Szef PZFD: Na rynku mieszkaniowym powinno być stabilnie [WYWIAD]

Na pewno ucieszyło nas to, że ministerstwo odkryło karty i przedstawiło szczegóły wdrażanych rozwiązań. Okres niepewności nie sprzyjał decyzjom konsumenckim. Planowane warunki przyszłego kredytu zawierają ograniczenia, m.in. w kwestii limitów dochodowych i liczby możliwych wniosków składanych w danym kwartale. W przeciwieństwie do poprzedniego programu Bezpieczny kredyt 2 proc., jest on adresowany do osób naprawdę potrzebujących. Według ostatnich badań mamy jeden z najwyższych poziomów oprocentowania kredytu hipotecznego w Europie, co powoduje, że istnieje duża grupa odbiorców, która nie może pozwolić sobie na zakup własnego mieszkania. Z perspektywy rynku nieruchomości jest to więc program szyty na miarę i nie spowoduje jakichś turbulencji związanych ze składaniem lawinowej ilości wniosków.

Skłaniałbym się ku stanowisku ministra Paszyka. Z uwagi na wspomniane wcześniej limity kredytowe i ograniczenia liczby składania wniosków sytuacja na rynku powinna być stabilna. Jeśli miałbym coś krytykować, to zawiłość zasad. Nabywcom trudno będzie samodzielnie ocenić, czy będą mogli skorzystać z programu, czy jednak się nie kwalifikują.

O stabilizacji cen można mówić w horyzoncie kilkumiesięcznym. Nie chciałbym prognozować sytuacji w dłuższym terminie, bo ta może zależeć od czynników makroekonomicznych czy globalnych zjawisk. Moje przewidywania dotyczą ogólnej sytuacji w całym kraju. Regionalnie będą pewne odchylenia – sytuacja chociażby na łódzkim rynku jest przecież inna niż w Krakowie.

W sprawie kredytu #naStart nie braliśmy udziału w żadnej głębszej dyskusji poza jednym spotkaniem. Natomiast w innych kwestiach partycypujemy w procesie legislacyjnym jako największa organizacja branżowa. Rozmawiamy m.in. o propodażowych rozwiązaniach, o odrolnieniu terenów w miastach, zmianach w ustawie o planowaniu przestrzennym, poprawie specustawy mieszkaniowej czy przepisach środowiskowych.

Z perspektywy wieloletniego samorządowca oceniam tę instytucję bardzo negatywnie. Stworzono nową osobę prawną wyposażoną w ogromny majątek. Nie znam żadnych spektakularnych sukcesów KZN. Niestety „chomikowanie” gruntów przez KZN, KOWR (Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa – red.) czy inne państwowe instytucje doprowadza do blokowania inwestycji, a tym samym podaży. Spektakularnym przykładem są tereny pokolejowe w Poznaniu, które należą m.in. do PKP. To 120 ha w samym sercu miasta czeka od kilkudziesięciu lat na zagospodarowanie. Dlaczego nie uwolnić tych terenów i nie stworzyć nowej ciekawej dzielnicy?

Przez lata faktycznie pokutował pogląd, że to po stronie samorządów leżą wszystkie obowiązki w tym zakresie. Zdarzały się przypadki, że część inwestorów uciekała od partycypacji. W dobrze funkcjonującym organizmie powinno to wyglądać inaczej. Widzę jednak, że podejście deweloperów na przestrzeni ostatnich lat ewoluowało. Branża deweloperska czuje się coraz bardziej współodpowiedzialna za przestrzeń publiczną i chce uczestniczyć w procesie jej modernizacji. Z naszej perspektywy ważne jest, aby warunki współpracy były określane na wczesnym etapie całego procesu inwestycyjnego, aby można było dobrze zbilansować cały projekt. Zdarzają się przypadki, że samorządy zaskakują inwestorów wymogiem niewspółmiernie wysokiej partycypacji i to odbija się później chociażby na nagłych podwyżkach cen danych mieszkań. W tym temacie branża czeka przede wszystkim na dobrze skrojone zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI), ale także jasny sygnał z resortu rozwoju o prolongacie wejścia w życie planów ogólnych.

Warto uczyć się na błędach, aby nie powielać tych samych negatywnych schematów. W 1994 r. zdecydowano o likwidacji miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP), do czego ostatecznie doszło w 2003 r. Minęło kilkadziesiąt lat i wciąż kręcimy się wokół dylematu – plany czy WZ-ki (decyzje o warunkach zabudowy – red.).

To, na co przede wszystkim chciałbym uwrażliwić, to kwestia gigantycznego zaangażowania samorządowców w ostatnich latach w opracowywanie nowych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ta praca nie powinna iść dziś do kosza. Miasto Poznań w lipcu 2023 r. zakończyło całą procedurę – odbyto kilkuletnie konsultacje, w procesie uwzględniono specyfikę wielu obszarów. A teraz na mocy rewolucji planistycznej ten intelektualny wysiłek zostanie zmarnowany. Powinna istnieć łatwa ścieżka wykorzystania potencjału studium w uchwalaniu planów ogólnych. Plan ogólny powinien być „nakładką” nad studium. Nie ma potrzeby, aby jedno rozwiązanie zastępować drugim.

Oczywiście. Dlatego Ministerstwo Rozwoju i Technologii powinno jak najszybciej ogłosić decyzję o przesunięciu tego terminu. I to nie jest kwestia wyboru – to po prostu konieczność. Opóźnianie tej decyzji wprowadza chaos w samorządach, ale też niepewność na rynku nieruchomości co do przyszłości.

Nasze stanowisko jest takie, by tych dwóch regulacji nie wiązać w ten sposób ze sobą. Uważamy, że zintegrowane plany inwestycyjne zaczną realnie funkcjonować za dwa lata. Wszyscy potrzebują czasu, żeby się nauczyć nowego narzędzia. Lex deweloper, mimo początkowej złej sławy, jest tym narzędziem, które pozwala gminie oczekiwać od dewelopera partycypacji w budowie potrzebnej infrastruktury publicznej. Jeśli specustawa mieszkaniowa przestanie obowiązywać z końcem 2026 r., a nie będą gotowe plany ogólne, to przyczyni się to do powstania luki inwestycyjnej na wielu obszarach dużych aglomeracji.

Chodzi nam o odchudzenie procesu uchwalania ZPI. Jeśli ma to być specnarzędzie, to powinno być sprawne. Podajemy w wątpliwość dwukrotne podejmowanie uchwał przez gminy przed przyjęciem ZPI. Organy uchwałodawcze gmin mogą zwlekać z podjęciem uchwał inicjujących procedurę ZPI, nie znając jeszcze finalnego kształtu umowy urbanistycznej. Druga istotna sprawa to określenie czytelnych i proporcjonalnych zasad partycypacji w kosztach budowy infrastruktury. Warto rozważyć, czy nie rozszerzyć katologu inwestycji uzupełniających w ramach ZPI o remonty pustostanów komunalnych. Gminy zyskałyby dzięki temu nowe mieszkania w przyzwoitym standardzie.

To zupełnie odrębne procedury. „Lokal za grunt” nie przyjął się z prostego powodu. Państwo stworzyło dla gmin konkurencyjne i dużo korzystniejsze rozwiązanie. Jeśli gmina może dostać dofinansowanie do budownictwa komunalnego do 85 proc. z funduszu dopłat i realizować samodzielnie inwestycje, to nie ma motywacji, aby wyzbywać się gruntu w ramach nowej instytucji. Dodatkowo gminy są przyzwyczajone do stosowania procedur klasycznego przetargu. Finalna cena w takiej procedurze często znacznie przewyższa początkowo licytowaną. Nowa procedura „lokal za grunt” jest znacznie bardziej skomplikowana, a ewentualne rozliczenia finansowe pomiędzy gminą a deweloperem mogłyby rodzić podejrzenie niegospodarności.

Może warto byłoby poszukać rozwiązania z niewielkim wsparciem finansowym państwa, które pozwoli deweloperom zaangażować się w budownictwo dostępne, na zasadzie dywersyfikacji portfela inwestycji. Zasadniczo firma budowałaby komercyjnie, ale jakąś inwestycję zrealizowałaby na minimalnym, ale pewnym zysku, obok tych, które mogą dać większy zysk, ale przy większym ryzyku. Uważam, że w ten sposób szybciej można byłoby zasypać lukę mieszkań na wynajem dostępnych cenowo. Co do zasady deweloperzy budują po prostu efektywniej. Postulujemy wprowadzenie takiego narzędzia.

Przede wszystkim uważam, że ten termin jest zdecydowanie zbyt często używany w stosunku do rzeczywistych rozmiarów tego zjawiska. Nawet powiedziałbym, że nadużywany. Branża nie zaprzecza, że na rynku zdarzają się nieprawidłowe praktyki, ale to promil w całej masie dobrze przygotowanych i zrealizowanych inwestycji.

Misją PZFD jest poprawa standardów rynkowych. W ramach związku powstała komisja etyki i mediacji. Na koniec roku upublicznimy nasz znowelizowany kodeks dobrych praktyk, ponieważ zdajemy sobie sprawę, że samymi regulacjami prawnymi nie rozwiąże się problemu. Chcielibyśmy, aby znaczek PZFD był dla nabywcy gwarancją, że ma do czynienia z solidną firmą. To pewnie zajmie jakiś czas, ale chcielibyśmy, żeby konsumenci poszukiwanie mieszkania czy domu zaczynali od sprawdzenia, czy dany deweloper jest członkiem PZFD.

Gwarancję, że członka PZFD cechuje postawa etyczna i wysoka jakość w świadczeniu usług. Chodzi o zapewnienie dobrych standardów realizacji inwestycji.

W kodeksie znajdą się przepisy wprowadzające jasne zasady w zakresie prezentowania oferty, wzorcowych relacji z nabywcami przed i po zakupie mieszkania, przepisy regulujące współpracę deweloperów z kontrahentami, społecznością czy administracją publiczną. Kompleksowo zostanie uregulowany cały wachlarz aktywności, jakie towarzyszą procesowi powstawania inwestycji deweloperskiej.

Już dziś ze związku wykluczane są firmy, które naruszają standardy rynkowe. Przez ostatnie lata PZFD rozstał się z firmami, które np. postanowiły nadużywać przepisów budowlanych wprowadzonych w związku z pandemią koronawirusa, czy tymi, które uporczywie nie regulowały płatności względem wykonawców inwestycji. Kodeks nie jest jednak po to, żeby żegnać się z członkami, a bardziej po to, żeby edukować i uwrażliwiać firmy na konieczność świadczenia usług na wysokim poziomie. Już dziś związek to ponad 320 firm, które by zyskać miano członka PZFD, przechodzą gruntowny proces weryfikacji. ©℗