Subskrybuj nas na Youtube
Gmina nie może pobierać jednorazowo odsetek z góry za cały okres spłaty nawet wówczas, gdy taką możliwość dają przepisy uchwały rady gminy, określające zasady ratalnej sprzedaży lokali komunalnych – orzekł Sąd Najwyższy.
Początkiem sprawy była sprzedaż w 2007 r. dwóch lokali użytkowych należących do gminy – miasta K. Nabywcą była Maria L., która zamierzała prowadzić w nich działalność gospodarczą. Zgodnie z podjętą w tej kwestii uchwałą rady miejskiej cena lokali wynosić miała 200 tys. zł, przy czym płatność miasto zdecydowało się rozłożyć na osiem rat. Oprocentowanie miało być stałe, ustalone według stopy procentowej ogłoszonej przez NBP na dzień zawarcia umowy. Jednak uchwała zawierała jeszcze jedno postanowienie – oprocentowanie ceny lokali miało być opłacone jednorazowo, niejako z góry wraz z pierwszą ratą należności. Takie same postanowienia zostały wpisane do umowy sprzedaży lokali użytkowych, jaką – na podstawie wspomnianej uchwały rady – miasto K. zawarło z Marią L.
Właścicielka lokali zaczęła spłacać należność, ale po zapłacie czterech rat zaczęły się problemy – Maria L. nie zapłaciła kolejnych, wobec czego miasto zaczęło naliczać odsetki za opóźnienie. Sprawa trafiła do komornika, ale ostatecznie właścicielka spłaciła wszystkie zaległe kwoty oraz część odsetek za zwłokę. Pozostało niewiele ponad 33,6 tys. zł. Tym razem jednak Maria L. zażądała pozbawienia wykonalności tytułu egzekucyjnego dotyczącego wspomnianych odsetek za opóźnienie. Twierdziła, że tytuły te już wygasły w wyniku spłaty należności, a naliczanie kolejnych odsetek jest niezgodne z ustawą o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 1997 r. nr 115 poz. 741). Zgodnie bowiem z jej art. 70 ust. 2 zdanie 1 i 3 cena nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej lub w drodze rokowań może zostać rozłożona na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat, zaś pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, a następne raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie w terminach ustalonych przez strony w umowie.
Sądy oddaliły jej wniosek i apelację, argumentując, że postanowienia umowne są zgodne z przepisami o gospodarce nieruchomościami, a poza tym zasady sprzedaży i spłaty rat oraz oprocentowania określało prawo miejscowe – uchwała rady miasta. Ta zaś została uznana za zgodną z prawem przez sądy administracyjne.
Innego zdania był jednak Sąd Najwyższy, który uchylił wyrok apelacyjny i nakazał ponowne rozpoznanie sprawy. Zdaniem SN decydujące jest tutaj sformułowanie art. 70 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z którego wynika, że oprocentowanie powinno być spłacane wraz z kolejnymi ratami. Tym samym nieprawidłowe było ustalenie umowne, zgodnie z którym oprocentowanie miało być zapłacone jednorazowo z góry wraz z pierwszą ratą.
– Takie postanowienie umowne oznacza, że odsetki pobierane są od kapitału, z którego strona umowy nie korzysta, a to jest sprzeczne z naturą odsetek kapitałowych – powiedział sędzia Roman Trzaskowski.
Zdaniem SN to, że uchwała została uznana za zgodną z prawem przez sąd administracyjny, nie oznacza, że można na jej podstawie wpisywać do umowy postanowienia niezgodne z przepisami prawa cywilnego.
ORZECZNICTWO
Wyrok Sądu Najwyższego z 13 kwietnia 2017 r., sygn. akt III CSK 161/16.
