Wzmianki w księgach wieczystych mogą utrudnić sprzedaż mieszkania

Wniosek o wpis do księgi wieczystej może złożyć każdy. Wystarczy go wypełnić, załączyć niezbędne dokumenty, wysłać pocztą i opłacić. Wysokość opłat waha się od 100 do 200 zł za wpis.

Gdy taki wniosek trafi do sądu, ten zgodnie z art. 6267 par. 1 kodeksu postępowania cywilnego powinien w dniu wpływu zarejestrować go w dzienniku ksiąg wieczystych. Następnie pracownik wydziału wieczystoksięgowego zamieszcza w odpowiednim dziale księgi wzmiankę o wniosku. Dla osoby zainteresowanej treścią księgi pojawienie się wzmianki np. w dziale II jest ostrzeżeniem, że zawnioskowano o zmianę we wpisie własności. Może to oznaczać, że właścicielem jest już inna osoba niż ta, która się za niego podaje. Z kolei wzmianka w dziale III może oznaczać ustanowienie zabezpieczenia roszczenia w postaci zakazu sprzedaży. Dla potencjalnego nabywcy, czy też banku, który miałby udzielić kredytu, jest to sygnał ostrzegawczy. Wprawdzie, mimo wzmianki, wolno dokonywać czynności prawnych związanych z tą nieruchomością, ale powoduje to obawy, że może ona być obciążona prawami innych osób. Przy czym sama wzmianka o niczym jeszcze nie przesądza. Ostatecznie to sąd bowiem rozpatruje wniosek, badając jego podstawę prawną i decydując o uwzględnieniu, oddaleniu czy odrzuceniu. Niestety może to trwać kilka miesięcy, a nawet półtora roku. Do czasu ostatecznego rozstrzygnięcia małe są szanse na znalezienie kupca.

Poselska interpelacja ws. ksiąg wieczystych

Problemy, jakie powodują nieprawdziwe wzmianki, poruszył niedawno poseł Tomasz Głogowski (KO).

„Z powodu nadmiernie liberalnych przepisów dotyczących możliwości umieszczania w księgach wieczystych wzmianek właściciele nieruchomości narażeni są na duże problemy z dysponowaniem swoją własnością z powodu bezpodstawnych wniosków, często składanych anonimowo. Absurdalność systemu polega na tym, że wniosek do naszej księgi wieczystej może złożyć każdy, w tym osoba czy podmiot nieuprawniony, czy wręcz fikcyjny, a sąd zobowiązany jest do zamieszczenia wzmianki o takim wniosku księdze wieczystej. (…) Niestety obecny system prawny nie przewiduje żadnej weryfikacji i odrzucania wniosków osób nieuprawnionych już na etapie ich przyjmowania” – napisał w interpelacji do ministra sprawiedliwości.

Poprzez wzmiankę, nawet całkowicie nieuprawnioną, właściciel musi się liczyć z odmowną decyzją kredytową, wzmianka może być także blokadą w sprzedaży nieruchomości poprzez wycofanie się przez potencjalnego nabywcy zaniepokojonego jej istnieniem. Zdaniem posła Głogowskiego takie zapisy mogą także generować zjawiska o charakterze przestępczym, jak próby szantażowania właścicieli nieruchomości składaniem wniosków do ksiąg wieczystych.

Opisane przez posła zjawisko potwierdza dr Patryk Bender, notariusz, członek Krajowej Rady Notarialnej, wykładowca na Wydziale Prawa i Administracji UJ.

– Nie można powiedzieć, że takie sytuacje zdarzają się bardzo często, ale się zdarzają, a dla każdego, kogo to dotknie, jest to poważny problem. Część tych nieuzasadnionych wniosków nie jest świadomym aktem szkodzenia komuś, a część zaś wynika ze złej woli, dotykając zarówno osoby prywatne, gdzie tłem nieporozumień bywają sprawy spadkowe czy rozwodowe, jak i przedsiębiorców – mówi.

– Zdarza się, że kontrahent, który ma niezapłaconą fakturę, która może przecież być sporna, nie mając wymaganego postanowienia sądowego, składa wniosek o wpisanie w dziale III zakazu sprzedaży nieruchomości, jako zabezpieczenie swojej wierzytelności. Zdarza się też, że skłóceni wspólnicy składają bezpodstawne wnioski o wpis do hipoteki, by zapobiec np. sprzedaży przez innego współwłaściciela przypadającego mu udziału – dodaje dr Patryk Bender. I podaje przykład – przed zaplanowanym podpisaniem aktu sprzedaży nieruchomości okazuje się, że w księdze pojawiła się niespodziewana wzmianka. Z reguły wstrzymuje to transakcję, bo, po pierwsze, trzeba sprawdzić w wydziale ksiąg wieczystych, czego wzmianka dotyczy. Ujawnienie wzmianki powoduje, że ewentualny nabywca nieruchomości nie może zasłaniać się niewiedzą o istnieniu roszczenia. Po drugie, mimo przypuszczeń, że wzmianka jest bezzasadna, często wywołuje efekt mrożący.

Nie będzie zmiany prawa

W odpowiedzi na pytania DGP resort sprawiedliwości broni instytucji wzmianki.

„Wzmianka (…) ma na celu poinformowanie o możliwej zmianie stanu prawnego nieruchomości. Ustawodawca wprowadzając instytucję wzmianki w księdze wieczystej chciał zapewnić bezpieczeństwo osób, które zainteresowane są daną nieruchomością i chcą mieć gwarancje, że wpisy ujawnione w rejestrze są prawdziwe. Dlatego też wzmianka o wniosku pełni funkcję informacyjno-ostrzegawczą” – czytamy w przesłanej nam odpowiedzi.

Zdaniem MS pojedyncze przypadki nadużywania możliwości składania wniosków w postępowaniu wieczystoksięgowym nie uzasadniają konieczności zmiany obowiązujących regulacji. Ministerstwo podkreśla, że wzmianka nie ogranicza właściciela w dysponowaniu nieruchomością. Może pójść do sądu z nabywcą i w obecności pracownika sądu zobaczyć, czego dotyczy złożony wniosek. Od decyzji potencjalnego kupującego zależy, czy zdecyduje się na transakcję.

– Pewnie nie rozmawialibyśmy o tym problemie, gdyby nie zatory w wydziałach wieczystoksięgowych. Są sądy, w których strony czekają na wpis półtora roku i dłużej. Najlepszym sposobem zredukowania uciążliwości jest usprawnienie pracy wydziałów wieczystoksięgowych. Wówczas nawet nieuzasadniony wniosek byłby szybko rozpatrywany negatywnie, a informująca o nim wzmianka krótko „straszyłaby” w księdze – zauważa dr Patryk Bender i podpowiada rozważenie wprowadzenia weryfikacji tożsamości wnioskodawcy. To by oznaczało konieczność pojawienia się z wnioskiem w sądzie, ale ukróciłoby składanie wniosków korespondencyjnie, pod fałszywym nazwiskiem. Dziś nawet wniosek podpisany przez Kubusia Puchatka musi być wzmiankowany i rozpatrzony.

Inna opcja, którą podpowiadają notariusze, to potwierdzenie ich uprawnień do składania wniosków w zakresie wpisów innych niż te wynikające wprost ze sporządzanych aktów notarialnych. Notariusz weryfikowałby tożsamość wnioskodawcy i wstępnie badał, czy jest podstawa do złożenia wniosku. Krajowa Rada Notarialna postulowała w uwagach do projektu tzw. ustawy deregulacyjnej przyjęcie przepisu, który dawałby notariuszom wyraźne prawo do takich czynności. MRiT odpowiedziało, że przeanalizuje postulat i rozważy go przy kolejnych projektach.

Trudno wyciągnąć konsekwencje z bezpodstawnych wpisów

Co dziś można poradzić osobom, które padają ofiarą bezpodstawnych wpisów?

– Zakładając, że w konkretnych okolicznościach nie ma podstaw do odpowiedzialności kontraktowej, należałoby rozważyć, czy zastosowanie mogą znaleźć ogólne zasady odpowiedzialności deliktowej. Zgodnie z art. 415 kodeksu cywilnego, kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Ocena prawna danego zdarzenia zależy jednak od jego konkretnych okoliczności – odpowiada MS.

Doktor Patryk Bender uważa, że jeśli powstanie szkoda, bo na np. nie dojdzie do transakcji sprzedaży wskutek wycofania się przez kupującego, wystraszonego wzmianką dotyczącą bezzasadnego, złośliwego wniosku, to teoretycznie można próbować domagać się jej naprawienia, pod warunkiem że uda się ustalić osobę, która go złożyła. Nawet jeśli tak się stanie, to do wygranej w sądzie droga wciąż daleka. ©℗