Nieruchomości z zakazem zbywania mogą być przedmiotem licytacji komorniczej. Jednak nabywca nie zawsze może pozbyć się ograniczenia. Wszystko zależy od tego, kto ustanowił zakaz.
Kupno nieruchomości w drodze licytacji komorniczej pozwala nabyć nieruchomość w dość atrakcyjnej cenie. Choć co do zasady nabywca otrzymuje „czystą” nieruchomość, to w praktyce może się okazać, że niektóre ograniczenia ustanowione w księdze wieczystej będą oddziaływać też na nowego właściciela. Tak jest np. z zakazem zbywania i obciążania nieruchomości, który w zależności od tego, czy ustanowił go sąd w postępowaniu cywilnym, czy prokurator w postępowaniu karnym, będzie miał inne implikacje dla nabywcy.
Postępowanie cywilne
Zacznijmy od tego pierwszego przypadku. Niekiedy do licytowanej nieruchomości zgłaszają pretensje inni wierzyciele, którzy w zupełnie innym postępowaniu wystąpili do sądu o ustanowienie zabezpieczenia w postaci zakazu zbywania lub obciążania nieruchomości (albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu). Wówczas z urzędu sąd wieczystoksięgowy dokonuje wpisu z takim ostrzeżeniem do księgi wieczystej. Jednak, o ile ustanowienie takiego zabezpieczenia wyklucza możliwość sprzedaży nieruchomości pod rygorem uznania takiej transakcji za nieważną na podstawie art. 7564 k.p.c., to zasadniczo nic nie stoi na przeszkodzie, by taką nieruchomość sprzedać w drodze licytacji komorniczej. A to dlatego, że - jak tłumaczy sędzia Mateusz Pietrzyk z Sądu Rejonowego w Chrzanowie - interes osoby, na rzecz której ustanowiono zabezpieczenie, jest zagwarantowany w ten sposób, że może ona wziąć udział w podziale sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości. Wynika to z art. 1036 par. 1 pkt 2 k.p.c. w zw. z art. 1040 par. 1 k.p.c.
- W miejsce zabezpieczenia w formie zakazu zbywania i obciążania nieruchomości uprawniony uzyskuje więc potencjalne prawo do udziału w podziale sumy uzyskanej z egzekucji - tłumaczy sędzia. Sąd Najwyższy w uchwale z 16 czerwca 2021 r. (sygn. akt III CZP 60/19) stwierdził, że osoba, na rzecz której ustanowiono zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości ujawniona w księdze wieczystej, jest uczestnikiem postępowania egzekucyjnego toczącego się co do tej nieruchomości i ma też prawo do ewentualnego zaskarżenia postanowienia o przybiciu.
A co z nabywcą nieruchomości? Mimo widniejącego w księdze wieczystej wpisu o zakazie sprzedaży nie ma problemu z ujawnieniem nowego właściciela, który wygrał licytację komorniczą. Czasem jednak zdarzają się trudności w uzyskaniu wykreślenia z działu III księgi wieczystej tego ograniczenia po zakończeniu postępowania egzekucyjnego.
Jednak zdaniem sędziego Pietrzyka na gruncie obowiązujących przepisów należałoby dopuścić możliwość wykreślenia wpisu zakazu zbywania i obciążania nieruchomości na podstawie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji. Warunek jest jeden - komornik w planie podziału musi stwierdzić, że zakaz zbywania i obciążania nieruchomości wygasł.
Co jednak w sytuacji, gdyby zabrakło takiej adnotacji komornika? Jak tłumaczy sędzia Pietrzyk, w razie jej braku w planie podziału nabywca może wnieść od niego zarzuty.
- W doktrynie przeważa stanowisko, że nabywcy licytacyjnemu przysługuje prawo do wniesienia zarzutów od planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości, przy czym winien on zadbać o doręczenie mu planu, ponieważ w świetle 1027 par. 1 k.p.c. nie jest to jednoznaczne - uczula sędzia.
Wniosek prokuratora
Z powyższego wynika więc, że nabywca licytacyjny, kupując nieruchomość obarczoną sądowym zakazem zbywania, nie powinien mieć większych problemów ze zniesieniem tego ograniczenia. Co innego, gdy zabezpieczenie zostało dokonane nie na wniosek sądu, lecz prokuratora w ramach postępowania przygotowawczego. Artykuł 291 kodeksu postępowania karnego pozwala ustanowić takie ograniczenie w treści księgi wieczystej na poczet przyszłych grzywien, przepadków, środków kompensacyjnych czy po prostu zwrotu mienia pochodzącego z przestępstwa (patrz: grafika).
W tym przypadku sprawa jest o wiele bardziej skomplikowana. Bo choć nie powinno być problemu z dokonaniem wpisu do księgi wieczystej nowego nabywcy, to nie będzie on mógł nieruchomości następnie ani sprzedać, ani nawet wykorzystać jako zabezpieczenie kredytu.
- Słyszałem o jednym przypadku, w którym sąd początkowo oddalił wniosek o dokonanie wpisu do księgi wieczystej nabywcy licytacyjnego, ale na szczęście była to wyjątkowa sytuacja. Przeprowadzenie sprzedaży nieruchomości objętej zakazem zbywania w drodze licytacji komorniczej pod nadzorem sądu jest dopuszczalne i nabywca nie ryzykuje w żaden sposób tego, że ta czynność prawna mogłaby zostać uznana za nieważną - mówi Przemysław Małecki z biura prasowego Krajowej Rady Komorniczej.
Dobrą wiadomością jest to, że po zapłaceniu ceny nabycia nowy właściciel nie będzie też w żaden sposób odpowiadał za ewentualne niezapłacone należności skazanego, ponieważ komornik, ustalając plan podziału, albo przekaże część lub całość uzyskanych środków prokuraturze, albo pozostawi na rachunku depozytowym.
Nowy nabywca nie będzie jednak mógł skutecznie się domagać wykreślenia zakazu sprzedaży i obciążania nieruchomości powstałego na wniosek prokuratora. Co więcej, nawet jeśli wstępnie uzyska takie wykreślenie, to jeśli zostanie ono zaskarżone przez prokuratora, sąd odwoławczy prawdopodobnie przyzna mu rację. Wynika to m.in. z orzeczenia Sądu Najwyższego (sygn. akt IV CSK 567/08). SN uznał w nim, że zakaz zbywania i obciążania nieruchomości orzeczony na podstawie k.p.k. ani nie należy do praw, o których mowa w art. 1000 par. 2 i 3 (pozostających w mocy po prawomocnym przysądzeniu własności), ani też do praw, o których mowa w par. 1 tego przepisu (które z kolei wówczas wygasają). Zdaniem SN jest to środek zabezpieczenia idący znacznie dalej niż zakaz zbywania i obciążania nieruchomości przewidziany w k.p.c., ponieważ w ogóle uniemożliwia jakiekolwiek dyspozycje nieruchomością. W opisywanym orzeczeniu SN odwołał się m.in. do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2004 r. (sygn. akt. SK 10/04). TK stwierdził, że opisywane zabezpieczenie ma charakter publicznoprawny i wynika z prawa państwa do wymierzania sprawiedliwości. „Ma na celu realizację jednego z podstawowych założeń demokratycznego państwa prawnego - wykonywania wyroków sądowych, co jest elementarnym warunkiem porządku publicznego w państwie. Zabezpieczenie nie jest więc sankcją orzekaną wobec oskarżonego, lecz sposobem zagwarantowania realności ewentualnej przyszłej sankcji orzeczonej prawomocnie przez sąd”.
Dlatego też zakazu zbywania i obciążania nieruchomości orzeczonego na podstawie k.p.k. nie można uznać za wszelkie prawa ciążące na nieruchomości, które zgodnie z art. 1000 par. 1 k.p.c. wygasają z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.
Tak więc dopóki prokurator nie wykreśli zakazu zbywania, dopóty nabywca licytacyjny nie będzie mógł sprzedać ani obciążyć swojej nieruchomości hipoteką. Dlatego gdy przystępuje się do licytacji, trzeba nie tylko sprawdzić, jakie ograniczenia zostały ujawnione w księdze wieczystej, ale przede wszystkim, jaka jest podstawa prawna zakazu zbywania.
Takich problemów nie ma, gdy komornik, widząc, że na nieruchomości jest ustanowione zabezpieczenie w postaci zakazu zbywania, zawiesza postępowanie egzekucyjne na czas trwania procesu karnego. Tyle że postępowania karne trwają czasami latami (a prokurator sięga po ten środek, na samym początku stawiając zarzuty), co paraliżuje egzekucję. A co więcej, zdarzają się sytuacje, gdy zabezpieczone w ten sposób sumy mają niższą wartość niż odsetki, które narosną w postępowaniu egzekucyjnym. ©℗
/>
