przypadku gmina będzie musiała zastosować specjalny wzór wyznaczający maksymalną powierzchnię, o którą będzie można zwiększyć tereny pod decyzje WZ.

– O wyznaczeniu obszaru decydować będą odległości pomiędzy istniejącymi budynkami. Takie technokratyczne podejście spowoduje, że burmistrzowie i wójtowie uzyskają silne narzędzie do odmawiania wydania decyzji o warunkach zabudowy, gdyż mogą te rozstrzygnięcia podeprzeć wyliczeniami – uważa Jakub Makarewicz, urbanista i geoinformatyk, prezes Geofabryki Sp. z o.o. – Ponieważ projekt rozporządzenia wprowadza jednoznacznie określone parametry, zachodzi obawa, że skutki działania algorytmu będą różne w różnych częściach Polski. Proponowany algorytm jest taki sam dla różnych układów zabudowy wsi, zróżnicowanych stopniem zagęszczenia zabudowy. O ile w zachodniej Polsce algorytm działa poprawnie,to gminy o historycznie ukształtowanej rozproszonej zabudowie wsi mogą odczuć znaczne ograniczenia w możliwości lokalizowania zabudowy w trybie warunków zabudowy. W końcu jednak bieżący etap reformy ma służyć przeciwdziałaniu rozpraszaniu zabudowy – dodaje.

Przypomnijmy, że poza ograniczeniem terenów, na którym gmina będzie mogła wydawać decyzje WZ, nie będą one już również dokumentami bezterminowymi. Warunki zabudowy, które staną się prawomocne po 1 stycznia 2026 r., będą wygasać po upływie pięciu lat.©℗