Walka z patodeweloperką: bez klitek i zagęszczonej zabudowy [PORADNIK DGP]

Zmiany w przepisach miały zacząć obowiązywać wcześniej, bo 1 kwietnia 2024 r. Jednak niemal w ostatniej chwili inwestorzy otrzymali od rządu nieco więcej czasu (cztery miesiące), by przygotować się na zmiany. Choć nowelizacja rozporządzenia jest bardzo oczekiwana społecznie, to branża deweloperska wskazuje na zdecydowanie zbyt krótki okres vacatio legis, aby przygotować się do wdrożenia nowych przepisów. Przesunięcie tego terminu z kwietnia na sierpień niewiele zmienia.

Na osiedlach będą większe odległości od budynków

Kluczowe zmiany dotyczą także minimalnej powierzchni lokalu użytkowego, która wyniesie 25 mkw., miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych czy rozbudowanych regulacji w zakresie minimalnych wymogów dla placów zabaw. Takie modyfikacje warunków technicznych dla budynków ‒ wprowadzone, aby ograniczyć szczególnie problematyczne zjawiska tzw. patodeweloperki ‒ wejdą w życie 1 sierpnia 2024 r. na mocy rozporządzenia ministra rozwoju i technologii z 27 października 2023 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. poz. 2442; dalej: rozporządzenie zmieniające).

Poprawa komfortu mieszkańców a ryzyka inwestorów

Cykl przygotowania inwestycji mieszkaniowej wynosi zwykle dwa lata i poprzedza go etap związany z planistyką, względnie uzyskaniem warunków zabudowy, a w przypadku wielkoskalowych projektów ‒ nawet pozyskaniem decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Nie należy zapominać o orzecznictwie, w myśl którego tożsamość zamierzenia budowlanego ustalana jest już na etapie decyzji środowiskowej albo warunków zabudowy, a na etapie pozwolenia na budowę jego kształt jest jedynie precyzowany zgodnie z warunkami technicznymi budynków i ich usytuowania.

Może się zatem okazać, że konieczność dostosowania inwestycji do nowych warunków technicznych doprowadzi do tego, iż zamierzenie budowlane nie będzie tożsame z tym określonym w zakresie podstawowych, wstępnych parametrów we wskazanych wyżej decyzjach, na podstawie których inwestor nie będzie mógł już uzyskać pozwolenia na budowę, co będzie oznaczać dla niego stratę. Wynika to z faktu, że przepisy intertemporalne rozporządzenia pozwalają stosować przepisy dotychczasowe tylko wobec inwestycji, co do których uruchomiono przed wejściem w życie tego aktu prawnego procedury budowlane, w tym procedurę legalizacji. Jest to poważny błąd tej regulacji, ingerujący w konstytucyjną zasadę ochrony praw nabytych.

Praktycznym sposobem rozwiązania powyższego problemu byłoby wniesienie przed 1 sierpnia o pozwolenie na budowę ‒ nawet bez projektu budowlanego ‒ oraz złożenie wniosku o zawieszenie postępowania, w trakcie którego projekt zostałby przygotowany. Problem jednak w tym, że zgodnie z art. 98 par. 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. ‒ Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 572; dalej: k.p.a.) zawieszeniu na wniosek strony nie mogą sprzeciwić się inne strony, co w przypadku często konfliktogennych inwestycji deweloperskich jest nierealne.

Eksperci już wskazują, że z powodu wyśrubowanych wymogów w odniesieniu do odległości budynku od granic działki, a zwłaszcza budowy placów zabaw, kilkaset inwestycji w skali całego kraju w ogóle nie powstanie. Dotyczy to zwłaszcza zabudowy śródmiejskiej w dużych miastach, dla której wprawdzie przewidziano ustępstwa, ale mogą się one okazać niewystarczające. Spowoduje to dalsze pogłębienie kryzysu mieszkaniowego w tych miastach i wzrost cen.

Patodeweloperka, czyli co

Określenie „patodeweloperka” może być kontrowersyjne, ale stanowi oficjalne sformułowanie użyte w uzasadnieniu projektu rozporządzenia, gdzie wskazano, że są to „działania, które mają maksymalizować zyski kosztem dobrej architektury, zdrowego rozsądku, a czasem wymagań zawartych w przepisach. «Patodeweloperka» to gorsza jakość życia”.

Jakkolwiek trudno się z tymi twierdzeniami nie zgodzić, to jednak maksymalizacja zysków inwestorów jest naturalnym elementem gospodarki kapitalistycznej, w szczególności wobec lawinowo rosnących kosztów inwestycji. Wobec tego trudno się dziwić, że powierzchnia użytkowa mieszkalna (PUM) jest dla inwestorów świętością. Z innej jednak strony kapitalizm nieograniczony żadnymi przepisami prowadzi do patologii, które muszą być ukrócone.

Interes inwestorów oczekujących na zysk z inwestycji oraz komfort mieszkańców są ze sobą zazwyczaj w naturalnym sporze, zatem ustawodawca musi stosownie je wyważyć. W uzasadnieniu projektu podkreślono: „Dlatego też rozpoczęto proces porządkowania zasad budowy budynków wielorodzinnych z myślą o komforcie mieszkańców, ale z uwzględnieniem interesów inwestorów”.

25 mkw. powierzchni lokalu użytkowego jako recepta na mikrokawalerki?

W ostatnim czasie ‒ w dobie kryzysu mieszkaniowego ‒ dochodziło do obchodzenia przepisów o minimalnej powierzchni mieszkania 25 mkw. W praktyce deweloperzy sprzedawali tzw. mikrokawalerki stanowiące lokale użytkowe, których przedmiotowy wymóg nie dotyczył. To się zmieni, zgodnie bowiem z nowym par. 56 rozporządzenia zmieniającego lokal użytkowy co do zasady będzie musiał mieć minimum 25 mkw.

Przepisy dopuszczają wydzielenie lokalu użytkowego o mniejszej powierzchni użytkowej, jeżeli będzie się on znajdował na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej i będzie do niego bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku. Wymaganie w zakresie minimalnego metrażu nie będzie dotyczyć lokali znajdujących się w budynkach:

• zamieszkania zbiorowego lub budynkach mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono lokal użytkowy;
• dla których przed 1 sierpnia 2024 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Minimalna powierzchnia lokalu użytkowego niewiele zmieni w przypadku budynków jednorodzinnych. Znane są kazusy, że w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych lokalizowano kilkadziesiąt lokali bez ich formalnego wyodrębnienia. Problem ten jest immanentnie powiązany z definicją budynku mieszkalnego jednorodzinnego, która całkowicie pomija jego wielkość, a odnosi się wyłącznie do liczby wyodrębnionych lokali.

• Jak należy rozumieć pojęcie „budynek mieszkalny jednorodzinny”?

To budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 proc. powierzchni całkowitej budynku.

Wbrew powszechnemu wyobrażeniu o domu jednorodzinnym brak jest ograniczeń co do powierzchni wspomnianego domu jako elementu wyróżniającego. Wynika to z faktu, że zarówno niewielki, kilkudziesięciometrowy domek, jak i znacznych rozmiarów, np. kilkusetmetrowa lub jeszcze większa willa mogą stanowić budynek mieszkalny jednorodzinny. Jest to w pełni uzasadnione i trudno byłoby uszczelniać przedmiotowy przepis poprzez wprowadzenie ograniczenia powierzchni, gdy rzeczywiście duża willa zawiera np. tylko jeden lokal mieszkalny i zaspokaja potrzeby jednej rodziny. Istota problemu w obejściu prawa tkwi w wyodrębnieniu lokalu.

Powyższy problem narasta i doczekał się ostatnio spektakularnych kazusów w praktyce, które zapewne będą przedmiotem orzecznictwa. Potencjalnie możemy się spodziewać nakazów rozbiórki pod zarzutem nie naruszenia, ale obejścia prawa (gdy, co prawda, mamy zgodność z literą prawa, ale liczy się intencja działania). Sądy zapewne skupią się na sformułowaniu „jednorodzinny” w kontekście zaspokajania potrzeb mieszkaniowych „jednej rodziny”, a nie kilkudziesięciu rodzin.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: u.w.l.) co do zasady tylko samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu (np. użytkowy) mogą stanowić odrębne od gruntu nieruchomości i tym samym być przedmiotem sprzedaży. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. A samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Jak podkreślono w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 lutego 2020 r. (sygn. akt I OSK 2032/18): „Sens art. 2 ust. 1a u.w.l. ogranicza nadużywanie instytucji odrębnej własności lokali i obchodzenie przepisów regulujących sposób dopuszczalnej zabudowy przez wznoszenie budynków określanych jako jednorodzinne, a następnie wydzielanie w nich większej ilości lokali ‒ co prowadzi do jawnej sprzeczności z istotą budownictwa jednorodzinnego”.

Deweloperzy radzą sobie z tym w ten sposób, że nie wyodrębniają lokali i sprzedają udziały w budynkach jednorodzinnych zamiast lokali. Kiedyś byłoby nie do pomyślenia, że ktoś chciał nabyć taki udział, ale obecnie kombinacja niskiej podaży, wysokich cen i wysokiego poziomu zainteresowania powoduje, że ludzie gotowi są na skorzystanie z oferty współwłasności całego budynku zamiast własności wyodrębnionego lokalu. Jak podkreślono jednak w postanowieniu Sądu Najwyższego z 13 czerwca 2018 r. (sygn. akt IV CSK 272/17): „Przewidziane w art. 3 pkt 2a ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (red.: t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 2029; dalej: p.b.) wyraźne ograniczenie możliwości wydzielenia w domu jednorodzinnym odrębnych lokali mieszkalnych do dwóch w istocie uniemożliwia wyodrębnienie w takim budynku większej ich ilości, dopóki przysługuje mu status domu jednorodzinnego. Wynika z tego prawna niedopuszczalność ich wydzielenia w domu jednorodzinnym. Budynek o większej ilości wydzielonych lokali nie spełnia wymogów domu jednorodzinnego, jest bowiem domem wielorodzinnym”.

Warto również zwrócić uwagę na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 13 grudnia 2017 r. (sygn. akt II SA/Po 957/17), zgodnie z którym: „1. Zabudowa obejmująca budynek pozwalający na wydzielenie w nim więcej niż 2 lokali mieszkalnych nie kwalifikuje się jako jednorodzinna i w zależności od przyjętych rozwiązań może przyjmować funkcję zabudowy wielorodzinnej lub zamieszkania zbiorowego. 2. Kwalifikacja prawna danej inwestycji powinna opierać się na rzeczywistych rozwiązaniach funkcjonalnych przyjętych w projekcie, a nie na formalnym nazewnictwie”. Ryzyko zatem takich działań sprowadza się do potencjalnego zarzutu obejścia przepisów o wyodrębnieniu samodzielnego lokalu. Rzecz jednak w tym, że takie wyodrębnienie jest prawem dewelopera, a nie jego obowiązkiem. Inwestor musi mieć jednak zawsze świadomość, że istnieje ryzyko funkcjonalnej i celowościowej wykładni przepisów przez sąd, który będzie abstrahować od literalnej wykładni. Powyższy wyrok WSA w Poznaniu wskazał, że sąd nie przejmował się brakiem formalnego wyodrębnienia lokali, ale uwzględnił jedynie potencjalną możliwość takiego wyodrębnienia (faktyczną samodzielność lokali).

aparthotele nadal będą powstawać

Kolejny wyjątek dotyczący minimalnej powierzchni 25 mkw. lokalu użytkowego w budynku zamieszkania zbiorowego także może doprowadzić do tego, że ochrona będzie iluzoryczna. Podobnie jednak jak w przypadku budynku jednorodzinnego trudno sobie wyobrazić uszczelnienie tych przepisów. Wymogi dla tego typu budynków muszą uwzględniać dopuszczalność tworzenia np. niewielkich pokoi hotelowych.

• Co należy rozumieć pod pojęciem budynek zamieszkania zbiorowego?

Zgodnie z par. 3 pkt 5 rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1225; dalej: rozporządzenie w sprawie warunków technicznych) przez budynek zamieszkania zbiorowego należy rozumieć budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w szczególności hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, schronisko, internat, dom studencki, budynek koszarowy, budynek zakwaterowania na terenie zakładu karnego, aresztu śledczego, zakładu poprawczego, schroniska dla nieletnich, a także budynek do stałego pobytu ludzi, w szczególności dom dziecka, dom rencistów i dom zakonny.

Niewątpliwie powyższy zapis zachęca do budowy tzw. aparthoteli, czyli budynków zamieszkania zbiorowego z lokalami użytkowymi na najem krótkoterminowy, które w istocie mogą być budynkami wielorodzinnymi. Trudno to uszczelnić, najem krótkoterminowy stanowić może bowiem rodzaj działalności gospodarczej, praktykowanej przez wielu inwestorów indywidualnych. Jednocześnie jednak takie lokale spełniają zazwyczaj wszelkie wymogi samodzielnego lokalu mieszkalnego, zawierają nie tylko łazienkę, lecz także kuchnię. Trudno jest też zakazać właścicielom pobytu w ich własnym lokalu, np. poza sezonem najmu. Wydaje się, że takie działania zostały usankcjonowane w dotychczasowym orzecznictwie.

Jak podkreślono w wyroku WSA w Poznaniu z 3 marca 2021 r. (sygn. akt II SA/Po 875/20): „Budynek zamieszkania zbiorowego obejmować może lokale odpowiadające definicji legalnej mieszkania, o ile są one wykorzystywane do okresowego, względnie stałego pobytu ludzi, na zasadach analogicznych jak pobyty w hotelach i innych instytucjach przykładowo wskazanych w par. 3 pkt 5 rozporządzenia z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie”.

Co więcej, nawet lokal o charakterze mieszkalnym może zmienić przeznaczenie i stać się lokalem zamieszkania zbiorowego. W wyroku WSA w Poznaniu z 24 października 2019 r. (sygn. akt IV SA/Po 459/19) wskazano, że: „Podjęcie w lokalu mieszkalnym działalności polegającej na wynajmie poszczególnych pokoi spowodowało, że lokal ten stracił charakter lokalu mieszkalnego w rozumieniu par. 3 pkt 9 rozporządzenia z 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Użytkowanie pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi i prowadzenie w tych pomieszczeniach pełniących funkcję sypialną odrębnych gospodarstw domowych w zależności od ilości zamieszkujących w nich osób wskazuje, że przedmiotowy lokal w istocie stał się lokalem przeznaczonym do zamieszkania zbiorowego. Definicja budynku zamieszkania zbiorowego wynika z par. 3 ust. 5 rozporządzenia”.

Należy przy tym podkreślić, że rozporządzenie w sprawie warunków technicznych zawiera wyłącznie definicję budynku zamieszkania zbiorowego, co do którego zachodzić będzie wyjątek w zakresie powierzchni lokalu użytkowego. Nie dotyczy on zatem lokalu zamieszkania zbiorowego, ale całego budynku o takim przeznaczeniu. A więc w budynku mieszkalnym wielorodzinnym nie będzie można wyodrębnić pojedynczego lokalu użytkowego jako „lokalu zamieszkania zbiorowego”, który byłby objęty wyłączeniem ‒ chyba że będzie się znajdować na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej i będzie posiadać bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku.

Zatem walka z mikrokawalerkami może się okazać trudniejsza, niż się wydaje. Ich tworzenie wynika bowiem z cech immanentnie tkwiących w definicji budynku mieszkalnego czy zamieszkania zbiorowego. Trudno byłoby je ograniczać ze względu na swobodę zabudowy.

luźniejsza zabudowa jako gwarancja komfortu

Najistotniejsze zmiany, oprócz tych dotyczących placów zabaw, o których mowa niżej, objęły kwestie usytuowania budynków wielorodzinnych na działce. Zbytnie zbliżenie budynków (dogęszczanie zabudowy) było podstawowym argumentem aktywistów społecznych przeciwko patodeweloperce. Jednocześnie właśnie dogęszczanie wpływa najbardziej pozytywnie na PUM i stopę zwrotu inwestycji. Prowadzi to jednak do ograniczania prywatności w mieszkaniach, zmniejszania dostępu światła słonecznego czy powierzchni terenów zielonych.

W tym kontekście coraz częściej stawia się za wzór osiedla z okresu PRL z tzw. wielkiej płyty, jakkolwiek często w kiepskim stanie technicznym, ale o komfortowych odległościach między budynkami. Z przyczyn oczywistych w okresie komunizmu nie przejmowano się kapitalizacją inwestycji i nie było presji na dogęszczanie. Dzisiaj te osiedla są przykładami przyjaznej przestrzeni mieszkaniowej z rozsądnie zaplanowanymi terenami zielonymi i placami zabaw.

Najpoważniejszą zmianą w tym zakresie jest zmiana odległości budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad czterech kondygnacji nadziemnych od granicy działki. Będzie ona wynosić minimum 5 m i to bez względu na to, czy w ścianie będą okna lub drzwi, czy też nie. Do tej pory odległość ta wynosiła minimum 3 m w przypadku ścian bez okien lub drzwi, a w przypadku ścian z oknami lub drzwiami – 4 m. Oczywiście z par. 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271‒273 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych lub przepisów szczególnych mogą wynikać inne odległości.

W tekście przedstawiamy prawidłowo mierzone odległości ściany budynku z oknami lub drzwiami, jak również ściany bez okien lub drzwi od granicy działki budowlanej. Rysunki te pochodzą z uzasadnienia projektu zmiany rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, są więc wskazówką wykładni projektodawcy. Można zwrócić uwagę, że nie będzie już możliwości maksymalizacji PUM z wykorzystaniem schodkowej elewacji w części bez okien i z oknami, skoro te wartości zostaną wyrównane. W takim układzie cofnąć trzeba będzie cały budynek.

Wyjątki od zasady odległości 5 m dla budynków wielorodzinnych

Wobec wprowadzenia zasady 5 m odległości od granicy działki dla budynków wielorodzinnych o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych wprowadzono też konsekwentnie możliwość zbliżenia ściany bez okien takiego budynku do 1,5 m albo możliwość sytuowania w granicy, jeśli miejscowy plan to przewiduje. Trzeba pamiętać, że wówczas należy spełnić wymagania wynikające z par. 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271‒273 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, które dotyczą m.in. zachowania odpowiedniej odległości pomiędzy budynkami czy pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów, by umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń, zachowanie odpowiedniej odległości miejsc postojowych od okien budynków oraz od granicy działki budowlanej, minimalnego czasu nasłonecznienia pomieszczeń czy choćby odpowiednich odległości między zewnętrznymi ścianami budynków albo zewnętrznej ściany budynku od granicy sąsiedniej niezabudowanej działki. Jest to zatem zasada analogiczna jak dla innych budynków, których ściany nie mają okien.

Bardzo istotna jest też modyfikacja zasad dopuszczalności, jak to określają projektodawcy, „przyklejenia się” do innego budynku, który znajduje się w granicy. Jak wynika z uzasadnienia zmian, dotychczas regulacja dotyczyła „przylegania swoją ścianą” bez wskazania, że nowy budynek musi przylegać całą długością ściany. Powodowało to często wątpliwości interpretacyjne, jakie fragmenty ścian budynków powinny do siebie przylegać (czy jak dwa budynki będą do siebie przylegać tylko narożnikami, to już będzie wystarczające, czy nie?). Zostało to uszczegółowione i przepisy teraz precyzują, że budynki powinny przylegać do siebie „całą długością swojej ściany”. Taka regulacja ograniczy pewne możliwości projektowe sytuowania budynków na działkach.

Co istotne, rozszerzono także wyjątek od konieczności stosowania odległości budynku od granicy działki, „jeśli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sąsiednia działka znajduje się na terenie o przeznaczeniu innym niż pod zabudowę”. Jak słusznie podkreślają projektodawcy, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa przeznaczenie terenów, ustala lokalizację przestrzeni publicznych, placów, dróg i innych obszarów nieprzeznaczonych pod zabudowę. Dlatego wydaje się uzasadnione odstąpienie od wymagań w zakresie odległości budynków od granicy działek, na których znajdują się te tereny. Brak takiego uregulowania należało uznać za lukę prawną. Inna jest bowiem sytuacja, gdy działka sąsiednia jest przeznaczona pod zabudowę, zwłaszcza mieszkaniową, ale jeszcze nie została zabudowana, a inna, gdy chodzi o zachowywanie odległości względem działek, które i tak zabudowane nie będą z uwagi na ich przeznaczenie. W takim przypadku regulacja odległości stanowiła niepotrzebne ograniczenie inwestorów.

odsuwanie zabudowań mieszkalnych od budynków o innym przeznaczeniu

Warto podkreślić, że w par. 12 ust. 11 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych wprowadzono nową, bardzo rygorystyczną zasadę sytuowania wielkopowierzchniowych budynków produkcyjnych lub magazynowych w stosunku do budynków mieszkalnych lub budynków zamieszkania zbiorowego. Wprowadzono odległość aż 30 m.

Zgodnie z tą regulacją budynek produkcyjny lub magazynowy o powierzchni zabudowy przekraczającej 1000 mkw., uwzględniając przepisy odrębne oraz par. 13, 60 i 271‒273 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, należy sytuować ścianą w odległości nie mniejszej niż 30 m od ściany:

1) istniejącego na innej działce budowlanej budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego;

2) projektowanego na innej działce budowlanej budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego, dla których istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu od zgłoszenia.

W kontekście powyższej regulacji zmodyfikowano także par. 12 ust. 8 w zakresie odległości budynku inwentarskiego lub gospodarczego od budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej. Dodano bowiem obowiązek zachowania odległości także w przypadku dokonania skutecznego zgłoszenia budowy budynku podlegającego ochronie w zakresie odległości (a więc w braku sprzeciwu organu).

określenie limitu miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych

Innym przykładem obejścia prawa było ustanawianie miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych, które potem służyły za zwykłe miejsca parkingowe. Wynikało to z tego, że miejsca parkingowe dla niepełnosprawnych nie musiały spełniać wymogów odległości od okien jak zwykłe miejsca (podobnie jak lokal użytkowy nie musiał spełniać wymogu minimalnego metrażu w odróżnieniu od lokalu mieszkalnego). W praktyce zdarzały się nawet sytuacje, że po wymalowaniu oznakowania miejsca dla niepełnosprawnych deweloperzy następnie wymieniali kostkę i przemalowywali numery. Zwykle nikt nie zgłaszał tego do nadzoru budowlanego, a przecież taki kształt inwestycji był niezgodny z pozwoleniem na budowę (takie miejsca jako zwykłe miejsca nie mogłyby powstać tak blisko okien).

Ważne! Miejsca parkingowe dla osób niepełnosprawnych, które nie spełniają wymogów odległości od okien, będą mogły teraz stanowić nie więcej niż 6 proc. ogólnej liczby stanowisk postojowych w ramach inwestycji i będą musiały mieć specjalne oznakowanie.

Jak wskazują projektodawcy, oczywiście na działce może być więcej stanowisk postojowych dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne, jednakże muszą one znajdować się w odpowiedniej odległości od okien.

nowe zasady dla placów zabaw nie tylko dla zespołu budynków

Do najbardziej kontrowersyjnych, trudnych do spełnienia, ale i najbardziej pożądanych społecznie zmian należą te dotyczące placów zabaw. Ich celem jest przede wszystkim zapobieżenie sytuacjom budowy malutkich, symbolicznych placów zabaw z jednym, dwoma urządzeniami, które w dodatku nie spełniają elementarnych norm bezpieczeństwa. Znane są przypadki, gdy na dużych osiedlach montowano domki do zabaw bez stosownego atestu, a dzieciom korzystającym z nich według ekspertów groziła śmierć w wyniku upadku z powodu braku barierki. W innych przypadkach zapewniano zaledwie piaskownicę i jedno inne urządzenie dla małego dziecka, bez uwzględnienia zróżnicowania wieku i umiejętności dzieci. Wszystkie te bolączki mają być zniwelowane, ale zwłaszcza na terenach śródmiejskich trudno będzie inwestorom te wymogi spełnić.

Jak podkreślają projektodawcy, do tej pory musiał być przewidziany plac zabaw dla dzieci (ale i miejsce rekreacyjne dostępne dla osób niepełnosprawnych) dla zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych objętych jednym pozwoleniem na budowę, stosownie do potrzeb użytkowych. Teraz będzie trzeba wykonać plac zabaw dla dzieci bez względu na to, czy to jest zespół budynków, czy tylko jeden budynek, jednakże tylko jeśli w danym budynku lub zespole takich budynków znajduje się więcej niż 20 mieszkań. Przewidziane będą także wyjątki od tej zasady. Obok wskazano minimalne wymogi powierzchni placu zabaw w zależności od liczby mieszkań. Co istotne, dopuszcza się podział placu zabaw dla dzieci na części, przy czym minimalna powierzchnia każdej z nich wynosi 50 mkw. Chodzi o to, by nie powstawały mikroplace.

Ramka 1

Parametry placów zabaw

W par. 40 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych określono szczegółowo parametry placów zabaw. Uregulowano przede wszystkim kwestie nasłonecznienia, odległości od dróg czy okien, ogrodzenia oraz zróżnicowania wyposażenia ze względu na funkcje oraz kategorie wiekowe dzieci. Wprowadzono też nareszcie szczegółowe odwołania do Polskich Norm, które stają się immanentną częścią warunków technicznych. Jak wynika z uzasadnienia projektu, przy określeniu wymogów dla placów zabaw sugerowano się Polskimi Normami oraz opracowaniem z Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 2022 r. „Bezpieczny plac zabaw. Poradnik dla administratorów i właścicieli”.

Do tej pory często trudno było właścicielom i wspólnotom dochodzić roszczeń z rękojmi związanych z budową w ramach osiedla nieadekwatnych bądź niespełniających norm placów zabaw. Brak było bowiem ustawowego wzorca. Jeśli w umowie deweloperskiej na ten temat nie było zapisów, to dochodzenie praw było praktycznie niemożliwe. Jak podkreślają projektodawcy, zaproponowane zmiany wynikają z tego, że obecnie powstają place zabaw, które składają się np. tylko z piaskownicy albo jednego bujaczka, znajdujące się w nieatrakcyjnej części osiedla bez zapewnienia odpowiedniej powierzchni terenu biologicznie czynnego. Wyposażenie według nowych przepisów musi umożliwiać jednoczesne korzystanie przez co najmniej pięcioro dzieci na każde 20 mkw. powierzchni placu zabaw dla dzieci.

Modyfikacja w zakresie nasłonecznienia polega głównie na doprecyzowaniu, że przez wymagany czas nasłonecznie placu zabaw dla dzieci powinno obejmować min. 50 proc. jego powierzchni. Rozwiano tym samym wątpliwości dotyczące miejsca padania promieni słonecznych, tzn. czy na całej powierzchni placu zabaw dla dzieci, czy na jakiejś jego części. Minimalny czas nasłonecznienia placu zabaw dla dzieci powinien wynosić dwie godziny, a w przypadku zabudowy śródmiejskiej – jedną godzinę. Wynika to z tego, że często na placach brakuje cienia, a urządzenia się przegrzewają.

Wprowadzono też nakaz ogrodzenia placu zabaw. Wysokość ogrodzenia powinna wynosić min. 1,0 m, a szerokość furtki co najmniej 1,2 m. Ogrodzenie w postaci żywopłotu będzie dopuszczalne tylko jako wyjątek tam, gdzie nie będzie zagrożeń (nie dotyczy więc m.in. sytuacji, gdy jest sąsiedztwo drogi, ciągów pieszo-jezdnych).

Od tak wyśrubowanych wymogów w zakresie placów zabaw uregulowano istotne wyjątki i odstępstwa,związane z dostępnością w bliskiej odległości publicznego placu zabaw, zabudową śródmiejską oraz budową sali zabaw wewnątrz budynku.

Ramka 2

prywatność na balkonach i loggiach oraz zapewnienie wózkowni

Wielką bolączką gęstej zabudowy deweloperskiej był brak prywatności na balkonach i loggiach. Jak podkreślają projektodawcy, zmiany są podyktowane tym, że pojawia się coraz więcej budynków z dużą liczbą balkonów, które są umieszczone na jednej płycie balkonowej, a oddzielone np. ażurowymi niskimi ściankami. Podobnie jest z loggiami, które sąsiadują ze sobą, a są przedzielone jedynie np. ażurową przegrodą. Brakowało też odpowiednich pomieszczeń na wózki i rowery. Deweloperzy zapewniali je wedle własnej woli i często były za małe w stosunku do potrzeb. To powoduje składowanie wózków i rowerów na klatkach schodowych, co stwarza zagrożenie w razie ewakuacji.

Gdy przepisy wejdą w życie, to jeśli balkony sąsiednich lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym będą się znajdować na jednej płycie balkonowej, trzeba będzie między tymi balkonami zastosować pełne oddzielenie pionowe w postaci stałej przegrody. Aby sąsiedzi nie mogli nam zaglądać na balkon, przegroda „ma zapewniać komfort użytkowania” i charakteryzować się przepuszczalnością światła nie mniejszą niż 30 proc. i nie większą niż 50 proc., np. w formie szklanej, przyciemnionej przegrody czy luksfer.

Jak zauważają projektodawcy w uzasadnieniu, w Polskiej Normie PN-EN 410:2011 Szkło w budownictwie ‒ Określanie świetlnych i słonecznych właściwości oszklenia ‒ jest mowa o przepuszczalności światła. W normie tej wskazano, w jaki sposób ta przepuszczalność jest wyznaczana, co może być pomocne przy określaniu tego parametru. Przegroda ma mieć wysokość co najmniej 2,2 m mierzoną od poziomu posadzki balkonu oraz szerokość nie mniejszą niż 2 m, a w przypadku gdy balkon ma szerokość mniejszą niż 2 m ‒ wynoszącą co najmniej szerokość balkonu, uwzględniając szerokość balustrady. Analogicznie stykające się ze sobą loggie w budynku mieszkalnym wielorodzinnym oddziela się za pomocą przegrody spełniającej powyższe wymagania.

W budynku mieszkalnym wielorodzinnym będzie obowiązek zapewnienia pomieszczenia gospodarczego na potrzeby przechowywania rowerów i wózków dziecięcych. Pomieszczenie ma być zlokalizowane w pobliżu wejścia do budynku lub na kondygnacji podziemnej, jeżeli jest do niej zapewniony dostęp dźwigiem (windą) lub pochylnią z uwzględnieniem wskazanych w przepisach warunków. Warunki będą dopuszczać też alternatywnie zapewnienie pomieszczenia gospodarczego w postaci budynku gospodarczego, altany lub wiaty, które mają mieć powierzchnię co najmniej 15 mkw.

nowe wymogi dotyczące pomieszczeń do przewijania

W par. 76 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych rozszerzono katalog pomieszczeń higieniczno-sanitarnych o pomieszczenia dostosowane i przeznaczone wyłącznie do karmienia i przewijania dzieci oraz pomieszczenia przeznaczone do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami. Pomieszczenia te powinny być wyposażone w umywalkę. Potrzeby osób niepełnosprawnych były dotychczas pomijane, jakby tylko dzieci wymagały przewijania.

Ramka 3

Jak podkreślają projektodawcy, wprowadzenie takich regulacji wynika z inicjatywy ogólnopolskiej koalicji pięciu organizacji pozarządowych reprezentujących potrzeby osób niepełnosprawnych. Celem akcji „Przewijamy Polskę” jest utworzenie w Polsce sieci miejsc, w których osoby ze znaczną lub sprzężoną niepełnosprawnością będą mogły z pomocą swoich opiekunów wykonać w godnych i bezpiecznych warunkach czynności higieniczne. Jak jednak podkreślono w uzasadnieniu projektu, konieczność zapewnienia pomieszczenia dla przewijania dorosłych będzie dotyczyła wyłącznie budynków nowo projektowanych. Zatem problem ten w dotychczas istniejących budynkach nie zostanie rozwiązany. Niestety jednak nałożenie tego typu wymogów mogłoby być utrudnione z przyczyn konstrukcyjnych, a prawo nie może działać wstecz. Natomiast par. 85a ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych wprowadza wymóg wydzielenia w budynku gastronomii, handlu lub usług o powierzchni użytkowej powyżej 1000 mkw., a także stacji paliw o powierzchni użytkowej powyżej 100 mkw., pomieszczenia dostosowanego i przeznaczonego wyłącznie do karmienia i przewijania dzieci. W stosunku do dotychczasowych wymogów zmiana polega na tym, że pomieszczenie to musi być przeznaczone wyłącznie do tego celu. Niewątpliwie brak tego typu pomieszczeń prowadziło do bardzo niekomfortowych sytuacji, gdy dziecko było przewijane na oczach innych osób korzystających z toalety bez zachowania jakiejkolwiek prywatności małego człowieka i opiekuna.

Obowiązek zapewnienia pomieszczenia do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami jest znacznie bardziej ograniczony i dotyczy tylko większych obiektów użyteczności publicznej. Wyznacza się go w budynku:

• przeznaczonym na potrzeby administracji publicznej o powierzchni użytkowej powyżej 2000 mkw.,
• przeznaczonym na potrzeby kultury, sportu, handlu, usług lub obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym lub lotniczym o powierzchni użytkowej powyżej 10 000 mkw.,
• stacji paliw o powierzchni użytkowej powyżej 300 mkw. zlokalizowanej przy autostradzie lub drodze ekspresowej,
• przeznaczonym na potrzeby opieki zdrowotnej.

Pomieszczenie to:

• musi mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 12 mkw. i szerokość co najmniej 3 m;
• ma mieć wyposażenie umożliwiające przewinięcie dorosłej osoby ze szczególnymi potrzebami w pozycji leżącej;
• ma być zlokalizowane w odległości nie większej niż 20 m od wejścia do budynku, na tej samej kondygnacji co wejście do budynku.

Dopuszcza się urządzenie pomieszczenia do przewijania osób dorosłych w ustępie ogólnodostępnym dla osób niepełnosprawnych, jeżeli dodatkowo spełnia on wskazane wyżej warunki.

zwiększenie prywatności przez podniesienie norm izolacyjności akustycznej

Niezwykle istotnym aspektem prywatności jest izolacyjność akustyczna drzwi i przegród budowlanych. Jednocześnie jest to jedna z największych bolączek nowoczesnego budownictwa. Odpowiednie zmiany wprowadzono w par. 326 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Dodano m.in. wymaganie dotyczące izolacyjności akustycznej drzwi wejściowych do mieszkania z klatki schodowej lub korytarza komunikacji ogólnej. Izolacyjność ta ma wynosić przynajmniej 37 dB, a więc nie jest to wartość wynikająca z Polskiej Normy, ale wprowadzona w rozporządzeniu (wartość obniżono względem pierwotnego projektu, który wskazywał 38 dB). Jak wyjaśniają projektodawcy, obecnie zgodnie z Polską Normą PN-B-02151-3:2015-10 Akustyka budowlana – Ochrona przed hałasem w budynkach – Część 3: Wymagania dotyczące izolacyjności akustycznej przegród w budynkach i elementów budowlanych drzwi wejściowe do mieszkania mają izolacyjność akustyczną od dźwięków powietrznych o wartości:

• min. 30 dB, gdy w mieszkaniu jest przedpokój, który jest oddzielony od innych pomieszczeń w mieszkaniu drzwiami wewnętrznymi,
• min. 35 dB w innym przypadku niż powyżej, gdy np. w mieszkaniu jest przedpokój, który nie jest oddzielony od innych pomieszczeń w mieszkaniu drzwiami wewnętrznymi.

Z kolei zgodnie z ww. normą ściany oddzielające mieszkania od klatek czy korytarzy mają izolacyjność akustyczną od dźwięków powietrznych o wartości:

• min. 30 dB, gdy w mieszkaniu jest przedpokój, który jest oddzielony od innych pomieszczeń w mieszkaniu drzwiami wewnętrznymi,
• min. 38 dB w innym przypadku niż powyżej, gdy np. w mieszkaniu jest przedpokój, który nie jest oddzielony od innych pomieszczeń w mieszkaniu drzwiami wewnętrznymi.

Według uzasadnienia celem zmian jest podwyższenie komfortu akustycznego w mieszkaniach, a także ujednolicenie wymagań dotyczących drzwi wejściowych do mieszkania z klatki schodowej.

Dodano również istotne regulacje dotyczące przegród budynków jednorodzinnych, które składają się z dwóch lokali mieszkalnych. Przegrody znajdujące się między nimi (stropy, ściany) będą musiały spełniać wymagania jak dla lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. To istotna i zasadna zmiana, bo nie ma powodów, dla których mieszkańcy lokalu w budynku jednorodzinnym mieliby mieć zapewnioną mniejszą prywatność niż w budynku wielorodzinnym. Jak podkreślają projektodawcy, dotychczas nie było takiego obowiązku, zgodnie bowiem z Polską Normą PN-B-02151-3:2015-10 Akustyka budowlana ‒ Ochrona przed hałasem w budynkach ‒ Część 3: Wymagania dotyczące izolacyjności akustycznej przegród w budynkach i elementów budowlanych, wskazano następujące wymagania w zakresie izolacyjności od dźwięków powietrznych przegród wewnętrznych:

• strop między mieszkaniami w budynkach wielorodzinnych ≥ 51 dB,
• ściana między mieszkaniami w budynkach wielorodzinnych ≥ 50 dB,
• ściany między budynkami w zabudowie szeregowej i bliźniaczej ≥ 52 dB,
• ściany i stropy w budynkach jednorodzinnych tak jak dla stropów i ścian w obrębie jednego mieszkania, czyli ściany ≥ 35 dB, stropy ≥ 45 dB.

Oznacza to, że w przypadku budynku jednorodzinnego, w którym wyodrębniono dwa lokale mieszkalne, wszystkie wewnętrzne ściany i stropy spełniają wymagania jak dla np. dwupoziomowego mieszkania w bloku, czyli mają izolacyjność akustyczną jak dla ścian i stropów wewnętrznych w mieszkaniu. Po zmianach dwa lokale mieszkalne w budynku jednorodzinnym pod kątem hałasu będą traktowane na równi z dwoma lokalami mieszkalnymi w budynku wielorodzinnym, a zatem będą miały lepsze parametry akustyczne (dla stropu między lokalami zamiast 45 – będą miały 51 dB, dla ściany między lokalami zamiast 35 – będą miały 50 dB).

Wprowadzono też bardzo istotną zasadę, że wykonywanie jakichkolwiek robót budowlanych w lokalu mieszkalnym w budynku mieszkalnym jednorodzinnym: dwulokalowym, w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej oraz w budynku mieszkalnym wielorodzinnym nie może pogorszyć wymagań akustycznych zawartych w analizie w zakresie rozwiązań technicznych i materiałowych mających na celu spełnienie wymagań akustycznych. Celem tej regulacji jest wskazanie wprost, że niektóre prace mogą pogorszyć akustykę mieszkania.

Przedmiotowa analiza będzie częścią projektu technicznego (zostanie to uwzględnione w zmianie rozporządzenia w sprawie zakresu i formy projektu budowlanego). Celem takiej analizy będzie „wskazanie konkretnych wymagań w zakresie akustyki dla przegród budynku oraz dla pomieszczeń, jak również wskazanie, w jaki sposób wymagania zostaną spełnione, np. dla ściany pomiędzy mieszkaniami wymagana izolacyjność akustyczna na poziomie 50 dB – w związku z tym projektuje się np. ścianę z bloczków o takiej właśnie gęstości i o takich parametrach akustycznych”.

nowy zakres polskich norm

Inwestorzy, a zwłaszcza projektanci, muszą pamiętać, że zmieni się załącznik nr 1 do rozporządzenia w sprawie warunków technicznych „Wykaz Polskich Norm powołanych w rozporządzeniu”. Oprócz wprowadzenia odniesienia do norm w zakresie placów zabaw (w par. 40 ust. 9 i 10 rozporządzenia), zaktualizowano normy dotyczące akustyki, przywołując nowe wersje poprzednich norm.

Jak wskazują projektodawcy, dotychczasowy brak związania projektantów Polskimi Normami prowadził często do montowania nieatestowanych urządzeń na placach zabaw, co w połączeniu z brakiem bezpiecznej nawierzchni mogło stanowić zagrożenie dla dzieci.

niewystarczający zakres przepisów przejściowych a prawa nabyte

Biorąc pod uwagę tak poważną ingerencję w kształt inwestycji, należy stwierdzić, że ustawodawca przewidział niewystarczający zakres zastosowania przepisów dotychczasowych. Może to być wątpliwe z punktu widzenia konstytucyjnej zasady ochrony praw nabytych. Zakres ten obejmuje bowiem wyłącznie administracyjny etap budowlany, względnie legalizacji samowoli budowlanej, a pomija etapy wcześniejsze, tj. warunków zabudowy czy decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Zwłaszcza przy większych inwestycjach deweloperskich pozyskanie tych dwóch rodzajów decyzji może być samo w sobie kosztowne, a biorąc pod uwagę prawo odwołania się od nich ze strony sąsiadów, mogło być też procesem kosztownym i długotrwałym.

Z uwagi na wejście w życie nowych przepisów dla wielu inwestycji poświęcony przez inwestorów czas oraz poniesione koszty mogą się okazać stracone. Zamierzenia budowlane uwzględnione w dotychczasowych decyzjach nie będą bowiem spełniać nowych norm. Ponadto należy pamiętać, że istnieje dość rygorystyczne orzecznictwo o konieczności zachowania tożsamości przedsięwzięcia między decyzją środowiskową, decyzją o warunkach zabudowy i pozwoleniem na budowę. W takim układzie po dostosowaniu do nowych przepisów organ administracji architektoniczno-budowlanej może zasadnie zarzucić, że projekt budowlany obejmuje inwestycję inną niż wskazana w ww. decyzjach i zażądać nowych decyzji, które będą zgodne z zamierzeniem wskazanym w projekcie.

Uwaga! Według rozporządzenia zmieniającego przepisy dotychczasowe stosuje się do zamierzenia budowlanego wyłącznie wtedy, gdy przed dniem wejścia w życie rozporządzenia:

• został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę,
• została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego,
• zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonania robót budowlanych, w przypadku gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę,
• została wydana decyzja o legalizacji, o której mowa w art. 49 ust. 4 p.b., oraz decyzje, o których mowa w art. 51 p.b. (tj. decyzja o nałożeniu obowiązków i sprawdzenie ich wykonania; decyzja nakazująca zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, albo doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego).

Jak podkreślają projektodawcy, „intencją dodanych przepisów przejściowych w przypadku wydania decyzji zarówno o pozwoleniu na budowę, jak i legalizacyjnej jest zachowanie równego statusu inwestora zarówno podczas zwykłej procedury udzielania pierwotnej zgody budowlanej udzielanej przez organy administracji architektoniczno-budowlanej, jak i udzielania następczej zgody budowlanej podczas postępowań legalizacyjnych i naprawczych prowadzonych przez organy nadzoru budowlanego. W obu tych przypadkach mamy bowiem do czynienia z zamierzeniami budowlanymi już zrealizowanymi bądź będącymi w toku ich realizacji i inwestor nie będzie zaskakiwany nowymi obowiązkami wynikającymi ze zmienianych wymagań technicznych”.

Projektodawcy uznali zatem zasadnie, że ochrona praw nabytych powinna mieć zastosowanie także w przypadku decyzji legalizacyjnej dla samowoli budowlanej, na takich samych zasadach jak dla pozwolenia na budowę. Decyzja taka bowiem stanowi surogat pozwolenia na budowę.

•Jak należy rozumieć sformułowanie przepisów przejściowych, że przepisy dotychczasowe „stosuje się do zamierzenia budowlanego”?

Przez takie sformułowanie należy rozumieć, że przepisy dotychczasowe dotyczą także zamiennego pozwolenia na budowę wydawanego w trybie art. 36a p.b. Jest to zasadne, trudno bowiem byłoby oczekiwać, że istotne odstępstwa od projektu budowlanego będą mogły być realizowane wyłącznie na podstawie nowych warunków technicznych. Byłoby to w wielu przypadkach całkowicie niewykonalne i prawo nie może tego wymagać.

Co istotne, przepis w odniesieniu do dokonania zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych zastrzega, że przepisy dotychczasowe będzie się stosować tylko wtedy, gdy rzeczywiście nie jest wymagane dla danej inwestycji pozwolenie na budowę. Ma to ustrzec przed zalewem czysto formalnych zgłoszeń zamiast wniosków o pozwolenie na budowę, tylko po to, by załapać się na dotychczasowe przepisy. Przy czym należy stwierdzić, że skuteczne będzie także złożenie niekompletnego formalnie wniosku o pozwolenie na budowę, ale tylko wtedy, gdy inwestor zdąży z uzupełnieniem braków w terminie wyznaczonym przez organ na podstawie art. 64 par. 2 k.p.a. W praktyce będzie to maksimum 14 dni i będzie to trudne, a rygor w tym przypadku to pozostawienie wniosku bez rozpoznania. Wówczas nowy wniosek będzie już procedowany na podstawie nowych warunków technicznych. W takim przypadku istnieje ryzyko, że brak załączenia projektu budowlanego będzie traktowany jako brak formalny, a nie merytoryczny. Dlatego będzie mieć zastosowanie powyższa procedura, a nie procedura z art. 35 p.b. w postaci merytorycznego badania projektu budowlanego wraz z wyznaczeniem terminu odpowiedniego na usunięcie nieprawidłowości oraz z możliwością wniesienia o zawieszenie przez inwestora. Lepiej zatem złożyć wniosek z częściowo przygotowanym projektem budowlanym niż całkowicie pozbawiony takiego załącznika.

W orzecznictwie wskazuje się również, że przedłożenie decyzji środowiskowej lub o warunkach zabudowy również stanowi element badania merytorycznego, a nie formalnego. Dlatego można usiłować zawiesić postępowanie budowlane i pozyskać w tym czasie nowe decyzje. Nie będzie to jednak możliwe, jeśli stroną jest nieprzychylny inwestycji sąsiad, który nie zgodzi się na zawieszenie na wniosek strony. Wtedy pozostaje wystąpienie o przedłużenie terminu do przedłożenia tych decyzji, potencjalnie wielokrotne, o ile organ się zgodzi.

Z powyższego wynika, że stosowanie przepisów intertemporalnych może nieść za sobą różne, często niedostrzegalne na pierwszy rzut oka ryzyka. Należy pamiętać, że przepisy intertemporalne stanowią wyjątek od reguły stosowania nowej regulacji i jako wyjątki są wykładane ściśle, zawężająco (exceptiones not sunt extendae). Dlatego warto już teraz dokładnie przemyśleć dalsze kroki oraz strategię wobec zbliżającej się daty 1 sierpnia 2024 r. Tym bardziej że przygotowanie projektu budowlanego dla inwestycji deweloperskiej do tanich nie należy.