Z widłami podatkowymi na flippera. Czy każdy z nich jest jednak spekulantem?

Zły jest deweloper, bo chciwy, złe państwo, bo nie pomaga. I kto jeszcze?

Współczesna lewica z lewicą przeszłości, która skupiała się na poprawie bytu robotników, ma coraz mniej wspólnego. Dzisiejszą interesują sprawy obyczajowe i klimatyczne, problemy zajmujące wykształconych z miast, nie proletariat. Czasami, jakby próbując zagłuszyć wyrzuty sumienia, lewica nawiązuje do starych dobrych czasów i stara się dostrzec także ekonomiczne problemy trapiące jej współczesny elektorat.

Jej liderzy powtarzają: młodych na mieszkanie nie stać i to nie jest ich wina. A czyja? No i tu – po staremu – lewica ujawnia skłonność do wynajdywania wroga klasowego, na którego można by wysłać rozwścieczony tłum. Wiadomo, że zły jest deweloper, bo chciwy, złe jest państwo, bo nie pomaga. Ostatnio pojawił się nowy szwarccharakter: flipper.

Flipper jest zdaniem lewicy współwinny rosnących cen mieszkań i ich malejącej dostępności do tego stopnia, że należałoby go ukarać dodatkowym podatkiem i obostrzeniami. Projekt ustawy w tej kwestii, zgłoszony przez Partię Razem, przepadł w Sejmie, ale z uwagi na antyflipperską manię może w jakiejś mutacji wrócić.

Dlaczego o tym piszę? Tak. Będę bronił flipperów.

Cwaniak Zandberg

Długo się zastanawiałem, czy warto to robić. Obrona flippingu to droga do pozbycia się części znajomych, skrzynki e-mail zapchanej groźbami i innych nieprzyjemności, których można by nie tylko uniknąć, lecz także zamienić je w pochlebstwa, gdyby dołączyć do chóru krytyków. Cóż łatwiej krytykować niż spekulację? A flipper to spekulant, zaś spekulantami się gardzi, bo są odważniejsi, bystrzejsi, obrotniejsi... – wróć! Wersja lewicowa: bo ich jedynym celem jest wykorzystać dla zysku naszą niewiedzę. Flipperzy to – jak nazwał ich Adrian Zandberg z Razem w jednym z felietonów dla „Super Expressu” – „cwaniaki”, przez których „nie macie mieszkania”.

Ale to Zandberg jest cwaniakiem. Najpierw flippera definiuje zdecydowanie zbyt ogólnie, bo jako kogoś, „kto skupuje mieszkania z rynku, żeby sprzedać je dużo drożej za kilka miesięcy”, a potem już wygodnie żongluje słowami tak, by udowodnić, że to przez flipperów „tysiące małżeństw” tracą szansę na własne lokum, a połowa ludzi poniżej 35. roku życia mieszka z rodzicami. „W Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu większości młodych pracowników nie stać na kredyt. Ci, którzy jeszcze mają zdolność kredytową, widzą, jak flipperzy zgarniają im oferty sprzed nosa” – pisze polityk.

Na czym polegają manipulacje Zandberga? Kluczowych jest „kilka miesięcy”, które tak nonszalancko rzuca w swojej definicji i które mają dzielić zakup od sprzedaży mieszkania. Kilka miesięcy, czyli ile? Cztery czy dziesięć? Jak wynika z raportu „Zjawisko flippingu na polskim rynku mieszkaniowym”, autorstwa m.in. niezbyt przyjaznego flippingowi ekonomisty Adama Czerniaka, w latach 2017–2020 połowa flippów trwała od 12 do 32 tygodni, czyli od trzech do ośmiu miesięcy, przy czym mediana wynosiła 21 tygodni. Jak wielką więc skalę wobec tego musiałby mieć flipping, żeby trwale pozbawiać „szans na mieszkanie” tysiące Polaków? Trzeba by założyć, że transakcje flippingowe dominują na rynku. Tylko wtedy flipping „usuwałyby” z obrotu większość lokali do zamieszkania. A jednak z tego samego raportu wynika, że w szczycie badanego okresu transakcje flippingowe osiągały zaledwie ok. 6 proc. udziału w całości transakcji mieszkaniowych w Polsce. Nawet gdyby od 2020 r. (ostatni badany rok w raporcie) do dziś ten udział wzrósł dwukrotnie, to i tak nie mógłby doprowadzić do tak drastycznych efektów, jakie sugeruje Zandberg. Wciąż niemal 90 proc. transakcji nie miałoby przecież charakteru flippingowego, a charakter zakupu mieszkania na własne potrzeby bądź pod wynajem (w 2023 r. takie transakcje stanowiły 30 proc. wszystkich).

Ale nawet gdyby flipping stanowił większą część transakcji, to i tak nie pozbawiałby ludzi dostępu do lokum. Wynika to z samej jego natury. Flipper, by na mieszkaniu zarobić, musi zwrócić je rynkowi. W jego interesie nie jest przetrzymywanie lokalu w oczekiwaniu na jeszcze większy wzrost cen. To powodowałoby ryzyko, że ceny spadną, a on straci. Flipper chce sprzedać mieszkanie jak najszybciej, najlepiej w okresie od 6 do 18 tygodni od zakupu. Wtedy właśnie osiąga pożądaną stopę zwrotu, optymalizując poziom ryzyka. Gdy zaś nie jest w stanie tego zrobić, bo popyt okazuje się za niski, musi się pogodzić ze stratą (niższym zyskiem) albo oddać mieszkanie pod wynajem, licząc, że kiedyś ceny znów zaczną rosnąć. W obu wypadkach oddaje je rynkowi.

Że spadek cen mieszkań jest niemożliwy? Na każdym rynku mamy okresy załamania i mieszkaniówka nie jest wyjątkiem, choć zapominamy o tym łatwo, gdy jedyne, co pamiętamy z ostatnich kilku lat, to wzrost cen. Warto więc sięgnąć pamięcią dalej, np. do 2008 r., gdy w USA załamał się rynek kredytów, a za nim rynek nieruchomości, dając początek krachowi. Tamtejsi flipperzy stracili miliony dolarów. Tymczasem dziś w Polsce też słychać głosy o spadku koniunktury. W maju ceny transakcyjne mieszkań w polskich miastach straciły wysoką dynamikę wzrostu, a ceny najmu stanęły.

Spekulant restaurator

Jednak sprowadzanie zjawiska flippingu do spekulacji cenowej jest wyjątkowo prostackie. Flipper to często odnowiciel zaniedbanych mieszkań.

Jak wygląda działanie flippera? Zaczyna się od znalezienia lokum, którego właściciel jest skłonny sprzedać je taniej, niż teoretycznie wyceniłby je rynek, gdyby się o nim dowiedział. Taki właściciel zwykle potrzebuje szybkiej gotówki: a to na spłatę długów, a to na ślub córki, a to z powodu podziału majątku. Czasami, jeśli to osoba wiekowa, chce sprzedać duże mieszkanie i przeprowadzić się do małego, nadwyżkę wydając na życie. To jasne, że flipperzy specjalizują się w technikach zbijania cen, ale chyba trudno komukolwiek robić zarzut ze zdolności negocjacyjnych, o ile nie ucieka się do opartej na oszustwie manipulacji.

Gdy zatem flipper już namierzy i zakupi tanie mieszkanie, to – owszem – mógłby iść po linii najmniejszego oporu i sprzedać je z jakimś zyskiem, ale on nie chce „jakiegoś” zysku. Marzy o 20 proc., a nawet 30 proc. narzutu. Rudera mu go nie przyniesie. Aby osiągnąć cel, musi zwiększyć wartość mieszkania. Innymi słowy – i tego właśnie nie rozumie lewica – flipper wnosi wartość dodaną. Jeśli mieszkanie jest zniszczone, musi opłacić ekipę remontową. Jeśli jest nienowoczesne, musi dodatkowo opłacić projektanta wnętrz.

Flipper wkłada w mieszkanie pracę, czas i pieniądze. Nie wymyśliłem tego. Stwierdza to cytowany wcześniej przeze mnie raport. Dwie najpopularniejsze odmiany flippingu polegają właśnie na przebudowywaniu i remontowaniu mieszkań oraz zwiększaniu ich atrakcyjności wizualnej. Naprawdę trzeba sporo złej woli, by uznać takie działania za zjawisko negatywne. Przecież flipperzy wyręczają finalnych nabywców, którym po prostu nie chce się, którzy nie mają czasu, zarobieni są. Według raportu „Nie ma jak w domu” powstałego na zlecenie Echo Investment aż 39 proc. Polaków chce mieszkania wykończonego.

Nie da się jednak zaprzeczyć, że w wyniku działań flipperów ceny mieszkań, którymi obracają, rosną. To prawda. To więcej niż prawda: to tautologia, bo na tym polega skuteczny flipping. Oznacza to, że część ludzi, która mogłaby zakupić dane mieszkanie po cenie sprzed flipperskiego remontu, nie będzie mogła tego zrobić. Ale przecież bardzo często i tak musiałaby, kupując tańsze lokum, zainwestować w remont. Na jedno wychodzi? Nie. Często z flipperem wychodzi lepiej, bo dzięki niemu można zaoszczędzić czas i nerwy.

Ale nie ma co się sprzeczać: są też tacy, którzy kupiliby tańsze, niewyremontowane mieszkania teraz i remont odłożyli z braku środków ad Kalendas Graecas. Jakoś by przebiedowali. Tymczasem ubiega ich flipper i w efekcie nie stać ich nawet na taki luksus. Muszą wynajmować albo mieszkać z rodzicami. I takich ludzi jest sporo. Tyle że to oznacza problem z podażą mieszkań, a nie z samym flippingiem. I to zresztą kolejna rzecz, której nie rozumie lewica: gdyby flipperzy nie istnieli, problem z podażą mieszkań nie tylko by istniał, ale byłby nawet większy. Mniejsza o to, że średnia jakość mieszkań wystawianych na sprzedaż byłaby niższa. Chodzi o to, że brak flipperów byłby świadectwem, że inwes tycje w mieszkaniówkę się nie opłacają.

W ten sposób docieramy do bardzo istotnej korzyści płynącej z flippingu: może on być papierkiem lakmusowym kondycji rynku. Taką funkcję może pełnić zresztą każdy rodzaj spekulacji, informując o niedoborach i tworząc sygnał cenowy do zwiększenia produkcji. Jeśli w trakcie upałów spekulant wykupi klimatyzatory i zacznie je sprzedawać po wyższej cenie, ci, których nie będzie na nie stać, będą oczywiście niezadowoleni, ale i oni w odrobinę dłuższej perspektywie na tym skorzystają. Jak? Producenci klimatyzatorów zauważą dodatkowy popyt i podniesione marże, więc w konsekwencji zwiększą produkcję. Co stałoby się natomiast w scenariuszu, w którym spekulacja byłaby zakazana? Klimatyzatory zostałyby wykupione przez zwykłych użytkowników, niekoniecznie najmniej zamożnych, a raczej najbardziej obrotnych (kto pierwszy, ten lepszy), po cenie sprzed upałów. Jako że nie mieliby oni możliwości droższej odsprzedaży, producenci nie otrzymaliby sygnału do zwiększenia produkcji odpowiednio szybko. Koniec końców brak klimatyzatorów doskwierałby przez dłuższy czas większej liczbie ludzi. Suma szczęścia w populacji byłaby niższa.

Widły podatkowe

Skoro flipping jest taki dobry w sygnalizowaniu niedoborów, to dlaczego w Polsce wciąż jest za mało mieszkań? Ale co to znaczy „za mało”? Czy w Polsce po ulicach snują się rzesze bezdomnych? Niekoniecznie. Zjawisko bezdomności dotyka w skali kraju ok. 31 tys. osób i ma zwykle bardzo poważne przyczyny – i brak mieszkania nie jest najważniejszą ani najczęstszą z nich. A może ludzie są wywłaszczeni? Też niekoniecznie. Na tle społeczeństw Zachodu Polacy wyjątkowo rzadko wynajmują mieszkania, a wyjątkowo często mieszkają we włas nych domach.

Może więc chodzi o to, że dużej części Polaków nie stać na mieszkanie i muszą np. mieszkać z rodziną? To już jest bliższe prawdy. Według portalu Morizon.pl „ponad 400 tys. dojrzałych Polaków mieszka u rodziny, a ponad 1,8 mln nie ma własnego mieszkania”. Z kolei Indeks Dostępności Mieszkań przygotowany przez Związek Banków Polskich stwierdza, że owa dostępność spadła do poziomu sprzed 10 lat. Słowem, tym, którzy marzą o własnym mieszkaniu, faktycznie wcale nie jest łatwo je zdobyć.

Mieszkań w Polsce jest „za mało” w podobnym sensie, jak za mało jest aut z segmentu premium. Nie wszystkich na nie stać, więc muszą jeździć samochodami niższych klas. Ale to naturalne, że chcą czegoś lepszego. Mieszkania są jednak w przeciwieństwie do aut związane z istotą naszego bytu. Są azylem, miejscem budowania najważniejszych relacji. Są po prostu znacznie ważniejsze niż auta. Dlatego ich niska dostępność wywołuje takie emocje.

Dlaczego więc rynek nie słucha flipperów i nie dostarcza większej liczby mieszkań? Czy deweloperzy zwariowali? Czy ich radar zysku zaczął szwankować? Wybuduj mieszkania dla 1,8 mln chętnych osób, a nawet jeśli będziesz musiał sprzedać je taniej, per saldo zyskasz. Tak powinni rozumować, prawda? Dlaczego więc tego nie robią?

Budowanie mieszkań to skomplikowane działanie. Finansowo, technologicznie, społecznie i biurokratycznie. Pewnych etapów przeskoczyć się nie da. Cement potrzebuje czasu, by zastygnąć. Elektryk nie położy kabli w pół dnia. Niektóre etapy są sztucznie wydłużone. Mowa o uzyskiwaniu pozwolenia na budowę, które jest uwieńczeniem całego cyklu rozmaitych procedur administracyjnych. Oddanie nowego bloku wielorodzinnego od momentu uzyskania takiego pozwolenia to dwa–dwa i pół roku. Natomiast samo oczekiwanie na to pozwolenie to obecnie w dużych miastach niemal drugie tyle. Innym problemem są kosztowne wymogi regulacyjne, które w nie zawsze uzasadniony sposób ograniczają podaż nowych mieszkań. Należy do nich np. zakaz budowy kawalerek poniżej 25 mkw. To, co dla niektórych jest klitką, dla wielu mogłoby stanowić pierwszy krok w kierunku niezależności, ale ktoś zadecydował za nich, że nie mogą go postawić. Tak więc nawet gdyby deweloperzy chcieli zareagować na sygnały, nie mogą ze względu na niezależne od nich ograniczenia. Są one zależne od polityków, ale tym – nomen omen – nie zależy na ich usuwaniu. Deweloperzy są w końcu idealną grupą, na której można koncentrować gniew ludu. Tymczasem te niezwykłe marże, jeśli podzielić je przez długość procesu inwestycyjnego, sięgają 5–6 proc. w skali roku. Czyli bez fajerwerków.

Skoro już mowa o ograniczeniach, których politykom za nic w świecie nie chce się zlikwidować, to, jak wynika z raportu Czerniaka i spółki, w Polsce zjawisko flippingu sygnalizuje jeszcze jedną, wyjątkowo poważną patologię systemową, z którą nikt niczego nie robi: pogmatwane prawo.

Sprzątam księgi wieczyste

W Polsce, w przeciwieństwie do innych państw UE, flipping bardzo często sprowadza się do porządkowania sytuacji prawnej lokalu. W Polsce jest to rentowne, za granicą nie za bardzo. Wynika to, według autorów raportu, „prawdopodobnie z niskiej jakości rozwiązań prawnych krajowego rynku mieszkaniowego”, takich jak „np. kwestie reprywatyzacyjne, długotrwałe sprawy spadkowe, trudności z eksmisją lokatorów, obciążenia lokali służebnością oraz relatywnie niższe koszty postępowań sądowych”. Naprawmy zatem prawo (np. liberalizując ustawę o ochronie lokatorów), usprawnijmy sądy (np. cyfryzując je i upraszczając procedury), a natychmiast wyeliminujemy ten dziwny rodzaj flippingu. Niestety, nie to znajdowało się w projekcie ustawy Partii Razem. Szedł on na flipperów z widłami podatkowymi.

Zgodnie z tą – na razie – odstawioną ad acta propozycją w przypadkach, gdy mieszkanie jest sprzedawane przed upływem roku od jego zakupu, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) miałby wzrosnąć z 2 proc. do 10 proc. Jeśli jest sprzedawane przed upływem dwóch lat – do 6 proc. I jeśli jest sprzedawane przed upływem trzech lat – do 4 proc. Natomiast osoby, które „kupują trzeci lub kolejny lokal mieszkalny w okresie pięciu lat liczonych od końca roku, w którym kupili pierwsze mieszkanie”, płaciłyby dodatkową daninę: 3 proc. od trzeciego mieszkania, 4 proc. od czwartego i 5 proc. od kolejnych. Zandberg pisze: „Poza fliperami nikt na zmianie nie straci. Te spółki nic szczególnego nie wnoszą do gospodarki – nie produkują towarów, nie dostarczają sensownych usług, nie tworzą miejsc pracy”. Już wiemy, że się myli. Dobrze, że projekt przepadł.

Wrogość wobec flipperów czy – szerzej – spekulantów ma źródło w tym samym, co uprzedzenia wobec bankierów i finansistów: działają oni w abstrakcyjnej sferze gospodarki, gdzie zysk polega na udanej mediacji i arbitrażu cenowym i praca wniesiona w jego wytworzenie bywa dla postronnych zupełnie niewidoczna. Korzyści płynące z aktywności przedsiębiorców w tych branżach także mają charakter dość efemeryczny: wymagają przeprowadzenia abstrakcyjnych rozumowań, prześledzenia złożonych ciągów przyczynowo-skutkowych i umiejętności rozumowania kontrfaktycznego. W dobie przebodźcowania i ograniczonej zdolności do koncentracji są to umiejętności równie cenne, co deficytowe. ©Ⓟ