rozwiń ›

Podstawa prawna nabywania nieruchomości przez cudzoziemców

Zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców reguluje ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278). Ustawa ta określa, kiedy cudzoziemiec może nabyć nieruchomość bez ograniczeń, a kiedy wymagane jest uzyskanie zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

Przepisy te mają charakter szczególny wobec ogólnych zasad obrotu nieruchomościami wynikających z Kodeksu cywilnego.

Kto jest uznawany za cudzoziemca?

Za cudzoziemca w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców uważa się:

  • osobę fizyczną nieposiadającą obywatelstwa polskiego,
  • osobę prawną mającą siedzibę za granicą,
  • nieposiadającą osobowości prawnej spółkę osób wymienionych powyżej, mającą siedzibę za granicą, utworzoną zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,
  • osobę prawną lub spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę w Polsce, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców.

Kiedy cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia na zakup nieruchomości?

Co do zasady cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na nabycie nieruchomości położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Zezwolenie ma formę decyzji administracyjnej i jest wydawane na wniosek cudzoziemca, po zasięgnięciu opinii Ministra Obrony Narodowej oraz - w określonych przypadkach - ministra właściwego do spraw rozwoju wsi.

Wyjątki od obowiązku uzyskania zezwolenia

Ustawa przewiduje liczne wyjątki, w których nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie wymaga uzyskania zezwolenia, w szczególności gdy:

  • cudzoziemiec jest obywatelem lub przedsiębiorcą państwa członkowskiego Unii Europejskiej lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej,
  • nabywany jest samodzielny lokal mieszkalny,
  • nabywany jest samodzielny lokal użytkowy o przeznaczeniu garażowym lub udział w takim lokalu, jeśli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych,
  • cudzoziemiec nabywa nieruchomość w drodze dziedziczenia ustawowego,
  • cudzoziemiec pozostaje w związku małżeńskim z obywatelem polskim i od co najmniej 2 lat zamieszkuje w Polsce na podstawie zezwolenia na pobyt stały.

Procedura uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości

Postępowanie w sprawie wydania zezwolenia obejmuje:

  • złożenie wniosku do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji,
  • wykazanie istnienia tzw. więzi z Rzecząpospolitą Polską (np. legalny pobyt, prowadzenie działalności gospodarczej, posiadanie rodziny),
  • przedstawienie informacji o nieruchomości oraz celu jej nabycia.

Zezwolenie wydawane jest na czas oznaczony i dotyczy konkretnej nieruchomości.

Nabycie nieruchomości a legalizacja pobytu i pracy cudzoziemca

Nabycie nieruchomości w Polsce nie legalizuje samoistnie pobytu ani pracy cudzoziemca. Prawo własności nieruchomości jest niezależne od przepisów regulujących pobyt i zatrudnienie cudzoziemców.

Jednocześnie fakt posiadania nieruchomości może być jednym z elementów potwierdzających więź cudzoziemca z Polską, co bywa uwzględniane w postępowaniach dotyczących:

  • zezwoleń na pobyt czasowy lub stały,
  • zezwoleń na pobyt rezydenta długoterminowego UE.

Konsekwencje nabycia nieruchomości bez wymaganego zezwolenia

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca z naruszeniem przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców skutkuje nieważnością czynności prawnej. Oznacza to, że umowa sprzedaży lub inna czynność rozporządzająca nie wywołuje skutków prawnych.

Podsumowanie

Obrót nieruchomościami z udziałem cudzoziemców w Polsce jest dopuszczalny, jednak podlega szczególnym ograniczeniom. Kluczowe znaczenie ma ustalenie, czy w danym przypadku wymagane jest uzyskanie zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz czy zachodzą ustawowe wyjątki. Nabycie nieruchomości nie zastępuje procedur legalizacji pobytu i pracy, choć może mieć znaczenie pomocnicze w postępowaniach administracyjnych.

FAQ - nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców

1. Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Polsce bez zezwolenia?

Tak, w większości przypadków nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego nie wymaga zezwolenia.

2. Czy obywatel UE potrzebuje zgody na zakup nieruchomości w Polsce?

Co do zasady nie.

3. Czy zakup nieruchomości legalizuje pobyt cudzoziemca?

Nie. Prawo własności nieruchomości nie legalizuje pobytu ani pracy.

4. Kto wydaje zezwolenie na zakup nieruchomości przez cudzoziemca?

Zezwolenie wydaje Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji.

5. Co grozi za zakup nieruchomości bez wymaganego zezwolenia?

Czynność jest nieważna z mocy prawa.

Źródła informacji

  1. Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278)
  2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071)