Kto podpisuje umowę dzierżawy pomieszczeń w budynku szkoły znajdującym się w trwałym zarządzie?

Z art. 43 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że trwały zarząd jest formą prawną władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną. Jednostka organizacyjna ma prawo, z pewnymi wyjątkami, korzystania z nieruchomości oddanej w trwały zarząd. W szczególności może:

1) korzystać z nieruchomości w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu jej działania;
2) wykonywać roboty budowlane zgodnie z przepisami prawa budowlanego, za zgodą organu nadzorującego;
3) oddać nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenie: na czas nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd:

• z równoczesnym zawiadomieniem właściwego organu i organu nadzorującego, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony do 3 lat, albo
• za zgodą tych organów, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub czas nieoznaczony, jednak na okres nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd.

Przy czym zgoda jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.
Z art. 43 ust. 4 wynika zaś, że jednostka organizacyjna ma prawo wypowiedzenia, za zgodą organu nadzorującego, każdej umowy najmu, dzierżawy i użyczenia nieruchomości lub jej części, obciążających nieruchomość objętą trwałym zarządem, z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia.

Orzecznictwo: na czym polega trwały zarząd

W orzecznictwie sądowym wskazuje się, że trwały zarząd nie jest prawem rzeczowym ani formą umowy cywilnoprawnej. Jest to szczególna forma władania nieruchomością stanowiącą przedmiot własności publicznej przez określoną jednostkę organizacyjną. Trwały zarząd można określić mianem modelu dopuszczającego używanie składnika mienia administracji wewnątrz jej struktur (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 28 czerwca 2023 r., sygn. akt II SA/Rz 79/23). Z kolei WSA w Szczecinie w orzeczeniu z 31 stycznia 2019 r. (sygn. akt II SA/Sz 1202/18) wskazał, że w przypadku ustanowienia trwałego zarządu zarządca – niezależnie od właściciela – władając nieruchomością, ma prawo do dysponowania nią w sposób określony w art. 43 ust. 2 u.g.n., a tym samym i do podejmowania działań w postępowaniu administracyjnym w celu ochrony przysługujących mu uprawnień.

W tym miejscu warto również wspomnieć, że w myśl art. 693 kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz (w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju; może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków).

Kto podpisuje umowę: miasto czy dyrektor szkoły, który ma w trwałym zarządzie budynek

Na temat tego, kto ma kompetencje do zawarcia umowy dzierżawy – wójt czy dyrektor szkoły, który ma w trwałym zarządzie budynek – wypowiedziała się Regionalna Izba Obrachunkowa w Białymstoku. W wystąpieniu pokontrolnym z 16 września 2025 r. (znak RIO.V.6001–3/25) Izba oceniała następującą sytuację: burmistrz zawarł z firmą telekomunikacyjną umowę dzierżawy części nieruchomości oddanej w trwały zarząd (na czas nieoznaczony) szkole podstawowej. Umowa z firmą telekomunikacyjną dotyczyła montażu urządzeń służących do transmisji sygnału radiowego. RIO wskazała, że burmistrz naruszył art. 43 ust. 2 pkt 3 u.g.n., który przewiduje, że prawo oddania w dzierżawę nieruchomości lub jej części przysługuje jednostce, która posiada nieruchomość w trwałym zarządzie, a zatem umowa powinna być zawierana przez dyrektora szkoły (po powiadomieniu właściwego organu lub uzyskaniu zgody organu nadzorującego – w zależności od czasu trwania umowy).
W ramach wniosku pokontrolnego RIO nakazała jednostce, aby burmistrz nie podpisywał umów dzierżawy nieruchomości oddanych w trwały zarząd jednostkom organizacyjnym. ©℗