Gmina rozwiązała ze mną umowę dzierżawy lokalu zawartą na 10 lat w wyniku przetargu. Jako przyczynę podano, że nie płaciłem podatków od pojazdów w tej gminie, tylko w sąsiedniej. W umowie i w warunkach przetargu nie było takiego zapisu. Gmina twierdzi, że deklaracje w tym zakresie złożyłem ustnie na sesji rady. Co powinienem zrobić?
Czytelnik powinien rozważyć złożenie do sądu pozwu przeciwko gminie o ustalenie za bezskuteczne wypowiedzenia umowy dzierżawy. Podstawą prawną powództwa będzie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego. Stanowi on, że powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Wydaje się, że w tym przypadku spełnione są wymogi powyższego przepisu, lecz ostateczna decyzja należy do sądu.
Rozpatrując problem, warto przede wszystkim odnieść się do regulacji kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). Zgodnie z art. 694 k.c. do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie. Zaś te z kolei określa art. 673 par. 3 mówiący o tym, że jeżeli czas trwania najmu (dzierżawy) jest oznaczony, zarówno wynajmujący (wydzierżawiający), jak i najemca (dzierżawca) mogą go wypowiedzieć w przypadkach określonych w umowie. Dopuszczalność zastosowania powyższych norm prawnych do oceny rozwiązania ww. umowy bez wypowiedzenia zaaprobował z kolei Sąd Okręgowy w Rzeszowie w wyroku z 22 września 2016 r. (sygn. akt VI Ga 186/16).
Z podanego stanu faktycznego wynika m.in., że zastosowano tryb przetargowy dzierżawy. Wyrażenie zgody na dzierżawę odbyło się po wcześniejszym zaaprobowaniu przez radę gminy takiego trybu, a w umowie zapisano przesłanki do rozwiązania jej bez wypowiedzenia.
Odnosząc się do argumentacji gminy dotyczącej rozwiązania umowy, warto powołać się na stanowisko zawarte w przytoczonym powyżej wyroku. Sąd uznał w nim, że skoro podjęta uchwała dotyczyła przeznaczenia nieruchomości do dzierżawy w drodze przetargu, nie można stwierdzić, iż podstawą jej podjęcia było zobowiązanie się do zapłaty podatków w gminie, bowiem na tym etapie nie było wiadomo, ile osób przystąpi do przetargu i – przede wszystkim – kto ten przetarg wygra. Sąd okręgowy nie podważył również trafnych ustaleń sądu rejonowego, że rada gminy nie wydała zgody indywidualnej na dzierżawę bez trybu przetargowego z konkretną osobą, stąd gmina nie mogła skutecznie powoływać się niewiążące deklaracje zainteresowanego dotyczące płacenia w niej podatku.
Niezależnie od tego wymóg płacenia podatków w gminie nie został wpisany do umowy dzierżawy, a jedynym warunkiem przystąpienia do przetargu była wpłata wadium, a nie deklaracja opłacania podatku. W konsekwencji trzeba przyjąć, że brak wnoszenia podatków w tej gminie nie może oznaczać w podanym stanie faktycznym (był tryb przetargowy), iż przedsiębiorca nie dotrzymał warunków umowy dzierżawy. Zatem oświadczenie o rozwiązaniu umowy było niezgodne z prawem.
Podstawa prawna
Art. 189 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1822 ze zm.).
Art. 673 par. 3, art. 694 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.).
