Samorządy, które skorzystają z rozwiązania „lokal za grunt”, mogą dodatkowo liczyć na rządowe wsparcie na doprowadzaną do inwestycji infrastrukturę. Jest szansa na uzyskanie do 10 proc. wartości kosztów tej ostatniej.
Możliwość skorzystania z rządowej pomocy nie została przewidziana bezpośrednio w ustawie „lokal za grunt” (ustawie z 16 grudnia 2020 r. o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości, Dz.U. poz. 223, dalej: ustawa o rozliczaniu ceny lokali lub budynków). Regulacje w tym zakresie znalazły się natomiast w ustawie z 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali mieszkalnych na wynajem, mieszkań chronionych, noclegowni, schronisk dla osób bezdomnych, ogrzewalni i tymczasowych pomieszczeń (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 508; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 223; dalej: ustawa o finansowym wsparciu). Od 1 kwietnia 2021 r. pozwoli ona m.in. na udzielanie z Funduszu Dopłat finansowego wsparcia samorządom na komunalną infrastrukturę techniczną m.in. w powiązaniu z inwestycją realizowaną w formule „lokal za grunt”. Chodzi o zadania dotyczące podstawowych elementów tej infrastruktury niezbędne do prawidłowego funkcjonowania inwestycji mieszkaniowych.
Co jest komunalną infrastrukturą techniczną
Zgodnie ustawą o finansowym wsparciu oraz z ustawą z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 713; ost.zm Dz.U. z 2020 r. poz. 1378) w jej skład wchodzą:
• gminne drogi, ulice, mosty, place oraz organizacja ruchu drogowego;
• wodociągi i zaopatrzenie w wodę, kanalizacja, usuwanie i oczyszczanie ścieków komunalnych;
• utrzymanie czystości i porządku oraz urządzeń sanitarnych, wysypisk i unieszkodliwianie odpadów komunalnych;
• zaopatrzenia w energię elektryczną i cieplną oraz gaz;
• lokalny transport zbiorowy.
– Każdy instrument, który pomoże gminom uzyskać dodatkowe dofinansowanie na infrastrukturę, jest potrzebny, nawet jeżeli jest to tylko 10 proc. – mówi Katarzyna Przybylska z Fundacji Habitat for Humanity Poland. – Dobrze też, że dzięki wsparciu dla gmin można np. przeprowadzić inwestycję komunikacyjną – dodaje.
Komunikacyjnemu wykluczeniu ma także przeciwdziałać pomoc w postaci finansowania dróg gminnych. Jak tłumaczy strona rządowa w uzasadnieniu do ustawy, brak odpowiednich dróg dojazdowych lub ich zły stan nie tylko stanowi podstawową barierę w zapewnieniu bezpieczeństwa w ruchu drogowym, ale jest również czynnikiem mogącym obniżyć aktywność gospodarczą i inwestycyjną danych terenów. Z kolei inwestycje w wodociągi, kanalizację czy oczyszczalnie ścieków poza zwiększeniem funkcjonalności i komfortu mieszkańców będą także służyć środowisku.
Raz na jedną inwestycję
Ustawa o finansowym wsparciu wprowadza jednak ograniczenie, zgodnie z którym pomocy w sfinansowaniu przedsięwzięcia infrastrukturalnego będzie można udzielić tylko raz jednej inwestycji mieszkaniowej i to pod warunkiem, że od oddania jej do użytkowania nie upłynęło pięć lat. Ustawa nie przewiduje też możliwości złożenia kilku wniosków o dofinansowanie kilku przedsięwzięć infrastrukturalnych powiązanych użytkowo z jedną inwestycją.
Jednak gdy w sąsiedztwie będzie się znajdowało kilka inwestycji mieszkaniowych, na które przysługuje wsparcie na infrastrukturę, wówczas możliwe będzie uzyskanie pomocy na każdą z nich. O jakie rodzaje inwestycji chodzi, określa art. 5c ust. 1 ustawy o finansowym wsparciu (nowo dodany przepis od 1 kwietnia b.r.) – wśród nich jest też oczywiście inwestycja realizowana w formule „lokal za grunt”.
Kwota z ograniczeniami
Wysokość wsparcia na działania infrastrukturalne to iloczyn 10 proc. kosztów przedsięwzięcia infrastrukturalnego oraz liczby przedsięwzięć lub inwestycji z nim powiązanych. Czyli obliczając maksymalne wsparcie, nie bierzemy pod uwagę tego, ile kosztuje cała inwestycja, a tylko jaki jest koszt np. budowy drogi gminnej prowadzącej do inwestycji. Do tej kwoty są jednak ograniczniki. Zgodnie z przepisami ustawy o finansowym wsparciu, które dotyczą rozwiązania „lokal za grunt”, nie może ona przekroczyć ceny nieruchomości zbytej przez gminę na zasadach określonych w ustawie o rozliczaniu ceny lokali lub budynków.
Warto też zwrócić uwagę na to, że znowelizowane przepisy ustawy o finansowym wsparciu będą przewidywały bezzwrotne finansowanie pomocy na dwa rodzaje przedsięwzięć (infrastrukturalne z dodanego art. 5c i dotychczasowe mieszkaniowe). Przy czym mając na uwadze ich odmienny charakter, zdecydowano, że te dawne rodzaje pomocy będą procedowane oddzielnie.
Zmienione przepisy ustawy o finansowym wsparciu określają też, co konkretnie zalicza się do kosztów przedsięwzięcia infrastrukturalnego. Są to m.in. koszty materiałów i robót budowlanych niezbędnych do jego realizacji, koszty wykonania czynności specjalistycznych (takich jak projektowanie i nadzór nad budową), jak również koszty przygotowania terenu.
Pomoc publiczna
Artykuł 5c ust. 6 ustawy o finansowaniu wsparcia nakazuje stosowanie przepisów dotyczących dofinansowania na infrastrukturę z zachowaniem regulacji o pomocy publicznej. Przez taką rozumie się wsparcie udzielane przez państwo członkowskie Unii Europejskiej powodujące uprzywilejowanie niektórych przedsiębiorstw lub produkcji niektórych wyrobów – w zakresie, w jakim pomoc ta wpływa negatywnie na wymianę handlową między państwami UE, oraz udzielane na warunkach, które naruszają lub grożą naruszeniem konkurencji.
Ustawowa definicja przedsięwzięcia infrastrukturalnego jest szeroka. A przez to możliwe jest, że pomoc na jego realizację będzie można niekiedy uznać za publiczną. Obok bowiem przedsięwzięć, które nie będą związane z wykonywaniem działalności gospodarczej, takich jak np. bezpłatne parkingi, place zabaw, zadrzewienia, mamy do czynienia też z takimi, które będą powiązane z prowadzeniem przez gminę lub inwestora działalności gospodarczej, np. wodociągowej czy kanalizacyjnej. Rozróżnić też trzeba będzie te działania, które mogą być powiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej, jak i takie, które będą ściśle lokalne (np. doprowadzenie wodociągu do danego budynku) albo dostępne dla wielu osób – także tych niezwiązanych z daną inwestycją mieszkaniową, np. przystanek autobusowy. „W związku z tym każdorazowo trzeba będzie rozstrzygnąć, czy udzielone dofinansowanie nie będzie spełniało kryteriów pomocy publicznej” – czytamy w uzasadnieniu do tej części ustawy. I jeżeli tak będzie, to do takiego przedsięwzięcia będziemy musieli stosować określone przepisy o pomocy publicznej – tak regulacje prawa polskiego, jak i unijnego.
A może z zasobów KZN
Gminy powinny przyjrzeć się nie tylko własnym nieruchomościom, lecz także tym znajdującym się w gestii Krajowego Zasobu Nieruchomości. Bo korzystając z rozwiązania „lokal za grunt”, będzie można sięgnąć również po tereny wchodzące w skład KZN. Przekazanie gruntu na własność gminie miałoby nastąpić nieodpłatnie, w drodze umowy, zgodnie z art. 52 ust. 1 pkt 8 ustawy z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1100; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 223). To o tyle ciekawa opcja, że jednostka samorządu terytorialneg otrzymywałaby taki grunt za darmo, a następnie dzięki zorganizowaniu na nim inwestycji (czyli podpisaniu umowy z inwestorem w ramach ustawy o rozliczaniu ceny lokali lub budynków) zyskiwałaby pewną pulę mieszkań czy innych lokali od dewelopera – a więc praktycznie za darmo. Ta forma wsparcia wydaje się bardzo interesująca dla tych samorządów, które z różnych przyczyn chcą powiększyć zasób swoich lokali. – To dobre posunięcie – uważa także Katarzyna Przybylska. Jak twierdzi, część samorządów nie dysponuje własnymi zasobami gruntów lub ma ich niewiele i możliwość skorzystania z tych z puli KZN może mieć duże znaczenie. Przedstawicielka NGO jest zdania, że może być to bardzo pomocne zwłaszcza w sytuacji, gdy coraz mocniej stawia się na mieszkania z usługami wspomagającymi dla osób doświadczających bezdomności, starszych, z niepełnosprawnościami czy wychowanków domów dziecka. A takich zasobów bardzo brakuje.
Ustawa „lokal za grunt” dopuszcza, że będzie można sięgnąć również po tereny wchodzące w skład Krajowego Zasobu Nieruchomości. Przekazanie gruntu od KZN na własność gminie miałoby nastąpić nieodpłatnie, w drodze umowy.
