W 2012 r. gminom nie udało się zdobyć oczekiwanych 8 mld zł dochodów z obrotu nieruchomościami. To wina dekoniunktury na rynku i zawyżonych planów.
Gminy i miasta mają duże trudności ze sprzedażą majątku, a także z właściwym planowaniem poziomu dochodów z tego źródła. Chodzi przede wszystkim o działki, nieruchomości zabudowane i mieszkania komunalne. Niektóre samorządy, np. w podwarszawskiej Lesznowoli, przez brak chętnych na zakup wpadły w finansowe tarapaty. W zeszłym roku dochody z majątku tej gminy wyniosły jedynie 16 proc. planu na cały 2012 r. Aby domknąć budżet, gmina musiała się ratować zaciągnięciem kredytu. To jednak spowodowało przekroczenie wskaźnika zadłużenia (zgodnie z nim długi w gminach nie mogą przekroczyć 60 proc. ich dochodów), który ma właśnie zapobiegać zaciąganiu nadmiernych zobowiązań, i problemy z regionalną izbą obrachunkową.
Przykład Lesznowoli jest skrajny, jednak problemy ze sprzedażą nieruchomości mają nawet największe miasta.

Kryzys i stagnacja

Jak wyjaśnia DGP Maria Jolanta Batycka-Wąsik, wójt gminy Lesznowola, nawet regionalna izba obrachunkowa przyznała, że niewykonanie dochodów z majątku nie wynika ze złego zarządzania finansami, ale ze stagnacji na rynku. Podobnie swoją sytuację tłumaczą wszystkie samorządy, z którymi rozmawialiśmy.
Lucyna Sternik, zastępca dyrektora wydziału budżetu i księgowości Urzędu Miasta Lublin, przyznaje, że dochody ze sprzedaży mienia są odzwierciedleniem koniunktury w gospodarce.
– Obniżone tempo wzrostu gospodarczego w ostatnich latach wpływa na spadek zainteresowania planowanymi do sprzedaży przez miasto nieruchomościami, co przekłada się negatywnie na poziom dochodów pozyskiwanych z tego tytułu – mówi Lucyna Sternik.
Podobna sytuacja jest we Wrocławiu, w Łodzi, Warszawie czy Bydgoszczy. W przetargach zorganizowanych przez Lublin w 2012 r. wzięło udział łącznie 729 firm i osób, co oznacza spadek liczby uczestników o 34 proc. w stosunku do roku 2011, a do 2010 r. aż o 55 proc. Co więcej, spośród 469 przeprowadzonych przetargów dotyczących sprzedaży jedynie 209, czyli 44,6 proc., udało się rozstrzygnąć pozytywnie. Podobna sytuacja jest w Warszawie i Katowicach.
Jak podkreśla Dariusz Czapla z Urzędu Miasta Katowice, na tak niskie wykonanie dochodów ze sprzedaży majątku w 2012 r. poza kiepską sytuacją na rynku wpływ mają trudności z otrzymaniem kredytów hipotecznych przez potencjalnych nabywców.
Zwraca on uwagę, że od początku 2012 r. obowiązują zaostrzone procedury bankowe. Odbija się to negatywnie na zainteresowaniu nie tylko dużych inwestorów, lecz także najemców, którzy mogliby wykupić lokale mieszkalne (planowano sprzedaż 350 lokali, jednak w 2012 r. wpłynęło jedynie 198 wniosków).
Wioletta Krygielska z Urzędu Miasta Łodzi dodaje, że największą popularnością cieszą się lokale i działki o wartości do 300 tys. zł.

Działania miast

Miasta nie są w stanie osiągnąć zakładanego poziomu sprzedaży, mimo nawet zdwojonych wysiłków.
Jak mówi Marta Stachowiak, doradca prezydenta Bydgoszczy, urząd prowadzi akcje reklamujące nieruchomości, uczestniczy w targach mieszkaniowych i inwestycyjnych w Bydgoszczy, Toruniu, a nawet w Poznaniu. Działania te przynoszą zwiększone zainteresowanie, podobnie jak obniżka cen wywoławczych niektórych działek miejskich. Ale i tak nie udaje się znaleźć tylu nabywców, ilu zakłada magistrat.
W Lublinie nie udało się zrealizować nawet zakładanego planu sprzedaży działek w specjalnej strefie ekonomicznej. Łódź zamieszcza dodatkowo informacje na portalach internetowych pośredniczących w obrocie nieruchomościami. Z ofertą wychodzi nawet za granicę. Miasto zaprezentowało się m.in. na targach w Cannes we Francji.
Doktor Marcin Będzieszak z Wydziału Nauk Ekonomicznych i Zarządzania Uniwersytetu Szczecińskiego ocenia, że jedną z przyczyn niewykonania planu dochodów ze sprzedaży majątku przez samorządy jest zaplanowanie zbyt wysokich wpływów. Dzięki temu wynik budżetowy na papierze wygląda dobrze, ale w praktyce trudno ten poziom sprzedaży osiągnąć.

Gminy konkurują z deweloperami

Marzanna Poniatowicz, profesor Uniwersytetu w Białymstoku

Istnieją dwie podstawowe przyczyny obserwowanych obecnie problemów gmin z realizacją zaplanowanych przychodów ze sprzedaży majątku. Po pierwsze, część nierealistycznie planuje przychody zarówno w swoich budżetach, jak i wieloletnich prognozach finansowych, w istotny sposób je zawyżając. Impulsem do tego jest indywidualany wskaźnik zadłużenia. Wprawdzie zacznie on obowiązywać od 2014 r., ale już od kilku lat wywiera swoistą presję na samorządy, aby sprzedawać majątek komunalny w celu poprawy zdolności obsługi długu. Zgodnie z nowym wskaźnikiem stosunek kosztów obsługi długu w danym roku do dochodów w tym samym roku nie może przekroczyć średniej z wyliczonych dla trzech poprzednich lat stosunków nadwyżki operacyjnej, ale powiększonej o dochody ze sprzedaży majątku. I to „ale” ma tu znaczenie kluczowe. Po drugie, na problemy gmin wpływ ma kryzys na rynku nieruchomości i utrudniony dostęp do kredytów hipotecznych. Przekłada się to na spadek popytu na gminne grunty, budynki, mieszkania komunalne i lokale użytkowe, a w konsekwencji na zmniejszenie wpływów budżetowych jednostek samorządu terytorialnego z tytułu sprzedaży majątku oraz na problemy z realizacją założonych wydatków. Dotyczy to nawet największych miast, w których jeszcze do niedawna ceny w górę windowały inwestycje deweloperów. Dzisiaj nie tylko ograniczyli oni zakupy gruntów, lecz także często decydują się na ich sprzedaż, stając się konkurentem gmin na rynku nieruchomości. Duże miasta próbują poprawić trudną sytuację finansową, decydując się na prywatyzację spółek komunalnych. Część z nich ma jednak trudności ze znalezieniem potencjalnych nabywców.