Ważnym zadaniem dla nowego rządu będzie „odczarowanie” mieszkań komunalnych [WYWIAD]

-Tanie lokale czynszowe mogą stanowić główne narzędzie w walce z kryzysem mieszkaniowym - mówi Dr Łukasz Drozda politolog, urbanista, adiunkt na Uniwersytecie Warszawskim, autor książki pt. „Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce”.

Kampania wyborcza dobiega końca. Czy temat mieszkalnictwa odegrał w niej ważną rolę?

Jeszcze parę miesięcy temu wydawało się, że będzie to bardziej istotne. Na początku roku dwa największe ugrupowania – Prawo i Sprawiedliwość oraz Koalicja Obywatelska – licytowały się na populistyczne rozwiązania w tym zakresie. Finisz kampanii zdominowało jednak straszenie imigrantami. I choć propozycje dotyczące sfery mieszkaniowej można odnaleźć w programach wszystkich ogólnopolskich komitetów, to nie był to wiodący temat.

Partia rządząca nie zaprezentowała nowatorskiego rozwiązania kryzysu mieszkaniowego. Jedyną nowością zahaczającą o mieszkania był program Przyjazne osiedle, który umieszczono wśród najważniejszych wyborczych „konkretów”. Nie wpłynie on na podaż lokali, ale zadba o modernizację bloków z tzw. wielkiej płyty.

Kluczowym hasłem PiS jest z pewnością tzw. Bezpieczny kredyt 2 proc., który nie jest rozwiązaniem żadnego problemu. Widać już efekt: wzrost cen. Program ten spełnił jednak inne zadanie – wywołał duży ruch na rynku, pokazał, że obóz władzy „coś” robi w sprawie mieszkań. To faktycznie zadziałało, pozwoliło nadać inny ton debacie, przykryć klęskę Mieszkania Plus. Rząd poszedł po linii najmniejszego oporu, czyli taki populizm, że przyćmił wcześniejsze zaniedbania.

Przyjazne osiedle spełnia inną rolę – walczy z marginalnym problemem. Szczególnie spółdzielnie mieszkaniowe nieźle radzą sobie z ocieplaniem budynków, utrzymaniem zieleni czy remontami instalacji – można dyskutować o jakości takich inwestycji, ale trudno mówić o ich braku. W ciągu ostatnich 20 lat zrobiono duży postęp. Widać to po wszechobecnej „pastelozie”, która opanowała Polskę. Z termomodernizacją jest tak dobrze, że mogliśmy przekierować naszą uwagę na dyskusje dotyczące estetyki.

Wspomniał pan o Bezpiecznym kredycie 2 proc. jako pójściu po linii najmniejszego oporu. Koalicja Obywatelska idzie jednak o krok dalej, proponując kredyt mieszkaniowy z zerowym oprocentowaniem.

I oceniam to podobnie negatywnie. Ani propozycje PiS, ani te od KO, nie rozwiążą problemów mieszkaniowych. Jednocześnie muszę zaznaczyć, że nie zgadzam się z opiniami osób, które twierdzą, że kredytu 0 proc. nie uda się uruchomić. Rządy Zjednoczonej Prawicy udowodniły, że państwo jest w stanie przekazywać wiele miliardów złotych na tego typu inicjatywy. I myślę, że to jest właśnie najgorsze w propozycji Koalicji Obywatelskiej – fizycznie można ją zrealizować. Da się przepalić ogromne środki na program, który nie poprawi sytuacji mieszkaniowej społeczeństwa, ale dopłaci do majątków wybranych gospodarstw domowych. Nadziei doszukuję się w tym, że KO może mieć problem z realizacją tego postulatu: Nowa Lewica jako koalicjant ma inne pomysły.

Ich niezgoda wystarczy?

Lewica już dawno położyła akcent na postulaty mieszkaniowe, szczególnie polityczki i politycy Lewicy Razem, którzy wchodzą w skład tej nieformalnej koalicji. Dość ciekawym zabiegiem było zorganizowanie konwencji programowej w Wiedniu, aby zaprezentować, że inna polityka mieszkaniowa jest możliwa. To sposób merytorycznej kampanii, a nie show w hali widowiskowej pełnej telebimów i obsypanej konfetti. Stolica Austrii jest tutaj dobrym przykładem, który pokazuje, że tanie lokale czynszowe mogą stanowić główne narzędzie w walce z kryzysem mieszkaniowym, a jakość takich lokali jest wyższa od standardu oferty naszych deweloperów. Inne ugrupowania postawiły na dosypywanie pieniędzy tym ostatnim.

Po najbliższej niedzieli debatę publiczną zdominuje proces wyłaniania nowego rządu. Ktoś obejmie stery w resorcie odpowiadającym za mieszkalnictwo. Jakie najważniejsze wyzwania będą przed nim?

Z pewnością rosnące ceny i fatalna dostępność mieszkań w największych aglomeracjach. To nie są nowe problemy, mamy do czynienia z nimi od lat. Obie te kwestie będą się pogłębiać, m.in. przez przyjazd do Polski uchodźców z Ukrainy czy Białorusi, a także rosnącej liczby imigrantów zarobkowych. Ci ludzie u nas zostaną i muszą gdzieś mieszkać, a przekonanie, że stanie się inaczej, jest naiwne w kontekście doświadczeń Europy Zachodniej.

Im szybciej rządzący zdadzą sobie sprawę, że rozwiązaniem kryzysu mieszkaniowego nie jest zwiększanie popytu przy jednoczesnym dofinansowaniu monopolu deweloperskiego, tym lepiej. Osobiście byłbym zwolennikiem stworzenia konkurencji dla firm deweloperskich. Istotną rynku jest wielość podmiotów, a nie monopol jednego gracza, jakim są te przedsiębiorstwa, które nie muszą dzisiaj konkurować z mieszkalnictwem społecznym czy komunalnym, obecnie nieistotnym statystycznie. Dla deweloperów głównym czynnikiem podjęcia inwestycji nie są potrzeby społeczne, tylko zysk. W sytuacji, w której potrzebujemy jak najwięcej tanich mieszkań w dużych miastach, błędem jest oddawanie tego zadania wyłącznie w ręce komercyjnych podmiotów. To przepis na dobicie mieszkań w Krakowie do 20 tys. zł za metr i wynajmu dwupokojowego lokalu w stolicy za 5 tys.

Deweloperzy odpowiadają za większość budowanych w Polsce mieszkań. Tego nie się odwrócić z dnia na dzień.

Dlatego potrzebujemy pewnej „rewolucji bez rewolucji”. Rozwiązaniem mogłoby być wprowadzenie prowizji społecznych – konieczności, aby określona część nowych mieszkań deweloperskich z każdej inwestycji trafiała np. do zasobów komunalnych albo agencji mieszkań na wynajem o obniżonym czynszu. Przykładowo: 10 proc. z każdej inwestycji. Ten pomysł znajduje się w raporcie, który niebawem opublikujemy jako zespół badaczy pracujących na zlecenie fundacji Habitat for Humanity Poland, którym kieruje prof. Agata Twardoch.

Ważnym zadaniem dla nowego rządu będzie „odczarowanie” mieszkań komunalnych. Dzisiaj kojarzą się z pozostałościami minionego ustroju, złym stanem technicznym, tym czego nie udało się sprywatyzować przedsiębiorczym lokatorom. Wpadliśmy w błędne koło, którego skutkiem jest to, że zły stan obecny zniechęca nas do wydawania większej ilości pieniędzy na poprawienie polityki publicznej, czego konsekwencją jest dalsza degradacja i kurczenie się zasobów mieszkaniowych.

Niektóre mniejsze ośrodki lepiej absorbują rządowe dotacje na budownictwo publiczne, sięgające nawet 80 proc. wartości inwestycji. Widzę jednak zagrożenie w braku motywacji największych samorządów. I w tym duża rola mediów, aby przekonać miasta takie jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Łódź, do rozwijania ich zasobów. Niestety duża część klasy politycznej nadal nie rozumie, jak jest to ważne.

Budowa nowych osiedli, niezależnie od tego, czy robi to państwo czy deweloper, trwa co najmniej kilka lat, często dłużej niż jedna kadencja parlamentu. A czego oczekiwałby pan od rządu w pierwszych stu dniach? Jest coś, co mogłoby pomóc tu i teraz?

Nie jestem zwolennikiem mówienia o stu dniach, bo to prowadzi często do wypaczania procesu legislacyjnego. Wprowadzaniu jakiekolwiek reformy powinna towarzyszyć dłuższa debata publiczna, konsultacje społeczne, analiza skutków nowych przepisów. Gdybym miał jednak wyszczególnić trzy najważniejsze rzeczy w dłuższej perspektywie, to oprócz wspominanych wcześniej prowizji społecznych i rozwoju budownictwa komunalnego, wskazałbym na powrót do dyskusji o podatku katastralnym. To rozwiązanie funkcjonujące w wielu miejscach na świecie, ale w Polsce nadal traktowane jako kontrowersyjne. Polacy zwyczajnie nienawidzą podatków, a populistyczne hasła o ich dalszym obniżaniu traktują jako głos ekspercki. Prawda jest jednak taka, że w obliczu zmian struktury gałęziowej gospodarki, miliona ukraińskich uchodźców i nadchodzącej migracji związanej z postępującymi zmianami klimatu, potrzebujemy mieć więcej dostępnych mieszkań. A to właśnie podatek katastralny spowoduje, że trzymanie pustych lokali stanie się nieopłacalne. Dzisiaj roczny podatek jest dziesięć razy niższy od miesięcznego czynszu, ceny sprzedaży orbitują, a o jedną ofertę najmu w dużym mieście konkuruje nawet kilkaset osób.