Działalność REIT-ów może znacząco wpłynąć na rynek nieruchomości, w tym rynek mieszkań na wynajem – powtarzają eksperci. Próby uchwalenie przepisów umożliwiających zakładanie REIT-ów podejmowane są w Polsce od kilku lat, jak dotąd bezskutecznie. Czy to się zmieni? Obecny rząd przedstawił niedawno własne propozycje rozwiązań regulujących ich działanie. W tej chwili trudno przewidzieć, czy ta inicjatywa nie skończy się jak poprzednie. Nie zmienia to jednak faktu, że REIT-mi warto się zainteresować. Ich wprowadzenie może wpłynąć na sytuację zarówno najemców, jak i właścicieli mieszkań na wynajem.
Czym są REIT-y?
REIT (ang. Real Estate Investment Trust) to rodzaj firm, których działalność polega na inwestowaniu w nieruchomości na wynajem (w tym mieszkania) i zarządzaniu nimi. REIT-y wywodzą się z USA, z czasem pojawiły się również na innych rynkach. W Europie funkcjonują np. Wielkiej Brytanii, Niemczech, Francji, Holandii czy Hiszpanii. Najczęściej mają formę spółek akcyjnych lub funduszy inwestycyjnych. Przedstawiane są jako alternatywa dla tych, którzy dziś na własną rękę inwestują w nieruchomości na wynajem. Kupując udziały w REIT-ach osoby te mają szansę na osiąganie zysków bez ponoszenia dodatkowego wysiłku związanego z zarządzaniem i utrzymaniem nieruchomości oraz bez ryzyka związanego np. z trudnościami w znalezieniu najemcy.
REIT-y muszą spełniać mniej lub bardziej restrykcyjne wymagania, których rodzaj zależy od rozwiązań przyjętych w poszczególnych krajach. Mowa np. o posiadaniu licencji, obowiązku wejścia na giełdę, wysokim kapitale zakładowym. Z drugiej strony REIT-y z reguły cieszą się przywilejami podatkowymi które dotyczą zarówno samych firm, jak i udziałowców.
Ministerstwo zapowiada wprowadzenie SINN-ów
W kwietniu media informowały o kolejnych przymiarkach do wprowadzenia REIT-ów w Polsce. Z informacji przedstawionych przez resort rozwoju wynika, że w polskiej wersji mają się nazywać SINN-y (spółki inwestujące w najem nieruchomości). Resort zakłada, że działalność SINN-ów obejmować będzie nie tylko nieruchomości mieszkaniowe, ale również komercyjne (biura, internaty, akademiki, domy opieki społecznej, centra handlowe). Spółki te mają być notowane na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych.
Wstępnie założono, że zwolniona z podatku będzie dywidenda z SINN-ów, ale tylko wtedy, gdy będzie wynosić co najmniej 90 proc. przychodów z najmu (po odliczeniu kosztów i podatków). Eksperci komentujący w mediach założenie przedstawione przez ministerstwo rozwoju zwrócili też uwagę, że "polskie REIT-y", czyli SINN-y, mają mieć wysoki kapitał zakładowy (minimum 100 mln zł). To oznacza, że powinny być to duże firmy mogące zlecać inwestycje budowlane bezpośrednio deweloperom. Ma to przeciwdziałać skupowaniu gotowych mieszkań z rynku oraz wpływać stymulująco na podaż mieszkań.
Jakie są plusy wprowadzenia REIT-ów?
Komentatorzy dosyć zgodnie podkreślają, że wprowadzenie REIT-ów może mieć spory wpływ na sytuacje na rynku nieruchomości w Polsce. Dużo zależy jednak od tego, jakie rozwiązania zostaną u nas przyjęte (to może wpłynąć przede wszystkim na to, jakie będzie zainteresowanie zakładaniem REIT-ów w Polsce). Po stronie potencjalnych plusów wymienia się m.in. zwiększenie liczby inwestycji mieszkaniowych. Nowy, duży gracz może zapewnić firmom deweloperskim stabilność finansowania, sprawiając tym samym, że realizowanie przez nich projekty będą bardziej efektywne i mniej podatne na wahania popytu i podaży. Fakt, że na rynku mieszkaniowym REIT-y będą mogły inwestować tylko w nieruchomości na wynajem ma ograniczyć możliwości spekulacji na gruntach czy mieszkaniach.
Eksperci spodziewają się również, że w ślad za zwiększeniem liczby mieszkań na wynajem poprawi się ich dostępność oraz spadną ceny. Dojdzie też do profesjonalizacji rynku najmu, co może wpłynąć na zwiększenie standardu obsługi najemców.
Jakie zagrożenie mogą się wiązać z wprowadzeniem REIT-ów?
Z drugiej strony pojawiają się głosy, że REIT-y, w połączeniu z firmami działającymi w obszarze PRS (Private Rented Sector; firmy wynajmujące mieszkania na zasadzie wynajmu instytucjonalnego), mogą zdominować rynek i z jednej strony przyczynić się do wzrostu cen zakupu mieszkań, a z drugiej – do wzrostu cen najmu. Wspomina się również o możliwości wyparcia z rynku drobnych inwestorów którzy dziś w większości są właścicielami mieszkań na wynajem.
Polacy już dziś mogą inwestować w REIT-y
Póki co brak odpowiednich przepisów sprawia, że w Polsce nie podmiotów działających na zasadzie REIT-ów. Inwestorzy z Polski mogą jednak lokować środki w tego typu podmioty działające na innych rynkach. Od niedawna – również za pośrednictwem warszawskiej GPW. Pod koniec kwietnia na naszej giełdzie zadebiutowały pierwszy podmiot którego działalność związane jest z REIT-ami – fundusz inwestycyjny zamknięty Mount Globalnego Rynku Nieruchomości (MGRN FIZ). Fundusz powstał w 2017 r. i poprzez REIT-y (działające na rynkach zachodniej Europy, Wielkiej Brytanii i USA) inwestuje przede wszystkim w segment nieruchomości logistycznych, mieszkaniowych, centra danych, a także akademiki, centra handlowe, hotele czy domy jednorodzinne.