Jesteśmy wspólnikami spółki cywilnej. Gmina skierowała pozew do sądu i żąda od nas 21 tys. zł tytułem opłaty za korzystanie z lokalu po zakończeniu najmu, który wygasł 30 czerwca br. Nie zdaliśmy lokalu, gdyż od lipca do dziś trwały z gminą negocjacje w sprawie obniżenia o połowę kwoty długu. Czy gmina może domagać się nadal opłat? Czy tarcza antykryzysowa nie wprowadza w tym zakresie odpowiednich regulacji?
Wprawdzie tarcza antykryzysowa zawiera pewne incydentalne regulacje dotyczące umów najmu lokali, w tym czasowy zakaz wypowiadania najmu czy wysokości czynszu, jednak regulacje te w sytuacji czytelnika nie będą miały zastosowania. Zasadniczo sporną kwestią jest nie czynsz najmu, lecz wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Stosunek najmu trwał bowiem do 30 czerwca i z tym dniem po prostu wygasł. Z art. 224 oraz art. 225 w zw. z art. 230 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) wynika m.in., że samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.
Jednakże od chwili, w której ów samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.
Z kolei zgodnie z art. 225 k.c. obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same – od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Natomiast, jak wynika z art. 230 k.c., przepisy stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.
Bez wątpienia wspólnicy spółki cywilnej byli świadomi, że gminie przysługuje prawo własności lokalu, byli więc w złej wierze, a w konsekwencji do roszczeń gminy będą miały zastosowanie zasady rozliczeń pomiędzy właścicielem a samoistnym posiadaczem.
Warto odnotować, że w zbliżonym stanie faktycznym w wyroku Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy w Warszawie z 2 kwietnia 2014 r. (sygn. akt IX GC 2292/12) stwierdzono m.in., że: „To, że prowadzone były negocjacje w zakresie uregulowania sytuacji prawnej pozwanych nie zmienia sytuacji, iż pozwani posiadali lokal i korzystali z niego. (…) Oczywiście kwestia prowadzonych negocjacji nie może mieć wpływu na obowiązek wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości. Jest oczywistym, iż przystępując do negocjacji jej wynik nie jest pewny i pozwani nie opuszczając lokalu (….)., a decydując się na dalsze rozmowy i korzystanie z lokalu działali na własne ryzyko”. Finalnie sąd przyznał gminie odszkodowanie w wysokości wynagrodzenia, jakie mogłaby osiągnąć z czynszu najmu.
A zatem gmina zasadnie domaga się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu użytkowego. Skoro bowiem wspólnicy zajmowali go po wygaśnięciu najmu, to tym samym powinni zwrócić gminie stosowne wynagrodzenie na ten okres. Fakt prowadzenia negocjacji z gminą nie może uchylić obowiązku zapłaty wynagrodzenia. Warto rozważyć zawarcie np. ugody sądowej, bo być może gmina zdecyduje się na pewne ustępstwa finansowe.
Podstawa prawna
• art. 224, 225, 230 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. ‒ Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1145; ost.zm. Dz.U. z 2010 r. poz. 875)
