Podaż na mieszkania przestaje nadążać za popytem

Sprzedaż mieszkań w miastach nabiera tempa, czego nie można powiedzieć o powstawaniu nowych inwestycji.

W ciągu ostatnich trzech kwartałów w siedmiu największych miastach nabywców znalazło 41,4 tys. lokali. Jednocześnie nowych mieszkań do sprzedaży trafiło 28,6 tys. – wynika z danych serwisu Otodom. Statystyki Głównego Urzędu Statystycznego potwierdzają z kolei, że o ponad 20 proc. spadła na rynku deweloperskim liczba nowo rozpoczynanych inwestycji.

– Trzeba szykować się na lukę podażową. Nie ma od niej odwrotu – wynika z sondy przeprowadzonej wśród największych kilkunastu deweloperów.

Jak tłumaczy Tomasz Kaleta, dyrektor departamentu sprzedaży w spółce Develia, obecnie popyt przewyższa podaż o około jedną trzecią, czego efektem jest szybka wyprzedaż oferty deweloperskiej. W największych polskich miastach jest do kupienia zaledwie ok. 36 tys. lokali. To – jak zauważa – rekordowo niskie poziomy w historii naszego rynku.

Ale to niejedyna zła informacja. Deweloperzy sygnalizują, że braki mogą być odczuwalne przez najbliższe dwa–trzy lata. I tłumaczą, że choć jeszcze pod koniec 2022 r. prognozowano dalsze spadki sprzedaży i postępujące wychłodzenie rynku, to dziś wolumeny zawieranych transakcji powróciły do poziomów sprzed wybuchu wojny w Ukrainie. Sytuacja zmieniła się wskutek obniżenia stóp procentowych, rosnących wynagrodzeń czy wprowadzenia rządowego programu „Pierwsze mieszkanie”, a wraz z nim Bezpiecznego kredytu 2 proc. To wszystko wpłynęło na wzrost popytu. Podaż nie otrzymała natomiast podobnego wsparcia.

Jarosław Szanajca, prezes Dom Development, w rozmowie z DGP przyznaje, że choć jego firma dysponuje odpowiednim kapitałem i zdywersyfikowanym bankiem ziemi, to nie wszyscy deweloperzy znajdują się w tak dobrym położeniu. – Należy mieć na uwadze, że duża część firm nie jest w tak komfortowej sytuacji jak my, nie mają tak dobrego dostępu do finansowania. W efekcie branża deweloperska nie jest w stanie dostarczyć odpowiedniej oferty mieszkań w krótkim czasie – tłumaczy.

Deweloperzy sygnalizują również, że choć popyt można wykreować szybko, z podażą nie jest tak łatwo. Startu inwestycji nie można uruchomić z dnia na dzień, więc klienci muszą czekać na nową ofertę.

– Teraz czas potrzebny na odmrożenie takich inwestycji i wystartowanie z nimi to dwa lub trzy lata – uważa Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska.

Jarosław Sadowski, główny analityk ds. rynku nieruchomości z Expander Advisors, potwierdza w rozmowie z DGP, że istnieje ryzyko wystąpienia luki podażowej. – Wszystko zależy od tego, czy popyt utrzyma się na obecnym poziomie. Jeśli stopy procentowe w kolejnych miesiącach nadal będą spadać, to kredyty mieszkaniowe staną się jeszcze łatwiej dostępne, a co za tym idzie, zainteresowanie zakupem mieszkań nadal będzie wysokie. Wówczas faktycznie luka może być spora – przyznaje ekspert.

Nowych mieszkań będzie brakowało najbardziej w Warszawie i Krakowie, co już teraz widać w statystykach. – W stolicy w ostatnim kwartale zostało sprzedanych prawie 5,6 tys. mieszkań, a wszystkich lokali na koniec kwartału w ofercie było jedynie 8,7 tys. Te liczby mówią same za siebie – sygnalizuje Cezary Grabowski. Jak dodaje, nieco lepiej wypada Poznań, gdzie w ostatnim kwartale sprzedano 1,5 tys. mieszkań, a oferta na koniec kwartału zbliżyła się do 4,7 tys. dostępnych lokali. – Sytuacja idealna na rynku pierwotnym byłaby wtedy, gdy liczba mieszkań w ofercie stanowiłaby pięciokrotność tych sprzedanych. Oznacza to, że przy sprzedaży kwartalnej na poziomie 5,6 tys. mieszkań w ofercie powinno być 28 tys., czyli o prawie 20 tys. więcej, niż mamy obecnie – wyjaśnia przedstawiciel branży.

Dalsze ograniczanie oferty to ryzyko podwyżek cen, ale i mniejszego wyboru dla kupujących. Co mogłoby przynieść poprawę sytuacji? Dużo zależy w tym kontekście od samorządów, bo to właśnie od urzędów zależy m.in. czas oczekiwania na decyzje dotyczące gruntów czy pozwoleń na budowę. – Wielu deweloperów liczyło także na uwolnienie gruntów zarezerwowanych dla programu „Mieszkanie plus”, jednak z najnowszych doniesień medialnych wynika, że Krajowy Zasób Nieruchomości nie ma tego w planach – konkluduje Małgorzata Ostrowska z J.W. Construction. ©℗