Mniej mieszkań komunalnych, więcej zadłużonych lokatorów

W ostatnich kilku latach gminne zasoby mieszkaniowe skurczyły się o 7,1 proc. Tylko w nieco ponad 13 proc. miast liczących powyżej 5 tys. mieszkańców odnotowano wzrost liczby takich lokali. Długi ma ponad połowa lokatorów.

To skutek m.in. procesu prywatyzacji zasobów komunalnych, który rozwinął się po wprowadzeniu reformy samorządowej na początku transformacji. Do inwestycji w lokale komunalne włodarzy nie zachęca również ogromne zadłużenie najemców, które w 2020 r. sięgało 3,8 mld zł (dane GUS za 2022 r. nie są jeszcze dostępne) i dotyczyło ponad 50 proc. mieszkań komunalnych – wynika z najnowszego raportu „Miasta jako gospodarze zasobów mieszkaniowych” przygotowanego przez Obserwatorium Polityki Miejskiej Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.

Chociaż miasta coraz częściej zdają sobie sprawę, że dostępność mieszkań jest warunkiem koniecznym polityki rozwojowej, to rozwój społecznego mieszkalnictwa czynszowego jest zbyt wolny, aby uzupełnić gminne zasoby.

– Na razie budowa mieszkań o funkcji komunalnej, realizowana przez część TBS i SIM (czyli towarzystwa budownictwa społecznego oraz społeczne inicjatywy mieszkaniowe), nie równoważy zmniejszania się zasobów komunalnych gmin. Liczbowo to nie są porównywalne procesy. W czasie, kiedy powstaje kilka tysięcy takich mieszkań, sprywatyzowanych zostanie kilkanaście tysięcy lokali z zasobów komunalnych – podkreśla dr Alina Muzioł-Węcławowicz, współautorka raportu.

Mniej komunalnych

Chociaż liczba mieszkań w Polsce rośnie, to udział tych komunalnych maleje – z 6,1 proc. w 2016 r. do 5,4 proc. w 2020 r. (patrz: infografika). Jak podkreślają autorzy raportu, sytuacja mieszkaniowa w miastach i prowadzone przez nie polityki w tym zakresie są ogromnie zróżnicowane (część różnic to rezultat uwarunkowań historycznych). Wskaźnik udziału mieszkań komunalnych w ogólnej liczbie lokali w danej gminie waha się od 0,1 proc. w Jarocinie do 29,3 proc. w mieście Boguszów-Gorce.

Dane pokazują trwałą tendencję spadku liczby mieszkań komunalnych. Na przestrzeni lat 2016–2020 takie zjawisko odnotowano aż w 474 miastach. Najwięcej lokali ubyło w Żurominie – 62 proc., Świnoujściu – 54 proc., i Piotrkowie Trybunalskim – 50 proc. Wzrostem liczby lokali komunalnych może się pochwalić tylko 28 miast. W Przemkowie zasób komunalny zwiększył się o 316 proc., w Ozimku o 203 proc., w Łochowie o 153 proc., a w Jordanowie o 100 proc. Sytuacja nie zmieniła się w 28 miastach. Na koniec 2020 r. na najem mieszkania z zasobu gminy oczekiwało ponad 136 tys. gospodarstw domowych.

– U nas też zmniejszył się zasób komunalny. Po zmianie ustroju gminy zaczęły dostawać od zakładów pracy mieszkania z lokatorami, którym umożliwiono ich wykup. W ten sposób sprzedano prawie 10 tys. mieszkań, na dziś nasz zasób wynosi niewiele ponad 3 tys. mieszkań – komentuje Bożena Borowiec, wiceprezydent Dąbrowy Górniczej.

Lokatorzy nie płacą i nie dbają o mieszkania

Mimo niedoboru mieszkań komunalnych rośnie liczba pustostanów – z 49,2 tys. w 2016 r. do 63,7 tys. w 2020 r. Eksperci i lokalni włodarze podkreślają, że za taki stan odpowiada w dużej mierze podejście lokatorów do lokali – 37 proc. pustych mieszkań oczekuje na remont.

– Często najemcy nie szanują mieszkań socjalnych, musimy wynajmować firmy do porządkowania lokali po ich opuszczeniu. Remont to zazwyczaj kilkadziesiąt tysięcy złotych – podkreśla Bożena Borowiec. Gminy mają również problem z egzekwowaniem czynszu. O ile jeszcze 10 lat temu zaległości w skali kraju wynosiły ok. 604 mln zł, to w 2018 r. przekroczyły aż 4 mld zł. W 2020 r. spadły niewiele, bo do poziomu 3,8 mld zł.

– To, że tak wielu najemców mieszkań komunalnych nie płaci czynszu na czas, nie jest wyłącznie efektem tego, że ci ludzie są w naprawdę trudnej sytuacji finansowej. Część z nich nie robi tego, ponieważ ma świadomość, że zanim dojdzie do postępowania eksmisyjnego, mija bardzo dużo czasu – wskazuje dr Alina Muzioł-Węcławowicz.

Te liczby mają swój konkretny wymiar w poszczególnych miastach. W Dąbrowie Górniczej lokatorzy zalegają na kwotę 62 mln zł. Co gmina mogłaby zrobić za te pieniądze? Władze miasta szacują, że przeprowadzenie termomodernizacji i instalacja ogrzewania centralnego w 56 budynkach gminnych z mieszkaniami komunalnymi kosztowałyby 47 mln zł. Dzieje się tak, mimo że gminy niechętnie podwyższają czynsze za lokale komunalne. Na taki krok zdecydowali się włodarze Stargardu – tak, aby przychody pokrywały koszty utrzymania mieszkań.

– Z uwagi na znaczną inflację i wynikające z niej ograniczenia zdolności czynszowej mieszkańców musieliśmy ograniczyć tempo podwyżki czynszów. Pomimo stosowania programu oddłużenia mamy zaległości ok. 12 mln zł – wskazuje Piotr Mync, wiceprezydent miasta.

Profesjonalizacja polityki mieszkaniowej

Eksperci podkreślają, że od 2020 r. poprawiły się warunki wsparcia finansowego dla gmin, które realizują mieszkalnictwo społeczne, szczególnie z pośrednictwem SIM (wcześniej TBS), ze środków Funduszu Dopłat i z preferencyjnych kredytów przez Bank Gospodarstwa Krajowego (pisaliśmy o tym szerzej w artykule „Miasta coraz chętniej budują mieszkania na swoim terenie”, DGP nr 133/2023).

– Generalnie uważa się, że spółki, również komunalne, lepiej zarządzają mieniem niż urzędnicy – podkreśla dr Alina Muzioł-Węcławowicz.

W Dąbrowie Górniczej budowanych jest właśnie 168 mieszkań w ramach TBS, rozwijana jest również Społeczna Agencja Najmu, która ma łącznie udostępnić 30 mieszkań – 26 z zasobów gminy i 4 dzierżawione od osób prywatnych. Stargard dysponuje obecnie 1580 lokalami o funkcji mieszkania komunalnego, z czego ok. 300 w najmie socjalnym oraz 791 mieszkań TBS. Z tych ostatnich 384 są podnajmowane mieszkańcom uprawnionym do lokalu komunalnego.

– Liczba mieszkań komunalnych pozostaje praktycznie niezmieniona, podnosimy natomiast ich standard. Istotnie natomiast rozwijamy zasób TBS. Powstaje średnio 20–30 nowych mieszkań rocznie. Obecnie realizujemy 36 lokali – informuje Piotr Mync.

Doktor Alina Muzioł-Węcławowicz podkreśla, że tego rodzaju inwestycje wymagają systematycznego wsparcia ze strony polityki państwa, nie tylko w wymiarze finansowym, lecz także regulacyjnym.

– Tymczasem przepisy prawa w sferze mieszkalnictwa ciągle zmieniają się dość chaotycznie. Przepisy ochrony lokatorów zbyt łatwo pozwalają najemcom komunalnym na niewywiązywanie się z obowiązku regularnych opłat czynszowych – podsumowuje ekspertka.©℗