Jeżeli w wyniku uchwalenia lub zmiany planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty ją zbywa, to w ciągu pięciu lat od wejścia w życie stosownej uchwały wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera opłatę planistyczną. Jej ustalenie nie jest proste. Problem z tym mają przede wszystkim samorządy, które rzadko lub wręcz incydentalnie nakładają tę opłatę. Problemy te wynikają nie tylko z niewłaściwej interpretacji prawa lub niedopełnienia procedur przez urzędników i rzeczoznawców majątkowych, ale także są pokłosiem błędów rachunkowych. W efekcie decyzje dotyczące naliczenia tej jednorazowej daniny z powodzeniem są zaskarżane do sądów administracyjnych, o ile wcześniej nie zostały uchylone przez samorządowe kolegia odwoławcze. Wskazujemy, na co powinny zwrócić uwagę gminy, wykorzystując bardzo bogate orzecznictwo w tym zakresie.

Piotr Jarzyński specjalista od prawa budowlanego i nieruchomości z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy

podstawa pobierania

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 503; dalej: u.p.z.p.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę (dalej: opłata planistyczna, renta planistyczna, danina), ustaloną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (dalej: plan miejscowy). Na podstawie art. 37 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 u.p.z.p. organ ma na to pięć lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Przy czym sądy wielokrotnie wskazywały, że w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. nie chodzi o faktyczny wzrost wartości nieruchomości następujący w trakcie procedury planistycznej, w toku której zostaje uchwalony plan miejscowy, lecz o wzrost wartości nieruchomości wynikający z dokonanej zmiany jej przeznaczenia, co następuje dopiero po wejściu w życie planu miejscowego. (por. wyrok NSA z 22 marca 2017 r., sygn. akt II OSK 1851/15; wyrok NSA z 5 czerwca 2018 r., sygn. akt II OSK 3044/17; wyrok WSA w Poznaniu z 10 kwietnia 2019 r., sygn. akt II SA/Po 994/18).
Uwaga! Zgodnie z art. 29 ust. 1 u.p.z.p. uchwała rady gminy w sprawie uchwalenia planu miejscowego obowiązuje od dnia wejścia w życie, który został w niej wskazany, jednak nie wcześniej niż po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia uchwały w dzienniku urzędowym województwa.

Do 30 proc. różnicy, ale nie zawsze

Wysokość opłaty planistycznej jest określana w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, lecz nie może być ona wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego. Jednocześnie gmina nie może całkowicie zrezygnować z pobierania tej daniny, ustalając stawkę zerową. Na mocy art. 36 ust. 4a u.p.z.p. opłaty planistycznej nie pobiera się w przypadku nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę w rozumieniu:
1) przepisów ustawy z 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 933; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 1155), a więc na osobę, na którą przeniesiono własność i posiadanie gospodarstwa rolnego, młodszą co najmniej o 15 lat od rolnika przenoszącego te prawa na warunkach określonych w art. 84 i nast. ww. ustawy albo
2) przepisów w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania pomocy finansowej w ramach działania „Renty strukturalne” objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007–2013, wydanych na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007–2013 (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 387; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 1270). Dotyczy to producentów rolnych przekazujących swoje gospodarstwa rolne na zasadach określonych w par. 4 rozporządzenia ministra rolnictwa i rozwoju wsi z 19 czerwca 2007 r. w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania pomocy finansowej w ramach działania „Renty strukturalne” objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007–2013 (Dz.U. z 2019 r. poz. 1278).
Wskazane zwolnienie nie będzie miało jednak zastosowania w przypadku zbycia przez następcę nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego przekazanych przez rolnika, o ile nie upłynęło pięć lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Przykład 1

Przeniesienie prawa własności przez rolnika…
Dla nieruchomości w 2020 r. uchwalono plan miejscowy. Jan Kowalski w 2021 r. nieodpłatnie przeniósł własność i posiadanie nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego na następcę Marka Kowalskiego. Zgodnie z planem miejscowym część niezabudowanej nieruchomości wykorzystywanej dotychczas w całości jako grunt rolny została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i z tego względu wzrosła jej wartość. Gmina w tym przypadku nie może pobrać opłaty planistycznej.

Przykład 2

…i producenta rolnego
Dla nieruchomości w 2020 r. uchwalono plany miejscowy. Producent rolny Adam Nowak w 2021 r. nieodpłatnie przekazał nieruchomość wchodzącą w skład gospodarstwa rolnego następcy Pawłowi Kaczmarkowi. Zgodnie z planem miejscowym część niezabudowanej nieruchomości wykorzystywanej dotychczas w całości jako grunt rolny została przeznaczona pod zabudowę zagrodową i z tego względu wzrosła jej wartość. Gmina w tym przypadku nie może pobrać opłaty planistycznej.

Przykład 3

Zbycie przez następcę
Dla nieruchomości w 2020 r. uchwalono plan miejscowy. Piotr Nowak w 2021 r. nieodpłatnie przeniósł własność i posiadanie nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego na następcę Pawła Kowalskiego. Zgodnie z planem miejscowym część niezabudowanej nieruchomości wykorzystywanej dotychczas w całości jako grunt rolny została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i z tego względu wzrosła jej wartość. Następca Paweł Kowalski w 2022 r. zbył odpłatnie nieruchomość Krzysztofowi Kaczmarkowi. W opisanej sytuacji gmina powinna pobrać rentę planistyczną od Pawła Kowalskiego.
Gmina nie może także naliczyć renty planistycznej, jeżeli nieruchomość została darowana osobie bliskiej. Kwestia ta przez lata budziła spory z uwagi na to, że ustawodawca w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. użył słowa „zbycie”. W efekcie pojawił się problem, czy pojęcie to obejmuje wszystkie przypadki przeniesienia własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego, w tym także darowiznę. Kwestię tę rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny, wydając 10 grudnia 2009 r. uchwałę w składzie siedmiu sędziów (sygn. akt II OPS 3/09). Stwierdził w niej, że „Pobieranie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., nie obejmuje sytuacji, gdy nieruchomość została darowana osobie bliskiej”. Co istotne, NSA, z uwagi na treść zagadnienia prawnego przedstawionego mu do rozstrzygnięcia, rozważył jedynie sytuację, gdy nieruchomość, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem albo zmianą planu miejscowego, została darowana osobie bliskiej. Inny przypadek bezgotówkowego zbycia nieruchomości może rodzić już obowiązek zapłaty opłaty planistycznej. Jak wynika z wyroku NSA z 26 października 2017 r. (sygn. akt II OSK 370/16), umowa zamiany nieruchomości, jako umowa służąca ekwiwalentnemu przeniesieniu własności nieruchomości bez użycia pieniądza, w sposób oczywisty mieści się w pojęciu zbycia nieruchomości. Użyty w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. termin „zbycie nieruchomości” obejmuje bowiem każdą czynność prawa cywilnego, na mocy której zmienia się właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, z wyłączeniem przypadku wynikającego z art. 36 ust. 4a u.p.z.p. oraz przeniesienia własności na podstawie umowy darowizny na rzecz osoby bliskiej zgodnie z ww. uchwałą siedmiu sędziów NSA z 10 grudnia 2009 r.

procedura

Termin wszczęcia

Skąd gmina dowiaduje się, komu powinna naliczyć opłatę? Otóż zgodnie z art. 37 ust. 5 u.p.z.p. notariusz w terminie siedmiu dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu. Po otrzymaniu tego dokumentu organ bezzwłocznie, na podstawie art. 37 ust. 6 u.p.z.p., ustala opłatę planistyczną w drodze decyzji. Przy czym ten ostatni przepis ma jedynie charakter dyscyplinujący gminę do dochodzenia należności budżetowych z tytułu opłaty planistycznej w możliwie najkrótszym terminie. Regulacja ta nie ogranicza więc w żaden sposób pięcioletniego terminu – wskazanego w art. 37 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 u.p.z.p. – do wszczęcia postępowania, który jest liczony od dnia wejścia w życie planu miejscowego bądź jego zmiany (wyrok WSA w Warszawie z 10 marca 2006 r., sygn. akt IV SA/Wa 2265/05).
Procedura naliczenia renty planistycznej może być także wszczęta na wniosek właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości, który przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia w decyzji wysokości opłaty planistycznej (art. 37 ust. 7 u.p.z.p.). Decyzja wydana na ww. podstawie prawnej, ustalająca jedynie wysokość opłaty planistycznej, stanowi swoistą promesę dla jej właściciela lub użytkownika wieczystego. Należy bowiem pamiętać, że w celu nałożenia opłaty planistycznej organ administracji, oprócz wzrostu wartości nieruchomości, musi ustalić fakt jej zbycia oraz musi wszcząć postępowanie przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy lub jego zmiana stały się obowiązujące. To z kolei powinno nastąpić w następnej decyzji wydanej na podstawie art. 36 ust. 4 u.p.z.p.
Istotą instytucji wskazanej w art. 37 ust. 7 u.p.z.p. jest zagwarantowanie sytuacji prawnej właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, polegające na tym, że gdy dokona on zbycia nieruchomości i nastąpi wszczęcie postępowania o ustalenie opłaty planistycznej w ww. terminie, to opłata, która zostanie od niego pobrana w drodze decyzji, zostanie określona w stosunku procentowym od wartości uprzednio ustalonej w ostatecznej decyzji. Z tego względu osnowa decyzji wydanej zgodnie z art. 37 ust. 7 u.p.z.p. powinna ograniczać się tylko do ustalenia wysokości opłaty w związku z zamiarem zbycia nieruchomości. Z kolei do nałożenia obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej konieczne jest wydanie następnej decyzji na podstawie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. (decyzja SKO we Wrocławiu z 24 października 2013 r., znak SKO 4125/47/13).
W tym miejscu należy także podkreślić, że wydanie decyzji ustalającej rentę planistyczną jest możliwe tylko wówczas, gdy spełnione zostaną łącznie dwa warunki: w następstwie uchwalenia bądź zmiany planu miejscowego wzrośnie wartość nieruchomości, a zbycie nieruchomości przez jej właściciela lub użytkownika wieczystego nastąpi przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy lub jego zmiana stały się obowiązujące. Stwierdzenie, że chociażby jedna z wymienionych przesłanek nie została spełniona, uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej (wyrok WSA w Olsztynie z 17 lipca 2018 r., sygn. akt II SA/Ol 469/18).

Przykład 4

Uruchomienie postępowania na wniosek strony
Krzysztof Wróbel w styczniu 2021 r., przed zbyciem nieruchomości, zażądał od wójta ustalenia w decyzji wysokości opłaty planistycznej, gdyż nowy plan miejscowy, który wszedł w życie w grudniu 2016 r., przeznaczył jego nieruchomość wykorzystywaną dotychczas w całości jako grunt rolny pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, przez co wzrosła jej wartość. Po otrzymaniu decyzji w maju 2021 r. Krzysztof Wróbel, by uniknąć uiszczenia opłaty planistycznej, postanowił sprzedać działkę dopiero w 2022 r. Wójt w czerwcu 2022 r., po odpłatnym zbyciu nieruchomości przez Krzysztofa Wróbla w maju 2022 r., wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej. Jest ono jednak bezprzedmiotowe i powinno zostać umorzone z uwagi na upływ pięcioletniego terminu od dnia wejścia w życie planu miejscowego bądź jego zmiany, w którym należało ustalić opłatę planistyczną.

Przykład 5

Odmowa organu
Andrzej Nowak przed zbyciem nieruchomości w 2021 r. zażądał od wójta ustalenia w decyzji wysokości opłaty planistycznej. Po otrzymaniu decyzji mężczyzna postanowił wstrzymać się ze sprzedażą. Jednak rok później ponownie zażądał od wójta ustalenia wysokości opłaty planistycznej. Wójt powinien wydać postanowienie o odmowie wszczęcia postępowania, albowiem w sprawie zapadło już rozstrzygnięcie, które nie zostało uchylone lub zmienione.

Operat szacunkowy

Wysokość opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Przy czym wzrost wartości nieruchomości co do zasady jest ustalany na podstawie wybranych przez rzeczoznawcę majątkowego transakcji nieruchomościami, a więc cena, za którą zgodnie z umową grunt został zbyty, nie jest brana pod uwagę. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości – określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego – a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu miejscowego lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). Jednocześnie, jak wskazał NSA w wyroku z 19 marca 2019 r. (sygn. akt II OSK 959/18), przez faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania.

Przykład 6

Nie doszło do zmiany przeznaczenia działki
Karolina Bogucka w 2015 r. nabyła działkę przeznaczoną w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną za 300 tys. zł i sprzedała ją w 2022 r. za 500 tys. zł. Kobieta otrzymała od wójta decyzję zobowiązującą do uiszczenia opłaty planistycznej, gdyż w 2019 r. doszło do zmiany planu miejscowego, przy czym nie zmieniał on dotychczasowego przeznaczenia działki. W tym przypadku opłata planistyczna jest nienależna, gdyż zmiana planu miejscowego nie wpłynęła na wzrost wartości sprzedanej nieruchomości w rozumieniu art. 37 ust. 1 u.p.z.p.
Wzrost wartości nieruchomości na potrzeby ww. procedury powinien być obiektywny. Ustala go na zlecenie gminy rzeczoznawca majątkowy na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego dla konkretnej nieruchomości na zasadach określonych w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 z późn. zm.; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 815; dalej: u.g.n.) oraz w u.p.z.p. Operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a różnica tych wartości jest właśnie podstawą określenia opłaty planistycznej (wyroki NSA z: 11 lipca 2008 r., sygn. akt II OSK 830/07; 16 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 1686/11). Przed wykonaniem operatu szacunkowego organ administracji musi jednak dokonać oceny, czy po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego faktycznie doszło do wzrostu wartości danej nieruchomości. Jak zauważył bowiem WSA w Warszawie w wyroku z 15 października 2019 r. (sygn. akt IV SA/Wa 216/19), nie każde uchwalenie planu miejscowego prowadzi do zmiany wartości objętych nim nieruchomości.
Uwaga! Sporządzenie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego powinno być poprzedzone oględzinami nieruchomości dokonanymi z udziałem stron postępowania, które należy zawiadomić o terminie tej czynności z odpowiednim wyprzedzeniem.
Wykonując operat szacunkowy, rzeczoznawca majątkowy do porównania powinien przyjąć transakcje według cen z daty sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia sprzed zmiany planu miejscowego (bądź faktycznego wykorzystywania) oraz transakcje według cen z daty sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości po zmianie planu miejscowego (wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 16 listopada 2016 r., sygn. akt II SA/Go 669/16). I choć, jak wskazał NSA w wyroku z 27 grudnia 2016 r. (sygn. akt II OSK 801/15), operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego powinien odnosić się do zdarzenia przeszłego, a więc do cen nieruchomości w dacie sprzedaży, to, jak zauważył WSA w Krakowie w wyroku z 16 lutego 2022 r. (sygn. akt II SA/Kr 1303/21), nie jest jednak możliwe, aby rzeczoznawca majątkowy wyceniał daną nieruchomość według cen nieruchomości występujących dokładnie w dniu sprzedaży – z tej prostej przyczyny, że w konkretnym dniu mogło w ogóle nie być transakcji podobnych lub ich liczba nie dawałaby miarodajnego obrazu. W takiej sytuacji, jak wywiódł WSA w Warszawie w wyroku z 13 października 2017 r. (sygn. akt IV SA/Wa 1673/17), do porównania powinny być wybrane transakcje, które obrazują poziom cen gruntów w dacie sprzedaży nieruchomości wycenianej.
Wyjątek w zakresie ustalania opłaty planistycznej reguluje art. 87 ust. 3a u.p.z.p. Wskazuje on, że jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez plan miejscowy uchwalony przed 1 stycznia 1995 r., art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p.(przepis ten dotyczy określenia wzrostu wartości nieruchomości) nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r. jest większa niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu miejscowego. W takiej sytuacji wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r.
W przypadku gdy przed wejściem w życie obowiązującego planu miejscowego uchwalonego po 31 grudnia 2003 r. w obrocie prawnym funkcjonował plan miejscowy uchwalony przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc 31 grudnia 2003 r., a pomiędzy obowiązywaniem obu planów zaistniała luka czasowa, dopuszczalność pobrania renty planistycznej wymaga określenia wartości nieruchomości według:
  • jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym,
  • przeznaczenia w starym planie miejscowym oraz
  • faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów.
Dopiero ustalenie tych wartości będzie pozwalało na prawidłowe zastosowanie do obliczania wzrostu wartości nieruchomości powstałej na skutek uchwalenia planu miejscowego albo zasady określonej w art. 37 ust. 1 albo w art. 87 ust. 3a u.p.z.p. (wyrok WSA w Gliwicach z 18 maja 2022 r., sygn. akt II SA/Gl 176/22).
Co istotne, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy jako podstawę wyceny stosuje ceny transakcyjne niezawierające podatku od towarów i usług. Tak więc wartość rynkowa nieruchomości w ww. dokumencie jest pozbawiona tego podatku. Dzieje się to z tej prostej przyczyny, że – jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 11 kwietnia 2014 r. (sygn. akt II OSK 2745/12) – przyjęcie poglądu, iż podatek od towarów i usług jest elementem wartości nieruchomości, oznaczałoby, że ta sama nieruchomość w zależności od rodzaju właściciela (podatnika podatku od towarów i usług lub nie) mogłaby mieć kilka wartości, choć naprawdę jej wartość jest taka sama. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym powinien zamieścić informację, że ustalona przez niego wartość nieruchomości nie zawiera podatku od towarów i usług.
Jak wynika z orzecznictwa, w operacie szacunkowym obowiązkowo muszą znaleźć się także:
  • uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich oraz zabudowa),
  • ustalenie istotnych cech różniących porównywane nieruchomości,
  • uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących.
Brak jednego z tych elementów może być podstawą zaskarżenia decyzji o ustaleniu opłaty planistycznej, a w konsekwencji doprowadzić do jej uchylenia.
Uwaga! Po sporządzeniu operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości rzeczoznawca majątkowy przekazuje go organowi, a ten załącza dokument do akt sprawy i zawiadamia o tym strony w celu umożliwienia zapoznania się z jego treścią i złożenia ewentualnych uwag przed wydaniem decyzji.
!W razie stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego w całości lub w części opłata planistyczna podlega zwrotowi na rzecz aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości (art. 36 ust. 5 u.p.z.p.).

Ocena operatu

Choć rzeczoznawca majątkowy jest ekspertem w swojej dziedzinie i dysponuje odpowiednią wiedzą specjalistyczną, nie zwalnia to organów administracji od obowiązku samodzielnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego. Operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego, zgodnie z art. 84 par. 1 k.p.a., ma moc prawną opinii biegłego, a zatem podlega ocenie organu administracji jako element materiału dowodowego stosownie do art. 77 par. 1 i art. 80 k.p.a. Organ powinien więc dokonać oceny tego dokumentu pod względem formalnym, a więc zbadać, czy:
  • został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę,
  • zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści,
  • nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby miał on wartość dowodową.
Ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego może dotyczyć zarówno podejścia, jak i metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę, a także oceny pod kątem tego, czy jest logiczny i zupełny, a przyjęte kryteria w okolicznościach danej sprawy są prawidłowo uzasadnione. Przy czym zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy jego sporządzeniu doszło do naruszenia prawa albo dokument ten zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (zob. wyroki NSA z: 27 grudnia 2016 r., sygn. akt II OSK 801/15; 30 stycznia 2019 r., sygn. akt II OSK 616/17; a także wyrok WSA w Poznaniu z 7 lipca 2021 r., sygn. akt IV SA/Po 30/21). Co ważne, jeśli zdaniem organu administracji lub strony postępowania operat zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy, organ powinien domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego (wyrok WSA w Warszawie z 2 października 2017 r., sygn. akt IV SA/Wa 1313/17).
Oceniając operat szacunkowy, organ administracji nie może jednak wchodzić w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego. Nie może też wkraczać w merytoryczną zasadność tego dokumentu, co należy rozumieć w ten sposób, że nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż określona w operacie szacunkowym.
Rząd szykuje zmiany
W Ministerstwie Rozwoju i Technologii trwają prace nad istotnymi zmianami w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które będą dotyczyły m.in. opłaty planistycznej. Projekt nowelizacji z 22 kwietnia 2022 r. zakłada, że opłata planistyczna będzie uiszczana niezależnie od zbycia nieruchomości. Ma być jednak utrzymany pięcioletni termin na wszczęcie postępowania. Projekt przewiduje także wprowadzenie opłaty planistycznej w stałej wysokości – tj. 30 proc. liczonych od wzrostu wartości nieruchomości. Nowelizacja ma umożliwić ubieganie się o rozłożenie opłaty planistycznej na nie więcej niż 360 miesięcznych rat w przypadku, gdy właściciel albo użytkownik wieczysty w okresie trzech lat przed dniem, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, stale zamieszkiwał na nieruchomości. Przewidziano także umorzenie opłaty planistycznej, ale tylko dla osób otrzymujących zasiłek stały w rozumieniu ustawy z 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej pod warunkiem, że stale zamieszkiwały na nieruchomosci w okresie trzech lat przed dniem, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Projekt obecnie jest na etapie opiniowania i nie wiadomo, kiedy trafi do Sejmu. ©℗
Piotr Jarzyński

stosuje się k.p.a.

Opłata planistyczna w świetle przepisów prawa podatkowego jest niepodatkową należnością budżetową, albowiem stanowi dochód własny gminy (wyrok NSA z 13 września 2013 r., sygn. akt II OSK 952/12). Choć jest ona daniną mającą pewne cechy podatku, to obowiązek jej zapłaty nie wynika ani z ordynacji podatkowej, ani też z u.p.z.p. Wskazuje na to bogate orzecznictwo, np. NSA w wyroku z 15 kwietnia 2008 r. (sygn. akt II OSK 408/07) stwierdził, że skoro w przepisach u.p.z.p. ustawodawca nie zamieścił odpowiednich regulacji, to tym samym przesądził o wyłączeniu opłaty planistycznej z kategorii należności określonych w art. 2 par. 1 pkt 1 ordynacji podatkowej i rozstrzygnął o stosowaniu w tych sprawach przepisów k.p.a., które mają charakter norm powszechnie stosowanych (patrz też wyroki NSA z: 16 września 2008 r., sygn. akt II OSK 1030/07; 28 października 2009 r., sygn. akt II OSK 1517/07; 18 maja 2010 r., sygn. akt II OSK 1755/09; tak też WSA w Warszawie w wyroku z 5 września 2011 r., sygn. akt IV SA/Wa 692/11).
Z kolei Regionalna Izba Obrachunkowa w Białymstoku w piśmie z 3 października 2012 r.(znak RIO.II-025-41/12) stwierdziła, że „Skoro (…) do opłaty planistycznej mają zastosowanie przepisy k.p.a., a nie przepisy ustawy – Ordynacja podatkowa, to z tytułu zwłoki w zapłacie nie mogą być naliczane odsetki od zaległości podatkowych uregulowane w przepisach tej ustawy. Ponadto (…) z samej treści przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wynika prawo do naliczania odsetek od nieterminowo uiszczonej opłaty. W ustawie tej nie wprowadzono również odniesienia do stosowania innych ustaw, z których mogłaby wynikać możliwość dochodzenia od zobowiązanego odsetek. Oznacza to zatem, że brak jest podstaw prawnych do naliczania odsetek od nieterminowo uiszczonej opłaty planistycznej, a w związku z tym odsetki nie powinny być naliczane i pobierane”.
Co ważne, choć przepisy u.p.z.p. nie dają podstawy do orzekania w przedmiocie terminu do uiszczenia opłaty planistycznej ani też o obowiązku zapłaty odsetek ustawowych w razie naruszenia tego terminu (wyroki NSA z: 21 czerwca 2012 r., sygn. akt II OSK 606/11; 10 czerwca 2014 r., sygn. akt II OSK 77/13), nie oznacza to jednak, że zobowiązany do zapłaty renty planistycznej nie musi jej uiścić po uprawomocnieniu się decyzji, albowiem organ może podjąć działania na podstawie przepisów ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 479; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 1692). ©℗
(opr. UW)