Stawki za użytkowanie wieczyste rosną w całej Polsce. W niektórych miejscach nawet o kilkaset procent. Wynika to z tego, iż stawki przez wiele lat nie były aktualizowane oraz – jak tłumaczą urzędnicy – rośnie wartość gruntów.

Użytkownik wieczysty jest zobligowany do ponoszenia corocznej opłaty. Wyróżnia się cztery podstawowe stawki:
• 0,3 proc. ceny nieruchomości przeznaczonej na cele obronności, pod budowę obiektów sakralnych, na działalność charytatywną,
• 1 proc. ceny nieruchomości przeznaczonej na cele rolne, mieszkaniowe i działalność sportową,
• 2 proc. ceny nieruchomości przeznaczonej na działalność turystyczną,
• 3 proc. ceny za pozostałe nieruchomości gruntowe.

Kłopot z wyceną

Poważne wątpliwości budzi wycena wartości gruntów. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 14 maja 2014 roku (sygn. akt: I ACa 1740/13) stwierdził, że nie można zaokrąglać opłaty za użytkowanie wieczyste, co wcześniej czynili biegli z niekorzyścią dla użytkowników. Ponadto sąd podkreślił, że porównanie w celu określenia wysokości opłaty cen działek o większej powierzchni z działkami o dużo mniejszym obszarze powinno działać na korzyść tych pierwszych, gdyż cena metra kwadratowego na ogół bywa niższa, a więc i opłata za użytkowanie mniejsza.
- Sąd miał rację, kwestionując zaokrąglenie opłaty użytkowania wieczystego do pełnych dziesiątek tysięcy złotych. Należy przy tym zauważyć, iż sądy nie badają w zasadzie rzetelności operatów szacunkowych, które są jednak sporządzone w sposób budzący duże wątpliwości (np. przy stosowaniu metody porównawczej - w zakresie doboru działek) – zaznacza dr Daniel Alain Korona ze Stowarzyszenia Interesu Społecznego „Wieczyste”.
- Nie można przyjąć, iż nieruchomości są podobne w sytuacji występujących różnic w położeniu, powierzchni oraz przeznaczeniu działek przyjętych do porównań z nieruchomością wycenianą – taki operat byłby wadliwy – mówi mecenas Małgorzata Krzyżowska.
Mecenas Krzyżowska dodaje, że Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wskazał, że podobieństwo przyjętych do porównań nieruchomości nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne, a także i to, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania (wyrok z dnia 20 marca 2013 r., sygn. akt: II SA/Kr 168/13).

Projekt ustawy

SIS „Wieczyste” przygotowało projekt ustawy, który zakłada m.in. zmniejszenie opłat z tytułu użytkowania wieczystego do 0,3% wartości w przypadku nieruchomości mieszkaniowych zamiast obecnego 1%.
- Proponujemy możliwość przekształcenia samego udziału w nieruchomości (a nie całych nieruchomości jak do tej pory), przy czym dla osób fizycznych w przypadku nieruchomości mieszkaniowych byłoby ono nieodpłatne. Ponadto proponujemy zmiany w procedurach odwoławczych: chcemy ich uproszczeń i zwiększenia w nich możliwości udziału organizacji społecznych – wyjaśnia Korona.

Problemem mogą być pieniądze. Szacuje się, że zmiany proponowane przez „Wieczyste” samą Warszawę kosztowałyby około 250 milionów zł. Dr Daniel Alain Korona wskazuje, że część pieniędzy by wróciło do budżetu, lecz nie ulega wątpliwości, iż projekt ustawy oznaczałby poniesienie przez państwo finansowych nakładów.

Inicjatywa spółdzielcza

Działania podejmują też warszawskie spółdzielnie mieszkaniowe. Z inicjatywy kilkunastu z nich powstał projekt uchwały Rady m.st. Warszawy w sprawie przekształcenia wieczystego użytkowania w prawo własności z bonifikatą w wysokości 95%.
- Zobaczymy, jak radni odniosą się do naszego projektu. Próbujemy już drugi raz, za pierwszym razem nam się nie udało – informuje przedstawicielka Spółdzielni Mieszkaniowej „Bródno”, jednego z inicjatorów.

Urząd m.st. Warszawy nie odpowiedział na zapytanie w tej sprawie.

Gdyby działania spółdzielni okazały się skuteczne, mieszkańcy rzeczywiście mogliby zyskać. Dr Korona uważa jednak, że przy zbieraniu podpisów pod proponowaną uchwałą wprowadzono wiele osób w błąd. Problemem jest to, że bonifikata nie będzie przysługiwała, jeśli znajdzie się lokal przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej. Innymi słowy: jeżeli w 10-piętrowym bloku mieszka księgowa, która jednocześnie prowadzi w mieszkaniu działalność gospodarczą, cały budynek nie będzie podlegał bonifikacie.
Przedstawicielka Spółdzielni Mieszkaniowej „Bródno” zaznacza, że przypadków prowadzenia działalności w blokach mieszkalnych nie jest wiele, lecz zarazem przyznaje, że spółdzielnia nie wie ile dokładnie.
- Jeśli w którymś budynku ktoś prowadzi działalność gospodarczą i od tego zależałaby bonifikata, postaramy się przekonać taką osobę, aby przeniosła swoją działalność gdzie indziej – mówi.