Nie tylko drogi czy place zabaw, ale nawet altanki śmietnikowe mają odrębne księgi wieczyste. I wówczas – mimo że służą racjonalnemu korzystaniu z nieruchomości – nie ulegają przekształceniu.
Uwłaszczeniu podlega grunt pod budynkami mieszkalnymi wraz z infrastrukturą towarzyszącą, gdy ta umożliwia prawidłowe i racjonalne z nich korzystanie. Czy więc działka pod altaną śmietnikową też przekształci się we własność? Okazuje się, że nie zawsze. Gdy śmietnik ma oddzielną księgę wieczystą, do uwłaszczenia pod nim gruntu nie dojdzie. Ten problem zasygnalizowała redakcji jedna ze spółdzielni mieszkaniowych, której samorząd odmówił przekształcenia gruntu pod śmietnikiem. Przy czym z naszych informacji wynika, że nie jest to jednostkowa sprawa. – Takie wydzielenia były praktykowane od 2000 r. – tłumaczy nam Zbigniew Olejniczak, prezes Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami i prezes Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej.
– Wówczas jedna księga wieczysta była tworzona dla budynku mieszkalnego wyodrębnionego po obrysie, a druga dla infrastruktury technicznej, np. wiaty śmietnikowej, zaś trzecia dla drogi wewnętrznej. Tego typu nieruchomości, odmiennie niż w przypadku wspólnot mieszkaniowych, były wraz z infrastrukturą w użytkowaniu wieczystym spółdzielni – dodaje.
Niestety, spółdzielnie, które dla infrastruktury technicznej tworzyły oddzielne księgi wieczyste, mają teraz problem. Samorządy mogą im odmawiać uwłaszczenia gruntu pod tego typu obiektami. I – jak tłumaczy nam Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju – ich działanie jest jak najbardziej zgodne z prawem, gdyż np. wiata śmietnikowa to nie budynek mieszkalny [stanowisko MIR]. Przy czym nie wszyscy eksperci podzielają ten pogląd.
Osobna hipoteka
W omawianym przez nas przypadku prezydent miasta odmówił wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenia gruntu pod altaną śmietnikową, która powstała w znajdującym się po sąsiedzku budynku. Dla nieruchomości pod śmietnikiem założono odrębną księgę wieczystą. Magistrat w postanowieniu wskazał, że grunt pod tym obiektem się nie przekształcił. Stanowi on bowiem odrębną nieruchomość zabudowaną, trwale związanym z gruntem stanowiskiem śmietnikowym. A skoro nie jest to działka zabudowana budynkiem mieszkalnym, to nie zostały spełnione przedmiotowe przesłanki określone w ustawie z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.
Spółdzielnia mieszkaniowa w zażaleniu argumentowała, że proces dotyczący podjęcia decyzji o założeniu dwóch ksiąg wymuszony został przez nabywców mieszkań w budynku, którzy korzystali z kredytów. Ponadto spółdzielnia wskazywała, że altana śmietnikowa jest obiektem ściśle związanym z blokiem mieszkalnym (mieszkańcy tego budynku nabywają zarówno udziały w działce zabudowanej budynkiem, jak i śmietnikiem) i z racji tej zależności użytkowanie wieczyste działki powinno zostać przekształcone w prawo własności.
Wbrew zasadzie równości
Zdaniem Piotra Pałki, radcy prawnego i wspólnika w kancelarii Derc Pałka, altany śmietnikowe należy zakwalifikować do kategorii innych obiektów budowlanych (czyli obiektów małej architektury) umożliwiających prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. – Brak możliwości przekształcenia prawa użytkowania wieczystego pozostaje w sprzeczności z ratio legis ustawy (sensem ustawy – red.), gdyż stawia tę grupę, spółdzielców, w sytuacji gorszej niż innych użytkowników wieczystych gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi i wielorodzinnymi – uważa prawnik. I dodaje, że większość wspólnot mieszkaniowych ma wyodrębnione nieruchomości w obrysie budynków. Tereny wokół są własnością gmin i mieszkańcy korzystają z nich, nie ponosząc żadnych kosztów – uważa mecenas Pałka.
– W spółdzielniach mieszkaniowych tereny pod budynkami i wokół nich (z dostępem do drogi publicznej) są własnością mieszkańców, ale muszą oni ponosić koszty terenów wspólnych, na których są zlokalizowane tereny rekreacji, wypoczynku, miejsca parkingowe i inne funkcje służące mieszkańcom – wyjaśnia prawnik. – Moim zdaniem kluczowe dla niniejszej sprawy są orzeczenia Sądu Najwyższego prezentowane m.in. w uchwale z 27 grudnia 1994 r., sygn. akt III CZP 158/94, czy postanowieniu Sądu Najwyższego z 19 lutego 2003 r., sygn. akt V CK 278/02 – twierdzi Piotr Pałka. Prawnik wskazuje, że zgodnie z tymi orzeczeniami nieruchomością jest teren stanowiący własność jednego podmiotu otoczony gruntami innych podmiotów bez nawiązania do ksiąg wieczystych. Okoliczność, iż teren ten tworzą działki, dla których prowadzone są odrębne księgi wieczyste, nie stoi na przeszkodzie kwalifikacji tego terenu jako jednej nieruchomości.
(Nie)istotne funkcjonalne powiązanie
Odmiennie twierdzi Łukasz Łanoszka, radca prawny i partner w kancelarii Konieczny, Wierzbicki. Podkreśla on, że urząd ma rację, odmawiając wydania zaświadczenia. – Jeśli altana śmietnikowa leży na odrębnej działce (objętej odrębną księgą wieczystą), to z punktu widzenia prawa stanowi zupełnie inną nieruchomość – uważa Łukasz Łanoszka. – Bez znaczenia jest to, w jaki sposób nieruchomość jest wykorzystywana i czy funkcjonalnie jest powiązana z nieruchomością, na której znajdują się zabudowania mieszkalne – twierdzi ekspert. Dodaje, że ustawa o przekształceniu dotyczy tylko nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe. – Każdą sprawę rozpatruje się indywidualnie – tłumaczy prawnik. Według niego, jeśli sama altana stanowi osobną nieruchomość, to zostanie tak potraktowana i urząd oceni, czy jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, który uzasadniałby przekształcenie. – Skoro nie spełnia tego warunku, to nie ma żadnych dodatkowych przesłanek, które pozwalałyby uznać taką nieruchomość za podlegającą przekształceniu – uważa Łukasz Łanoszka.
Stanowisko Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju z 17 czerwca 2019 r.
Przekształceniem z mocy prawa objęte są grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi jedno- lub wielorodzinnymi. W hipotezie ustawy „przekształceniowej” nie mieszczą się zatem nieruchomości całkowicie wolne od zabudowy lub zabudowane wyłącznie obiektami małej architektury lub innymi obiektami i budynkami, które nie spełniają kryterium „budynku mieszkalnego”. Tym samym automatycznemu uwłaszczeniu nie podlega grunt uregulowany w odrębnej księdze wieczystej, na którym jedyne naniesienie stanowi altana śmietnikowa.
