Zainteresowanie elektroniczną formą przetargów komorniczych rośnie tak szybko, że jest kwestią czasu, by stały się one domyślną formą sprzedaży. Zwłaszcza że korzystają na tym obie strony.

Po pandemicznym tąpnięciu komornicy przeprowadzają coraz więcej licytacji. Rekordowe są też sumy odzyskiwanych w ten sposób wierzytelności. Według najnowszych danych Krajowej Rady Komorniczej w 2023 r. sprzedaż nieruchomości pozwoliła na odzyskanie 1,231 mld zł. To rekord. Jeszcze dekadę temu suma uzyskanych w ten sposób kwot stanowiła 421 mln zł. Oczywiście ten wzrost w dużej mierze zależy od zjawisk makroekonomicznych takich jak inflacja i przede wszystkim rosnących cen nieruchomości. O ile w ubiegłym roku średnia cena mieszkań oscylowała wokół 15 tys. zł za 1 mkw., to w 2013 r. była ona prawie trzy razy mniejsza (niecałe 6 tys. zł za 1 mkw.).

Sukcesywnie wzrasta też liczba przeprowadzanych licytacji. W 2020 r. było ich jedynie 5397, a w ubiegłym roku już 7814. W dużej mierze wynikało to z wprowadzonych w okresie pandemii ograniczeń, polegających na całkowitym zakazie przeprowadzania nie tylko eksmisji, lecz także całego procesu licytacji nieruchomości służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. W okresie zakazu do licytacji mogły więc trafiać różnego rodzaju działki (rolne, budowlane czy rekreacyjne), pomieszczenia wykorzystywane do celów gospodarczych czy nieukończone budowle. Aby przeprowadzić egzekucję z lokalu mieszkalnego, trzeba było wykazać, że dłużnik w nim nie mieszka, a np. wynajmuje.

Internetowy gamechanger

Pandemiczne ograniczenia zdjęto w lutym 2022 r., wcześniej, bo we wrześniu 2021 r., zaczęły natomiast obowiązywać przepisy umożliwiające sprzedaż nieruchomości przez internet (do tego czasu w trybie e-licytacji komornik mógł przeprowadzić tylko licytację ruchomości oraz nieruchomości licytowanej w trybie uproszczonym, czyli nieruchomości gruntowe niezabudowane lub zabudowane budynkami nieoddanymi do użytkowania).

– Wejście w życie przepisów umożliwiających przeprowadzenie elektronicznej licytacji nieruchomości miało ogromne znaczenie. Pozwoliło to wyeliminować patologie, do których dochodziło podczas stacjonarnych licytacji przeprowadzanych w budynku sądu – przypomina Sławomir Szynalik, prezes Krajowej Rady Komorniczej. Chodzi o przypadki zmów pomiędzy licytantami w celu obniżenia ceny. Czasem nawet dochodziło do płacenia licytantom za odstąpienie od udziału w przetargu albo nawet ich zastraszania. Przenosząc licytację z realnego świata to internetu, pozbyto się tych problemów. Co więcej, zamiast jechać do sądu, można wziąć udział w licytacji z dowolnego zakątka świata.

Efekt? O ile na samym początku z nowej instytucji skorzystano 528 razy, to w ubiegłym roku już 1172. To wzrost o ponad 100 proc. – Dużym atutem dla wierzycieli jest to, że e-licytacja co do zasady jest wyznaczana o wiele szybciej niż stacjonarna. Coraz częściej wierzyciele kierujący wniosek o egzekucję z tego składnika majątku dłużnika od razu na wstępie pytają o możliwość przeprowadzenia licytacji właśnie w tej formie – mówi Przemysław Małecki, rzecznik KRK, który przypomina, że komornik nie może zdecydować o takim trybie sprzedaży nieruchomości i zależy to od wniosku wierzyciela.

– Inna sprawa, że jeśli komornicy nie będą zachęcać do tego wierzycieli i przedstawiać im zalet tego rozwiązania, to wierzyciele będą podchodzić do tego ostrożnie – mówi sędzia Tomasz Zawiślak z Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Śródmieścia. – Ja nie wydawałem jeszcze postanowienia o przybiciu i przysądzeniu własności po sprzedaży nieruchomości w drodze e-licytacji nieruchomości, a w moim sądzie mieliśmy jak dotąd dwa takie przypadki. W innych wrocławskich sądach wiem, że jest takich spraw więcej. Widać komornicy z naszego rejonu za słabo reklamują plusy takiego rozwiązania – śmieje się sędzia.

Te spostrzeżenia mają realne potwierdzenie w liczbach. Z danych wynika, że choć zainteresowanie wśród potencjalnych nabywców jest coraz większe (w 2022 r. w systemie do e-licytacji ruchomości i nieruchomości zarejestrowanych było 14 tys. licytantów, a rok później już 24 tys.), to tylko jedna trzecia komorników przeprowadziła e-licytacje nieruchomości. Właśnie dlatego, że odbywa się to na wniosek, przy czym gdy wierzycieli jest kilku, wystarczy, by choćby jeden z nich chciał przeprowadzenia elektronicznego przetargu.

Przechodzenie do sieci

Plusów nie brakuje. Choć e-licytacja trwa tydzień, a stacjonarne tylko kilka godzin, to w sądach wielkomiejskich na wyznaczenie terminu licytacji trzeba czekać od trzech miesięcy do pół roku. W przypadku e-licytacji wszystko odbywa się błyskawicznie, bo to komornik zarządza całym procesem, a później tylko przesyła akta do sądu w celu udzielenia przybicia i przysądzenia własności.

– To może odbywać się jeszcze szybciej, ale w tym celu trzeba wreszcie stworzyć przepisy o aktach elektronicznych i ich doręczeniu. W każdym razie korzyści z e-licytacji już teraz są obopólne. Mamy szerszy krąg nabywców, dzięki czemu możemy uzyskać wyższe kwoty ze sprzedaży nieruchomości. A to oznacza, że wierzyciel uzyska w większym stopniu zaspokojenie, a dłużnik poświęci mniejszą część swojego majątku na spłatę zobowiązań – mówi Sławomir Szynalik. Rafał Fronczek, były prezes KRK, dodaje, że aby w pełni wykorzystać nowe rozwiązanie, trzeba odwrócić mechanizm w ten sposób, by to e-licytacja była domyślnym trybem sprzedaży nieruchomości na komorniczych licytacjach, a tradycyjny przetarg był organizowany tylko w przypadku sprzeciwu wierzyciela (lub wszystkich wierzycieli).©℗

Licytacje nieruchomości w liczbach / Dziennik Gazeta Prawna - wydanie cyfrowe