Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało założenia do zapowiadanej reformy spółdzielczości mieszkaniowej. Projekt obejmuje nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 558 ze zm.) i prawa spółdzielczego (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 593 ze zm.)

Kadencje prezesów spółdzielni mieszkaniowych bez limitu

Jak wyjaśnia ministerstwo, celem jest poszerzenie uprawnień osób zamieszkujących zasób spółdzielczy, zwiększenie transparentności działania oraz usprawnienie funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych. Zmiany obejmą też zarządzanie majątkiem spółdzielni.

„Tak by z jednej strony był on zarządzany efektywnie, a z drugiej by członkowie spółdzielni mogli kontrolować i na bieżąco oceniać działalność zarządu” - wyjaśnia resort. Najwięcej emocji budzi w założeniach wprowadzenie kadencyjności zarządu. Maksymalny dopuszczalny czas trwania kadencji zarządu, ale też rady nadzorczej, ma wynieść cztery lata. Jednak, jak wyjaśnia projektodawca, od woli członków spółdzielni zależeć będzie, przez jaką liczbę kadencji dana osoba będzie pełnić swoją funkcję. Ograniczeń w liczbie kadencji nie zaplanowano.

- W mojej opinii, a opieram ją na swojej długoletniej obserwacji spółdzielni mieszkaniowych, bardzo dobrze zrobiłoby im ograniczenie liczby kadencji, którą może pełnić członek zarządu. Wiem, że są dobrzy prezesi, w których by to uderzyło, ale niestety są też patologie. Wyobrażam sobie, że można by dopuścić dwie kadencje w ciągłości i powrót prezesa na stanowisko, ale po przynajmniej jednej kadencji przerwy w pełnieniu funkcji. To zagwarantuje chociażby kontrolę starego zarządu przez nowy. Bez zdecydowanej ustawowej ingerencji jest ryzyko, że nadal pozostaną dożywotni prezesi – mówi radczyni prawna, dr hab. Aleksandra Sikorska-Lewandowska, prof. Uniwersytetu Mikołaja Kopernika.

Podobnego zdania jest Adam Rymski ze Stowarzyszenia Razem dla Targówka.

- Powinno być ograniczenie kadencyjności, z przesądzeniem, że w ciągu 12 miesięcy od wejścia w życie ustawy należy przeprowadzić konkurs, a osoba wybrana, jeśli zasiadała już w zarządzie tej spółdzielni, mogłaby być tylko jedną kadencję. To pomogłoby wymienić tych prezesów spółdzielni, którzy pełnią swoje funkcje dożywotnio – uważa Adam Rymski.

Rady nadzorcze z większymi uprawnieniami i kontrolą finansową

Gdy dla jednych propozycja wprowadzenia czteroletnich kadencji to za mało, dla innych to już za duża ingerencja w funkcjonowanie spółdzielni.

Radca prawny, dr Piotr Pałka, prof. Sopockiej Akademii Nauk Stosowanych, związany ze Związkiem Rewizyjnym Spółdzielni Mieszkaniowych RP, kadencyjność dla zarządów ocenia jako propozycję pod publikę.

- Już teraz członkowie spółdzielni mogą w każdym czasie odwołać członków rad nadzorczych, a same rady w każdej chwili odwołać członków zarządu. Ponadto corocznie na walnym zgromadzeniu zarząd poddawany jest absolutorium, więc również członkowie na WZ mogą odwołać zarząd. Nie zgadzam się z zarzutami, że jest to tylko teoretyczna możliwość. Przykład jednej ze spółdzielni w Warszawie, gdzie niedawno odwołano prezesa zarządu, pokazuje, że jeśli członkowie spółdzielni się zmobilizują i przyjdą na walne, to mają wpływ na to, kto i jak spółdzielnią kieruje – mówi dr Pałka.

W jego ocenie, najwięcej na projektowanych zmianach zyskają rady nadzorcze. Ich członkom znosi się ograniczenia w kadencji (obecnie nie można być dłużej członkiem RN niż przez dwie kolejne kadencje) i daje prawo do podejmowania bardzo ważnych dla członków decyzji, w tym o najwyższej sumie zobowiązań, jakie może zaciągnąć spółdzielnia.

Łatwy dostęp do dokumentów spółdzielni dla członków

Choć w kwestii powoływania zarządów wiele się nie zmieni, to członkowie spółdzielni łatwiej mają uzyskiwać informacje o jej działalności. Niektóre spółdzielnie utrudniają zapoznanie się z dokumentami czy zrobienie kopii. Opublikowane przez MRiT założenia zapowiadają obowiązek prowadzenia strony internetowej, jeśli znajdzie się on w statucie spółdzielni, wraz z wymienieniem dokumentów, które powinny się na niej znaleźć. Nowelizacja ma też wprowadzić prawo do zrobienia fotokopii dokumentów. Nowością będzie też konieczność prowadzenia spółdzielczego rejestru umów, obligatoryjnego dla spółdzielni zrzeszających więcej niż 500 członków.

- Widać, że projektodawca chce ułatwić członkom spółdzielni wpływ na jej funkcjonowanie, poprzez np. dostęp do dokumentacji i prawo do robienia fotokopii. To się może wydawać drobną zmianą, ale jest istotną. Znam przypadki, gdy spółdzielnia za jedną stronę kopii chce złotówkę i przy większej liczbie stron, robi się z tego nawet 200 zł. A dzięki zmianie każdy sobie za darmo uwieczni, co mu będzie potrzebne – uważa dr hab. Aleksandra Sikorska-Lewandowska.

Walne zgromadzenia spółdzielni online i zdalne głosowanie

Z myślą o zwiększeniu wpływu członków spółdzielni na jej funkcjonowanie ministerstwo chce też wprowadzić możliwość udziału w walnym zgromadzeniu przy pomocy środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość, w tym zdalnego głosowania nad uchwałami walnego zgromadzenia.

Zapowiedź tej zmiany budzi obawy z powodu kosztów, jakie się z tym wiążą, ale nie tylko one mogą być problemem.

- Konieczność umożliwienia zdalnego udziału w walnych zgromadzeniach budzi mój niepokój z powodu wysokich kosztów zakupu systemu, który umożliwi transmisję obrad, a także ze względów bezpieczeństwa – zauważa Łukasz Zaprawa, ekspert Unii Spółdzielców Mieszkaniowych w Polsce.

- Na walnych zgromadzeniach udostępniamy istotne z punktu widzenia tajemnicy przedsiębiorstwa informacje. Są też upubliczniane dane osobowe członków. Jak zapewnić ich bezpieczeństwo? Wreszcie, jakie będą skutki niespodziewanego przerwania transmisji np. z powodu awarii? Jeśli ktoś nie odda z tego powodu głosu, może skutecznie podważyć ważność podjętej uchwały – wylicza.