Subskrybuj nas na Youtube
Czy osoba, której najemca podnajął lokal mieszkalny lub oddał go do bezpłatnego używania bez zgody wynajmującego, jest lokatorem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów i podlega ochronie na podstawie tego aktu prawnego? Odpowiedzieć na to pytanie – istotne dla czerpiących dochody z wynajmu mieszkań – powinien Sąd Najwyższy.
Zagadnienie prawne (sygn. akt III CZP 64/16) powstało na tle powództwa właściciela lokalu L., który zawarł umowę najmu z B. Po jakimś czasie do mieszkania sprowadziła się jednak osoba trzecia: M., który miał go pilnować w czasie nieobecności najemcy. Współlokatorzy dzielili się opłatami czynszowymi, z czasem jednak przestali płacić. Właściciel mieszkania zdecydował się więc wypowiedzieć umowę najmu. Mimo to ani B., ani M. nie opuścili lokalu. Uzasadnione było zatem wszczęcie postępowania o eksmisję.
Rozpoznający sprawę o opróżnienie lokalu sąd rejonowy poszedł do wniosku, że pozwany B. był głównym najemcą, a pozwany M. miał tytuł pochodny do korzystania z mieszkania. Wprowadził się bowiem za zgodą najemcy w czasie, kiedy ten posiadał tytuł prawny do zajmowania tej nieruchomości.
Badając sytuację rodzinną, majątkową i zdrowotną pozwanych, sąd doszedł też do przekonania, że w stosunku do najemcy B. nie zachodzą przesłanki do ustalenia uprawnienia do lokalu socjalnego. Miał on bowiem możliwość samodzielnego zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. Zupełnie inaczej jest natomiast w przypadku drugiego z domowników – podnajemcy. M. utrzymywał się bowiem z renty w kwocie 540 zł oraz ze wsparcia pomocy społecznej – 180 zł miesięcznie z przeznaczeniem na jedzenie. Był przy tym osobą schorowaną, nie miał możliwości zamieszkania w innym lokalu i nie ulegało wątpliwości, że „jego obecna sytuacja majątkowa nie pozwala mu na wynajęcie lokalu na wolnym rynku”.
Sąd zdecydował się więc wstrzymać wobec tego pozwanego eksmisję do czasu złożenia przez gminę oferty umowy najmu lokalu socjalnego (na podstawie art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego – Dz.U. z 2014 r. poz. 150 ze zm. – dalej u.o.l.).
To spotkało się jednak z niezadowoleniem urzędników samorządu, którzy jako interwenci uboczni zaskarżyli wyrok. W apelacji zarzucili sądowi I instancji naruszenie m.in. art. 6882 kodeksu cywilnego (zgodnie z nim bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć) oraz błędną interpretację definicji lokatora. Artykuł 2 ust. 1 pkt 1 u.o.l. wskazuje bowiem, że przez to pojęcie należy rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą go na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.
W ocenie gminy M. nie przysługiwała ochrona na mocy u.o.l., albowiem nie był lokatorem, a mieszkanie zajmował bezprawnie – bez tytułu prawnego. Sąd okręgowy nie zdecydował się jednak samodzielnie rozpoznać tej apelacji i wystąpił do SN z zagadnieniem prawnym. W jego uzasadnieniu SO stwierdza, że Sąd Najwyższy wielokrotnie wypowiadał się już na temat ustawowej definicji lokatora, ale bez odniesienia do problematyki, która stała się sednem apelacji w tej konkretnej sprawie. Co więcej, w samym orzecznictwie SN, jak i w doktrynie funkcjonuje zarówno szerokie, jak i wąskie rozumienie pojęcia „lokator”. „Przyjęcie pierwszego poglądu skutkowałoby uznaniem, że umowa podnajmu dała pozwanemu (M. – red.) tytuł prawny do mieszkania, który jest skuteczny wobec powoda, choć została zawarta bez jego zgody. Byłaby to szeroka wykładnia pojęcia »lokator«, niekorzystna dla wynajmującego. Natomiast w drugim wypadku przyjęta wykładnia uwzględniałaby prawa wynajmującego i ograniczałaby stosowanie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w tym jej art. 14” – podkreśla pytający sąd okręgowy.
Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu ani jego części do bezpłatnego używania
