Jak naprawić rynek mieszkaniowy? [OPINIA]

Rynek mieszkaniowy to same problemy. Wprowadzenie przez PiS programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” skutkowało lawinowym wzrostem cen, choć eksperci apelowali, by rząd skupił się na podaży i budownictwie społecznym. Równolegle z programami rządowymi zaczął się tymczasem rozwijać profesjonalny segment mieszkań na wynajem (PRS), dostarczanych i operowanych przez prywatne podmioty – firmy deweloperskie i zagraniczne fundusze inwestycyjne.

Pierwszy projekt komercyjnych mieszkań na wynajem pojawił się w 2015 r. w Warszawie. Według raportu JLL na koniec 2023 r. było już 16 tys. mieszkań w formule PRS, z czego 30 proc. wprowadzono na rynek w 2023 r. Do 2027 r. na rynku ma się pojawić jeszcze 24 tys. nowych mieszkań PRS. Chociaż liczby mogą robić wrażenie, liczbę tę należy odnieść do całkowitych zasobów mieszkaniowych. Według spisu powszechnego z 2021 r. w Polsce znajdowało się 15,3 mln lokali mieszkalnych, z czego mieszkania na wynajem stanowiły 1,2 mln. Porównując skalę rynku prywatnego i lokali znajdujących się w zasobach komercyjnych firm i funduszy, sektor PRS stanowi poniżej 1 proc. zasobów.

Patrząc na skalę działania prywatnych operatorów najmu instytucjonalnego, dziwi teoria o zagranicznych funduszach inwestycyjnych, które masowo wykupują całe bloki i osiedla, przyczyniając się do pogłębiania problemu na rynku mieszkań. W styczniu Business Insider informował o transakcji dokonanej przez holenderskiego operatora, który kupił cały blok mieszkaniowy na warszawskiej Pradze. Artykuł sugeruje, że gdy Polacy mają problem z zakupem mieszkania, zagraniczne fundusze wykupują całe bloki. Tymczasem, biorąc pod uwagę skalę zjawiska, wykupienie pojedynczego bloku to tylko kropla w morzu.

Mieszkania na wynajem

Na dobrą kondycję projektów PRS wskazuje Paweł Romańczuk, szef polskiego oddziału funduszu Heimstaden, rozwijającego platformę mieszkań na wynajem. W III kw. 2023 r. Heimstaden utrzymał przekraczający 98 proc. poziom wynajęcia mieszkań w projektach, zwiększając o 4,2 proc. przychody z czynszów. Tempo wzrostu jednak wyhamowało przez wzrost kosztów finansowania, presję inflacyjną wpływającą na wartość nieruchomości i brak polskiego źródła kapitału. Wskutek wysokich stóp procentowych koszty kredytu poszybowały w górę, sprawiając, że deweloperzy wybierają pewniejszą w krótkim terminie klasyczną deweloperkę.

W przypadku mieszkań na sprzedaż budowa często jest finansowana przez kupujących na etapie dziury w ziemi. Inna sytuacja zachodzi w przypadku mieszkań na wynajem. Deweloper lub inwestor muszą pokryć całą kwotę, często sięgając po finansowanie bankowe. Problem w tym, że od dwóch lat koszty pieniądza są niebotycznie wysokie. Alternatywą mogłoby być finansowanie projektów w euro, jednak obecnie to mało prawdopodobne. Z perspektywy banków udzielenie kredytu w euro, gdy cały rynek najmu mieszkań jest rozliczany w złotych, jest problematyczne, ponieważ wystawia najemców i operatorów na ryzyko kursowe.

Kupowanie bloków i osiedli stanowi dziś raczej wyjątek od reguły. Według JLL w 2021 r. odnotowano na rynku mieszkaniowym transakcje o wartości ok. 650 mln euro, w 2022 r. – ok. 350 mln euro, a w 2023 r. – zaledwie ok. 50 mln. Krótki horyzont czasowy inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe sprawia, że fundusze widzące ostatnie wzrosty cen chcą sprzedać inwestycje i wypłacić dywidendę udziałowcom. Kupujący zaś wolą się wstrzymać z zakupem, widząc pierwsze oznaki korekty cenowej i czekając na obniżki stóp. Co więcej, choć od czasu pojawienia się pierwszego projektu PRS minęło dziewięć lat, ustawodawca nie zdołał wypracować konkretnych regulacji prawnych dla sektora.

Ustawa o REIT nie przeszła

Jedną z prób była zapowiedź rządu PiS wprowadzenia dodatkowego opodatkowania funduszy inwestycyjnych skupujących mieszkania. Roboczo nazwano to ustawą o REIT, jednak głównym celem miało być nałożenie dodatkowych danin na zagraniczne fundusze inwestujące w nieruchomości. Uderzenie to mogło się okazać mieczem obosiecznym, bo funduszy rodzimego kapitału brakuje. Rząd się z tego pomysłu wycofał, ale wprowadzenie krajowego mechanizmu wzorowanego na REIT przy odrobinie rozsądku mogłoby być dobrym pomysłem. Takim mechanizmem mogą być SINN, spółki inwestujące w nieruchomości na wynajem. Wstępne założenia ustawy o SINN przedstawił wiceminister rozwoju Jacek Tomczak. W założeniu przedstawionym przez resort SINN to wehikuły inwestycyjne w formie spółek akcyjnych, które inwestowałyby w nieruchomości na wynajem i wypłacały dywidendę objętą preferencyjnym opodatkowaniem.

Niepewne są przepisy podatkowe i planowanie przestrzenne. Głównym obszarem niepewności jest możliwość budowania inwestycji PRS na gruntach usługowych oraz możliwość odliczenia VAT z osiąganych w drodze najmu przychodów. Brak objęcia większości gmin planami zagospodarowania skutkować będzie budowaniem nieruchomości de facto mieszkaniowych na terenach, które nie są do tego przeznaczone. Warto wspomnieć jeszcze o nieco zapomnianym partnerstwie publiczno-prywatnym, w którym samorządy otrzymują określoną pulę mieszkań do wynajmu w danej inwestycji w zamian za wniesiony wkład. Żadne z proponowanych rozwiązań nie jest panaceum. Kondycja rynku to efekt lat zaniedbań, a punktowe zmiany go nie uzdrowią. Jednak zastosowanie wszystkich wymienionych środków połączone z odczarowaniem mitu złych funduszy zagranicznych chcących zabrać Polakom mieszkania pomogłoby nieco polepszyć sytuację, w jakiej się znaleźliśmy. ©℗