Burmistrz nie ustali opłat za najem i dzierżawę pomieszczeń w budynkach oddanych w stały zarząd

Czy burmistrz miasta może wydać zarządzenie w sprawie ustalenia opłat za korzystanie z obiektów użyteczności publicznej w odniesieniu do nieruchomości pozostających w trwałym zarządzie placówek oświatowych? Chodzi zasadniczo o opłaty na najem i dzierżawę, np. sal szkolnych.

Nie, nie ma podstaw do wydania zarządzenia przez burmistrza. Przekazanie nieruchomości w trwały zarząd jednostce organizacyjnej gminy wiąże się z przekazaniem jej uprawnień m.in. do ustalania opłat z tytułu oddawania lokali w najem czy dzierżawę.

Korzystanie z nieruchomości

W art. 43 ustawy o gospodarce nieruchomościami postanowiono m.in., że trwały zarząd jest formą prawną władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną. Z przepisu wynika, że jednostka organizacyjna ma prawo korzystania z nieruchomości oddanej w trwały zarząd, a w szczególności do:

1) korzystania z nieruchomości w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu jej działania;

2) wykonywania robót budowlanych, zgodnie z przepisami prawa budowlanego, za zgodą organu nadzorującego;

3) oddania nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenie na czas nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd, z równoczesnym zawiadomieniem właściwego organu i organu nadzorującego, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony do trzech lat, albo za zgodą tych organów, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub czas nieoznaczony, jednak na okres nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd; zgoda jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.

Z kolei stosunki cywilnoprawne, takie jak najem lub dzierżawa, mają podstawy normatywne w przepisach kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). Instytucję najmu uregulowano w art. 659 k.c., w którym postanowiono, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Odnośnie do dzierżawy można wspomnieć o art. 693 k.c., z którego wynika, że przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Konsekwencje przekazania

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 25 stycznia 2018 r. (sygn. akt II SA/Wr 720/17) wskazano m.in., że trwały zarząd jest wyjątkową i zarezerwowaną dla jednorodnych podmiotów prawną formą władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną. Z charakteru tej instytucji wynika specyficzny cel, polegający na formalnym usankcjonowaniu władania nieruchomością przez państwową lub samorządową jednostkę organizacyjną. Oddanie nieruchomości w trwały zarząd (użytkowanie) ma na celu swoiste jej przekazanie gminnej jednostce organizacyjnej, działającej notabene na korzyść właściciela nieruchomości, w imieniu którego jednostka ta działa. Jednostka organizacyjna z dniem wydania decyzji administracyjnej o oddaniu nieruchomości w trwały zarząd (poprzednio także użytkowanie) staje się gospodarzem nieruchomości, odciążając właściciela w obowiązkach utrzymywania i inwestowania w nieruchomość oddaną w trwały zarząd.

Z przytoczonych wyżej przepisów należy wnioskować, że trwały zarządca uzyskuje prawo do dysponowania nieruchomości, a więc decydowaniu o sposobie jej wykorzystania.

Użyteczne może być także stanowisko wojewody śląskiego zawarte w rozstrzygnięciu nadzorczym z 23 czerwca 2023 r. (nr NPII.4131.1.656.2023). Organ nadzoru weryfikował legalność postanowień zarządzenia burmistrza w sprawie ustalenia cen i opłat za korzystanie z obiektów i urządzeń użyteczności publicznej. W podstawie prawnej zarządzenia wskazano art. 30 ust. 2 pkt 2 ustawy o samorządzie gminnym oraz art. 4 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 ustawy o gospodarce komunalnej. Z tych przepisów wynika, że do zadań wójta należy w szczególności gospodarowanie mieniem komunalnym. Nadto, jeżeli przepisy szczególne nie stanowią inaczej, organy stanowiące jednostek samorządu terytorialnego postanawiają o wysokości cen i opłat albo o sposobie ustalania cen i opłat za usługi komunalne o charakterze użyteczności publicznej oraz za korzystanie z obiektów i urządzeń użyteczności publicznej JST. Uprawnienia, o których mowa, organy stanowiące JST mogą powierzyć organom wykonawczym tych jednostek.

Wojewoda śląski wskazał m.in., że JST po ustanowieniu trwałego zarządu nieruchomością pozbawiła się prawa do wynajmowania i wydzierżawiania tych nieruchomości, a tym samym ustalania stawek czynszu najmu czy dzierżawy. Uprawnienie do ustalenia stawek opłat za najem przysługuje wyłącznie trwałemu zarządcy, nie zaś burmistrzowi. Finalnie organ nadzoru stwierdził, że burmistrz miasta nie ma upoważnienia do ustalenia stawek odpłatności za wynajem pomieszczeń (w tym sal gimnastycznych) w szkołach podstawowych na terenie gminy, które to nieruchomości zostały oddane w trwały zarząd. Dodatkowo podkreślono, że w państwie prawa organy władzy publicznej działają w granicach i na podstawie prawa. Z konstytucyjnej zasady praworządności (art. 7 Konstytucji RP) wynika, że zadania i kompetencje, sposób ich wykonania oraz więzi między podmiotami administracji publicznej są uregulowane prawnie. ©℗