Subskrybuj nas na Youtube
Rewitalizacja miast w Polsce: Zmiany nadchodzą, ale wolno
1. Trudne miejsca
Powodów dotychczasowego braku widocznego sukcesu wdrażania rewitalizacji miast w Polsce jest kilka. Z jednej strony są to wyzwania społeczno-gospodarcze, z jakimi wiążą się działania na zdegradowanych obszarach miejskich i terenach poprzemysłowych. Do tego dochodzi degradacja techniczna, gospodarcza i społeczna wywołana restrukturyzacją przemysłu oraz przekształceniami rolnictwa. Te procesy wywołały strukturalne i długotrwałe bezrobocie, rosnące ubóstwo i wykluczenie społeczne znacznej części mieszkańców. Ograniczyły perspektywy zawodowe dla części młodzieży, spowodowały migrację za pracą i wzrost częstości występowania dysfunkcji społecznych. Degradacja techniczna budynków, w tym zabytkowych, pogorszyła i tak trudne warunki mieszkaniowe. Problemem jest też wąski zakres i niezadowalająca jakość usług lokalnych, szczególnie w mniejszych miastach, oraz nierozwiązane problemy środowiskowe.
2. Naprawić nie tylko mury
Taka sytuacja wymaga naprawy – czyli uruchomienia procesu rewitalizacji. Chodzi o wyprowadzanie ze stanu kryzysowego obszaru zdegradowanego poprzez zorganizowane przedsięwzięcia, które dotyczą działań na rzecz społeczności lokalnej, zagospodarowania przestrzeni i sfery gospodarki. Działania te powinny być skoncentrowane na zdegradowanym fragmencie miasta i muszą być realizowane we współpracy z lokalną społecznością, jak też być zorientowane na jej rzecz. Przebieg procesu ma sprzyjać skutecznej realizacji projektów przez zainteresowane podmioty i instytucje w wieloletniej perspektywie. Rewitalizacja obszaru zdegradowanego, oprócz terenów o funkcji mieszkaniowej, może obejmować również tereny poprzemysłowe, powojskowe i pokolejowe, jeżeli przewidywane będą na nich działania inwestycyjne zmierzające do osiągnięcia celów rewitalizacji.
Co do zasady tym procesem mogą być objęte te tereny w gminie, dla których wskaźniki degradacji są najwyższe. W ustawie (jest już przyjęta przez Sejm, a w ubiegłym tygodniu Senat wprowadził do niej poprawki, które muszą być ponownie przegłosowane) ograniczono dopuszczalną wielkość obszaru rewitalizacji, wskazując, że nie może on stanowić więcej niż 20 proc. powierzchni gminy i być zamieszkany przez więcej niż 30 proc. mieszkańców. Dla obszaru rewitalizacji przewidziana jest możliwość korzystania z nadzwyczajnych rozwiązań prawnych: specjalnej strefy rewitalizacji oraz planu miejscowego dla obszaru rewitalizacji.
3. Nieobowiązkowe zadanie własne
Programowanie, koordynacja i organizowanie procesu rewitalizacji jako zadania własnego gminy nie będzie zadaniem obowiązkowym – ustawa nie zmusza do uchwalania i realizacji gminnych programów rewitalizacji. Korzystanie z tych możliwości będzie fakultatywne.
To, czy władze gminy będą realizować zadanie nieobowiązkowe, zależeć będzie od stwierdzonych potrzeb lokalnych, dostępnych środków budżetowych i gotowości wdrażania innowacyjnych rozwiązań w sferze polityki lokalnej. W każdym razie decyzja o podjęciu procesu rewitalizacji będzie oparta na pogłębionej diagnozie społeczno-gospodarczej gminy. W każdym mieście można wskazać pewne obszary o niższych wskaźnikach jakości życia i zamieszkiwania. Często są to obszary występowania dysfunkcji społecznych i związanej z tym aktywnej pomocy społecznej. Wynikiem takiej diagnozy społeczno-gospodarczej będzie wyznaczenie granic obszaru zdegradowanego, który może ubiegać się o wsparcie środkami publicznymi w ramach procesu rewitalizacji. Aby móc lepiej analizować zmiany w lokalnej gospodarce i przedsiębiorczości, jak też skutecznie oddziaływać na przemiany zachodzące na obszarze zdegradowanym, gmina uzyskuje szersze możliwości dostępu do zasobu informacji publicznej. Także do nieodpłatnego pozyskania od organów podatkowych odpowiednio przetworzonych informacji w formacie możliwym do przedstawienia w ujęciu terytorialnym.
4. Zasady partycypacji społecznej
Powodzenie ożywienia zdegradowanego obszaru zależy od zaangażowania lokalnych społeczności. Konieczny jest dialog z szerokim kręgiem osób oraz przeprowadzanie przejrzystego procesu konsultacji społecznych zarówno na etapie przygotowania programu, jak i przy realizacji projektów. Konsultacje mają skutecznie angażować i integrować mieszkańców, przedsiębiorców, liderów instytucji i organizacji społecznych oraz mieszkańców terenów. Ma to być proces zapewniający komunikację w obu kierunkach, znacznie wykraczający poza zakres, jaki obecnie obowiązuje przy sporządzaniu planów miejscowych.
Obowiązkowo powołany zostanie komitet rewitalizacji (najpóźniej trzy miesiące po uchwaleniu gminnego programu rewitalizacji). Ma służyć jako forum dialogu i instytucja doradcza oraz opiniująca realizację programu. Nie będzie jednak miał uprawnień wykonawczych czy kontrolnych wobec organów samorządu. Działalność komitetu ma sprawiać, że poglądy wszystkich zainteresowanych będą na bieżąco obecne i dyskutowane. Obowiązkowe ma być opiniowanie przez komitet projektu aktualizacji gminnego programu rewitalizacji, projektów aktów planistycznych, projektu uchwały o ustanowieniu specjalnej strefy rewitalizacji, a także cykliczna ocena postępów w realizacji najważniejszych przedsięwzięć.
5. Gminny program
Podstawowym narzędziem prowadzenia procesu rewitalizacji jest gminny program rewitalizacji. Dokument ma cechy operacyjne i choć nie będzie aktem prawa miejscowego, to jego dyspozycje są wiążące dla organów gminy. Procedurę przygotowania inicjuje rada gminy, podejmując w drodze uchwały stosowną decyzję. Wykonawcą sporządzającym program jest wójt, burmistrz lub prezydent. W czasie jego opracowywania zapewniony jest szeroki udział zainteresowanych, a także konsultacje z organami powiatu i województwa. Gminny program zawiera diagnozę społeczno-gospodarczą, wskazanie problemów funkcjonalno-przestrzennych, a także opis wyposażenia w infrastrukturę techniczną oraz stanu technicznego substancji budowlanej w gminie. Diagnoza musi zawierać kompleksową i wieloaspektową analizę faktograficzną gminy pod kątem społecznym, gospodarczym, przestrzennym, środowiskowym. Analiza kwestii społecznych uzasadnia wyznaczenie granic obszarów zdegradowanych oraz służy dla określenia przebiegu granic obszaru rewitalizacji w układzie działek ewidencyjnych. Ustalona zostaje lista przedsięwzięć podstawowych oraz opis zadań uzupełniających. Sporządzony zostaje harmonogram oraz założenia systemu monitorowania i ewaluacji programu. Przygotowany jest wstępny plan finansowy, wskazujący konieczne wydatki na realizację programu oraz źródła ich pokrycia ze środków publicznych w kolejnych latach budżetowych. Opracowany jest też załącznik graficzny przedstawiający kierunki zmian funkcjonalno-przestrzennych gminy.
6. Specjalna strefa – preferencje dla inwestorów i właścicieli
Gmina w drodze uchwały będącej aktem prawa miejscowego ustali specjalną strefę rewitalizacji na okres do 10 lat. Możliwe będzie korzystanie w niej ze szczególnych instrumentów prawnych.
Działania z zakresu mieszkalnictwa mają poprawić jakości substancji mieszkaniowej przy zachowaniu prawa obecnych mieszkańców do zamieszkania w tym samym miejscu bądź w porównywalnych warunkach lokalowych. Oprócz budowania gminnego zasobu nieruchomości możliwe będzie ustanowienie celu publicznego na terenie strefy. Oznacza to możliwość rozwoju społecznego budownictwa czynszowego, także przez wywłaszczenie lub nabywanie prawa współwłasności nieruchomości na ten cel. Możliwe będzie wypowiedzenie bądź zmiana umów najmu lokali komunalnych, jeżeli jest to niezbędne do przeprowadzenia remontów. Po zakończeniu prac gmina zapewni najemcy możliwość powrotu do wyremontowanego lokalu lub przydzieli zamienny lokal. Zyska możliwość korzystania z prawa pierwokupu nieruchomości na obszarach strefy. Może zdecydować o zakazie wydawana decyzji o warunkach zabudowy do czasu uchwalenia planu zagospodarowania.
Gmina dostanie możliwość wywłaszczenia nieruchomości porzuconych, których właściciele nie wykonują swoich uprawnień lub nie jest możliwe ustalenie ich danych. Postępowania administracyjne dotyczące nieruchomości o nieustalonym stanie prawnym prowadzone będą na zasadach postępowań wywłaszczeniowych.
W strefach wprowadzone będą nowe instrumenty ekonomiczne i społeczne. Gmina zyska prawo udzielania dotacji na prowadzenie prac remontowych lub modernizacyjnych na rzecz właścicieli nieruchomości niezabytkowych, w tym wspólnot mieszkaniowych – gdy stanowią one część działań rewitalizacyjnych. Nieruchomości Skarbu Państwa można będzie sprzedawać na cele realizacji przedsięwzięć rewitalizacyjnych z udzieleniem bonifikaty od ceny sprzedaży. Z kolei opłatę adiacencką będzie można ustalić na poziomie do 75 proc. wzrostu wartości nieruchomości. ©
OPINIE EKSPERTÓW
Jarosław Ogrodowski
Urząd Miejski w Łodzi
Do prawidłowego działania ustawy o rewitalizacji potrzebne jest przyjęcie ściśle z nią powiązanej małej nowelizacji przepisów o planowaniu przestrzennym. Mała nowelizacja jest ściśle powiązana z ustawą o rewitalizacji. Znacznie ogranicza możliwość inwestowania na obszarach niezurbanizowanych (tzw. green fields), przekierowując strumieńinwestycjina obszary zabudowane, w tym przeznaczone do przekształceń (także obszary rewitalizacji). To przekierowanie jest gwarantem dla zapewnienia odpowiedniego popytu na obszary poddawane rewitalizacji jako możliwe do prostego zainwestowania – w odróżnieniu od obszarów podmiejskich, rolnych itd. W małej nowelizacji kluczowe są również zmiany w odpowiedzialności odszkodowawczej gmin zaplanowanie, które mają doprowadzić do sytuacji, w której uchwalanie planów jest normą, a nie źródłem pogłębiania deficytu budżetowego.
Magdalena Wrzesień
urbanistka, nauczyciel akademicki, Forum Od-Nowa
By przepisy o rewitalizacji dobrze zadziałały, potrzebne są jeszcze zmiany w innych aktach prawnych.
Przede wszystkim niezbędna jest likwidacja lub dalsze ograniczenia działań na podstawie warunków zabudowy. Przedsięwzięcia rewitalizacyjne, wymagające dobrego wieloaspektowego przygotowania i choćby przez to trwające znacznie dłużej, mogą przegrać z powstającymi dynamicznie inwestycjami w obszarach nieobjętych planami zagospodarowania przestrzennego. W ten sposób dochodzić będzie do kolizji w polityce przestrzennej i pogarszania skuteczności rewitalizacji. Kolejny przepis, jaki należałoby wprowadzić, to możliwość ustalenia „warstwowego prawa własności”. W kontekście rewitalizacji chodzi o to, żeby właściciele posesji nie grodzili np. zrewitalizowanych za publiczne pieniądze podwórek, wewnętrznych pasaży czy nie zamykali prowadzących na nie bram. Jako właściciele mają prawo to robić. A podważałoby to sens rewitalizacji, dzięki której te przestrzenie mają zostać przywrócone do życia.