Wystąpiłem do prezydenta miasta o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na rozbudowę oraz przebudowę pawilonu handlowo-usługowego. Ten wydał decyzję odmowną. Uznał, że projekt budowlany jest niezgodny z zapisami planu miejscowego. W uzasadnieniu prezydent miasta powołał się na zapis planu miejscowego dotyczący terenu, na którym pobudowany jest budynek, zakazujący zwiększania intensywności zabudowy.
Nie zgadzam się z rozstrzygnięciem, ponieważ w zapisach ogólnych plan zezwala na adaptację budynku, rozumianą jako pozostawienie istniejącej funkcji terenu z możliwością modernizacji, remontów oraz rozbudowy obiektów na nim zlokalizowanych. Czy decyzja prezydenta miasta jest prawidłowa?

Ekspert radzi

Reklama
Tak, decyzja jest prawidłowa. Z opisu wynika, że rozbudowa pawilonu handlowo-usługowego nie jest dopuszczalna, gdyż przedstawiony projekt budowlany wraz z wnioskiem o jego zatwierdzenie i udzielenie pozwolenia na budowę jest niezgodny z zapisami planu miejscowego. Rozbudowa spowoduje niewątpliwie wzrost intensywności zabudowy, a tego zakazuje plan w ustaleniach szczegółowych dla konkretnego terenu, na którym stanąć ma inwestycja.
Czytelnik wskazał, że zgodnie z ustaleniami ogólnymi miejscowego planu adaptacja oznacza możliwość modernizacji, remontu oraz rozbudowy obiektów. Zatem plan w zakresie tego pojęcia przewiduje trzy formy robót budowlanych. Jednak z zapisów szczegółowych planu dotyczących terenu, na którym wybudowany jest pawilon, wynika, że zakazuje się zwiększania intensywności zabudowy. Tak więc dokument ten dopuszcza na opisywanym terenie roboty budowlane polegające na modernizacji i remoncie, natomiast zakazuje rozbudowy, która prowadzi do wzrostu intensywności zabudowy. Dopiero analiza ustaleń szczególnych planu zagospodarowania przestrzennego, dokonana w kontekście zapisów ogólnych, wskazuje pełny obraz koncepcji zagospodarowania określonej jednostki elementarnej objętej planem.

Reklama
Pogląd taki potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 19 listopada 2015 r. (sygn. akt II OSK 635/14), w którym stwierdził, że nie można interpretować postanowień ogólnych planu dla określonego terenu w oderwaniu jego postanowień szczególnych przewidzianych dla tego terenu.
Obowiązek oceny zgodności projektu budowlanego z obowiązującym planem został nałożony na organ architektoniczno-budowlany (w tym przypadku jest nim prezydent miasta) art. 35 ust. 1 pkt 1 prawa budowlanego. Zgodnie z tym przepisem przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza między innymi zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Z regulacji tej wynika, że gdy na terenie objętym wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę obowiązuje plan miejscowy, organ udzielający pozwolenia na budowę musi sprawdzić zgodność rozwiązań przyjętych w projekcie budowlanym z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Badanie zgodności z ustaleniami planu dotyczy zarówno projektu zagospodarowania działki, jak i projektu architektoniczno-budowlanego. Polega ono na dokładnej analizie zapisów obowiązującego na danym obszarze planu miejscowego, a w szczególności jego ustaleń dotyczących terenu przewidzianego do zainwestowania oraz dopuszczonych przez niego warunków i sposobów jego zabudowy. W przypadku stwierdzenia przez organ naruszeń w tym zakresie nakłada on postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie – wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.
Z wymienionych regulacji wynika zatem obowiązek odmowy udzielenia pozwolenia na budowę w sytuacji ustalenia przez organ architektoniczno-budowlany niezgodności projektu budowlanego z planem miejscowym, której to niezgodności inwestor w wyznaczonym przez ten organ terminie nie usunął.
Podstawa prawna
Art. 35 ust. 1 pkt 1, art. 35 ust. 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.).