Ceny mieszkań i domów a energooszczędność. Zmiany na rynku mieszkaniowym

Portalsamorzadowy.pl przypomina, że od 2023 roku deweloperzy są zobowiązani do posiadania świadectwa energetycznego budynku jako załącznika o zakończeniu budowy przy oddawaniu lokali do użytkowania. Zgodnie z informacjami zawartymi na portalu internetowym, w państwach zachodnich Unii Europejskiej świadectwa energetyczne są stosowane od wielu lat. Przegląd ofert sprzedaży nieruchomości, uwzględniający ich klasyfikację energetyczną, wykazuje istotne różnice w cenach.

Nieruchomości o najwyższej klasie A, która oznacza małe zużycie energii potrzebnej do ogrzania domu czy mieszkania, a tym samym niskie koszty eksploatacji, są wyceniane drożej niż te z najniższą klasą G. Klasy energetyczne są ściśle związane między innymi z typem ogrzewania - wyjaśniła Karolina Klimaszewska, ekspertka rynku nieruchomości, starsza analityczka z firmy Otodom, w rozmowie z portalem.

Wyższe ceny domów z pompami ciepła i piecami

Według danych opublikowanych przez serwis Otodom Analytics, w styczniu bieżącego roku blisko 40 procent ofert na rynku deweloperskim obejmowało nieruchomości z zainstalowanymi pompami ciepła jako źródłem ogrzewania, co stanowi wzrost o 8 procent w porównaniu z poprzednimi okresami.

Zauważalny wzrost zaobserwowano również w przypadku cen domów o powierzchni od 100 do 150 metrów kwadratowych, wyposażonych w pompy ciepła. Średnia cena za metr kwadratowy takich nieruchomości na rynku deweloperskim wyniosła w styczniu niemal 6,9 tysiąca złotych, natomiast na rynku wtórnym przekroczyła 7,6 tysiąca złotych.

Według serwisu Portalsamorzadowy.pl, ceny nieruchomości ogrzewanych piecami gazowymi również wzrosły o 12 procent. Jednak najwyższe ceny obserwuje się w przypadku domów podłączonych do sieci miejskich. W styczniu średnia cena za metr kwadratowy wynosiła około 7,7 tys. złotych. Dane z Centralnej Ewidencji Emisyjności Budownictwa (CEEB) wskazują, że liczba takich domów i budynków mieszkalnych podłączonych do sieci ciepłowniczych, włączając w to ciepło systemowe, sięga 1 miliona. Większość z tych nieruchomości to z reguły budynki wielorodzinne, co oznacza, że liczba mieszkań ogrzewanych ciepłem systemowym jest znacznie większa.

Zmiana przepisów

Zgodnie z raportem portalu, Unia Europejska przyspiesza w dążeniu do osiągnięcia celów polityki klimatycznej, a jednym z priorytetów jest eliminacja emisji dwutlenku węgla poprzez dekarbonizację źródeł ciepła. Zgodnie z wytycznymi, od 2028 roku wszystkie nowo powstające budynki mieszkalne będą musiały być wyposażone w urządzenia grzewcze, które nie emitują CO2 do atmosfery.

Jak zauważyła Karolina Klimaszewska podczas rozmowy z portalem, należy spodziewać się coraz surowszych przepisów dotyczących efektywności energetycznej nieruchomości. Dlatego ważne jest rozważenie ofert domów i mieszkań na sprzedaż pod kątem zapewnienia niskich kosztów eksploatacji na dłuższą metę. Wybór nieruchomości z odpowiednim systemem ogrzewania odgrywa tu kluczową rolę.

To zmieni sektor budowlany

W odniesieniu do tych elementów polityki UE, które mogą mocno wpłynąć na polski rynek mieszkaniowy, Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl wskazuje trzy.

Pierwszą kwestią jest obowiązek budowy zeroemisyjnych nowych lokali i domów od 2030 roku. Wydaje się prawdopodobne, że ten wymóg podniesie koszty budowy co najmniej o kilkanaście procent. W przypadku nowych warunków technicznych z 2021 roku analogiczna zmiana kosztowa wynosiła ok. 4 proc. - 8 proc. - tłumaczy.

Według danych Eurostatu, w okresie od drugiego kwartału 2022 roku do trzeciego kwartału 2023 roku, ceny nowych niemieckich nieruchomości mieszkalnych spadły o 3 procent w porównaniu z cenami transakcyjnymi. Natomiast ceny używanych nieruchomości mieszkalnych z Niemiec spadły o 12 procent (nie uwzględniając inflacji).

Dwa kolejne wymogi unijne skupiają się głównie na starszych zasobach mieszkaniowych.

Przypomnijmy, że Polska będzie musiała obniżyć średnie zużycie energii pierwotnej przez budynki mieszkalne o przynajmniej 16 proc. do 2030 r. Następny jednoznacznie określony próg redukcji to 20 proc. - 22 proc. (do 2035 r.). Poza tym większość obniżki zużycia energii będzie musiała być związana z remontami starszych budynków mieszkalnych. Właśnie dlatego za kilka lat ceny starszych domów w Polsce będą uwzględniać koszty koniecznych remontów, a także podatku "węglowego" w systemie ETS 2 (doliczanego m.in. do cen węgla kamiennego i gazu). W przypadku lokali ogrzewanych z miejskiej sieci sprawa będzie bardziej skomplikowana, ale i tutaj energochłonność budynku odegra dużą rolę. Koszt dekarbonizacji polskich ciepłowni wpłynie bowiem na ceny ciepła sieciowego - dodał ekspert.

Celem wspomnianego podatku "węglowego" jest zachęcenie właścicieli i zarządców nieruchomości mieszkalnych z Unii Europejskiej do rezygnacji z korzystania z paliw kopalnych. Zgodnie z grudniowym porozumieniem w sprawie nowelizacji dyrektywy EPBD, planuje się zakazanie ogrzewania domów i lokali poprzez spalanie tychże paliw po 2040 roku.

Czytaj też: "Mieszkanie na start". Jakie są kryteria dochodowe i kto skorzysta z programu?