Patodeweloperka potrwa najpóźniej do jesieni. Co się zmieni?

Jak się dowiedział DGP, Ministerstwo Rozwoju i Technologii rozważa również czerwcowy termin. Na razie nie ma mowy o poluzowaniu przepisów, ale już dziś ruszają pierwsze rozmowy z przedstawicielami branży.

Nowe regulacje (patrz: infografika), które mają zapewnić większy komfort mieszkańcom budynków wielorodzinnych, przygotowane jeszcze przez poprzedni rząd, miały wejść w życie od 1 kwietnia br. Do odsunięcia w czasie zmian o kilka miesięcy przekonały kierownictwo Ministerstwa Rozwoju i Technologii (MRiT) – w którym wcześniej nie było jednomyślności w tej kwestii – stanowiska organizacji samorządowych: Związku Miast Polskich (ZMP) i Unii Metropolii Polskich, które dołączyły się do apeli branży deweloperskiej oraz środowiska architektów i urbanistów. Wszyscy zgodnie przyznają, że dostosowanie projektów inwestycji do nowych wymogów w pięć miesięcy byłoby zadaniem w wielu przypadkach niemożliwym do wykonania. „Tak krótki czas to realne zagrożenie dla szeregu inwestycji mieszkaniowych prowadzonych przez samorządy” – wskazywał ZMP.

Ministerstwo deklaruje, że nie planuje zmian w treści rozporządzenia, ale tych domagają się deweloperzy. Chodzi o obowiązek tworzenia placów zabaw o odpowiedniej wielkości, również przy pojedynczych blokach, co – zdaniem branży – może zablokować część inwestycji, szczególnie w dużych miastach, i wpłynąć na wzrost cen.

Maksymalnie do jesieni

Samorządy chciały przesunięcia terminu do końca 2024 r., ale czasu na dostosowanie się do nowych wymogów będzie mniej. W ostatni czwartek w Sejmie wiceminister rozwoju i technologii Krzysztof Kukucki poinformował, że przepisy zostaną wdrożone z opóźnieniem nie dłuższym niż kilka miesięcy. Teraz okazuje się, że są rozważane dwa scenariusze – wejście w życie rozporządzenia jeszcze przed wakacjami albo tuż po nich.

– Analizujemy, jaki termin będzie optymalny – czerwiec czy wrzesień – na pewno nic dalej – wskazuje Krzysztof Kukucki i dodaje, że nie są planowane zmiany w rozporządzeniu. – Podczas konsultacji wszyscy, łącznie z deweloperami, mówili, że co do merytorycznych kwestii nie mają zastrzeżeń – zaznacza wiceszef MRiT. Podobnego zdania są przedstawiciele miast.

– Dla nas ważna jest zmiana terminu, ale chcemy wdrożenia przepisów w obecnym kształcie. W rozporządzeniu są ważne rzeczy, które mają wymiar przyszłościowy, i trzeba o to zadbać – deklaruje Marek Wójcik, ekspert ds. legislacyjnych ZMP.

Inaczej na sprawę patrzą organizacje reprezentujące inwestorów, którzy uważają, że nadchodzące miesiące powinny być poświęcone na poprawienie rozporządzenia. Już dziś z inicjatywy Federacji Przedsiębiorców Polskich ma się odbyć spotkanie przedstawicieli branży (m.in. z Polskiego Związku Firm Deweloperskich) i resortu rozwoju.

Problematyczne place zabaw

Chodzi o konieczność zapewnienia przy wszystkich nowo powstających blokach – również pojedynczych – placów zabaw o odpowiedniej powierzchni. Wzór z rozporządzenia zakłada, że powinno się na nie przeznaczyć ok. 5 proc. działki. Deweloperzy wskazują jednak, że przy uwzględnieniu m.in. zapisów niektórych planów miejscowych i przepisów o nasłonecznieniu powierzchnia zabudowy może się zmniejszyć nawet o 30 proc., a w skrajnych przypadkach inwestycja nie będzie w ogóle możliwa.

– Mamy świadomość, że powodem tej regulacji było nadużywanie przez niektórych deweloperów dość liberalnych do tej pory przepisów, żeby robić małe place – na granicy żenady bądź tę granicę przekraczające. To zdecydowana mniejszość, ale zdjęcia z tych inwestycji poszły w świat, próbowano temu zaradzić i stworzono wadliwe przepisy – tłumaczy Maciej Wandzel, członek zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich, prezes Soho Development Homes & More, i zwraca uwagę, że takie ograniczenie zabudowy przy działce w centrum dużego miasta wartej 50 mln zł będzie kosztować w okolicach 15 mln zł. – W zamian dostajemy mniej, ale droższych mieszkań i niewielki plac zabaw o powierzchni 50–150 mkw. – dodaje Maciej Wandzel.

Deweloperzy oceniają, że pozostawienie przepisów w obecnym kształcie doprowadzi do roszczeń inwestorów, którzy nabywali działki z określonymi planami miejscowymi, a za kilka miesięcy na tym samym terenie będą mogli zbudować o jedną trzecią mniej mieszkań. – Można to rozwiązać, np. dopisując przepis umożliwiający zawarcie przez inwestora umowy z gminą na wybudowanie placu zabaw na gruncie miejskim, w rozsądnej odległości od inwestycji – mówi Maciej Wandzel.

Samorządowcy na dziś chcą zachowania wymogów, ale są otwarci na dyskusję. – Na pewno nie możemy na dzień dobry luzować przepisów rozporządzenia. Możemy rozmawiać, ale powinny być indywidualne uzgodnienia. Niech to będzie elastyczne, jeśli mieszkańcy na tym nie stracą, ale systemowo obowiązek musi ciążyć na tamtej stronie – uważa Marek Wójcik.

Do MRiT dotarły również istotne zastrzeżenia ze strony Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB), jeśli chodzi o przebudowę już istniejących budynków. Według interpretacji GUNB w przypadku tych, które nie spełniają nowych wymogów (np. są posadowione bliżej granicy działki), a wnioski o przebudowę których nie zostaną złożone przed dniem wejścia w życie nowelizacji rozporządzenia, przebudowa będzie niemożliwa. Inwestor będzie musiał się zwrócić do resortu rozwoju o odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Na razie ministerstwo nie zamierza jednak publikować własnej wykładni w tym zakresie. – Być może jest to do doprecyzowania w przyszłości, ale obecnie nie toczą się żadne prace – komentuje Krzysztof Kukucki. ©℗