Prowadzę mały zakład usługowy na swojej działce. Niestety starosta na wniosek wójta gminy wszczął postępowanie o wywłaszczenie tej działki pod drogę publiczną dojazdową. Czy ma do tego prawo? Moim zdaniem decyzja jest krzywdząca, a zaproponowane odszkodowanie za niskie. Czy mogę się odwołać?
Nieruchomość może być wywłaszczona m.in. na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Tak wynika z art. 113 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.). Z kolei art. 119 ust. 1 u.g.n. określa elementy składowe decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości:
1) ustalenie, na jakie cele nieruchomość jest wywłaszczana;
2) określenie przedmiotu wywłaszczenia;
3) określenie praw podlegających wywłaszczeniu;
4) wskazanie właściciela lub użytkownika wieczystego;
5) wskazanie osoby, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości;
6) zobowiązanie do zapewnienia lokali, o których mowa w art. 116 ust. 1 pkt 5 u.g.n.;
7) ustalenie wysokości odszkodowania.
Na uwagę zasługuje też art. 6 pkt 1 u.g.n., gdzie postanowiono, że celami publicznymi w rozumieniu ustawy są: wydzielanie gruntów pod drogi publiczne, drogi rowerowe i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji.
Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw, co wynika z art. 128 ust. 1 u.g.n. Jego wysokość ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, przy czym ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego (art. 130 u.g.n.).
Co ważne, z art. 114 u.g.n. wynika m.in., że wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3 u.g.n., przeprowadzonymi między starostą a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości.
Aby możliwe było wywłaszczenie nieruchomości w drodze decyzji starosty, spełnione być muszą wszystkie wymienione przesłanki. Kluczowe jest przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego na cel publiczny, czyli w przypadku opisanym przez czytelnika - drogi dojazdowe. Co istotne, przedsiębiorca ma możliwość dobrowolnego dogadania się z gminą, na co pozwala art. 115 ust. 2 w zw. z art. 114 ust. 1 u.g.n. (wspomniane rokowania z gminą). Nieruchomość będzie przedmiotem wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, nie ma więc ryzyka, że gmina zaniży stawki.
W kontekście podanego stanu faktycznego na uwagę zasługuje stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 12 stycznia 2018 r. (sygn. akt II SA/Gl 794/17). W wyroku m.in. podkreślono: „Na uwzględnienie nie zasługuje też sformułowany bardzo ogólnie zarzut zastosowania przez rzeczoznawcę majątkowego przy wycenie nieruchomości «zaniżonych stawek» (...) W zaskarżonej decyzji Wojewoda szeroko omówił podstawę prawną i przesłanki ustalania wartości wywłaszczonej nieruchomości z przeznaczeniem jej pod drogi publiczne. Szczegółowo ocenił też z punktu widzenia obowiązujących oraz prawidłowo przytoczonych w tym względzie przepisów i zasad stanowiący podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego.” Ostatecznie sąd przyjął, że decyzja starosty wypełniła przesłanki wspomnianych wyżej regulacji. W konsekwencji WSA uznał za prawnie dopuszczalne wywłaszczenie na rzecz gminy działki przedsiębiorcy pod drogi publiczne za stosownym odszkodowaniem.
Gmina ma więc prawo spowodować wywłaszczenie nieruchomości na cel publiczny w postaci drogi publicznej dojazdowej. Jednak wówczas należy się odszkodowanie dla przedsiębiorcy wypłacane przez gminę. Jeśli rokowania dobrowolne nie przyniosą skutku, starosta wyda decyzję, ale przedsiębiorca może kwestionować m.in. wycenę i przyznane odszkodowanie w drodze odwołania do wojewody. W razie negatywnej decyzji wojewody jest jeszcze możliwość wniesienia skargi do właściwego miejscowo wojewódzkiego sądu administracyjnego.
Podstawa prawna
Art. 6 pkt 1, art. 113 ust. 1, art. 114 ust. 1, art. 115 ust. 2, art. 119 ust. 1, art. 128 ust. 1, art. 130 pkt 5 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.).
