W Polsce mamy mocną ochronę najemcy. Obowiązujące przepisy utrudniają pozbycie się nieuczciwych lokatorów z własnego mieszkania. Jednym ze sposobów na zabezpieczenie się właściciela nieruchomości jest zawarcie z najemcą umowy o najem okazjonalny. Jak to wygląda w praktyce? Jakie są warunki i na co zwrócić uwagę? Odpowiedzi znajdziesz w tym artykule.
Co najem okazjonalny daje właścicielowi mieszkania?
Umowa najmu okazjonalnego pozwala „łatwiej” pozbyć się najemcy, który nie chce się wyprowadzić po ukończeniu stosunku najmu, lecz bezprawnie zajmuje lokal wynajęty dla celów mieszkalnych. Wówczas na podstawie oświadczenia sporządzonego u notariusza o dobrowolnym poddaniu się egzekucji można takiego lokatora usunąć. Jednocześnie wskazane jest miejsce, do którego przeniesienie może nastąpić. Należy to zrobić sądownie, jednak w przypadku sporządzenia oświadczenia u notariusza to dużo łatwiejsza i szybsza droga.
Nieuczciwy lokator nie chce się wyprowadzić. Czy można zmusić go do opuszczenia lokalu?
W momencie gdy najemca (lokator) nie będzie chciał płacić czynszu i umowa zostanie rozwiązana (bez względu na tryb – natychmiastowy czy z zachowaniem terminu wypowiedzenia), lokator nie może zostać z nieruchomości usunięty siłą. Musi dobrowolnie opuścić lokal. Jeśli nie będzie chciał tego zrobić, należy wystosować powództwo do sądu, żeby dokonano przymusowej egzekucji. Jednak przez cały czas trwania postępowania sądowego najemca będzie mógł korzystać z mieszkania. W Polsce mamy wysoką i skuteczną ochronę najemcy.
Jak wygląda procedura usunięcia nieuczciwego lokatora w praktyce? Czy właściciel mieszkania może się w jakiś sposób zabezpieczyć?
/>
Jednym z możliwych zabezpieczeń dla właściciela nieruchomości przed nieuczciwymi lokatorami jest zawarcie umowy o najem okazjonalny. W przypadku najmu okazjonalnego egzekucja nieuczciwego lokatora jest szybsza i bardziej uproszczona.
W tej sytuacji nie trzeba składać do sądu pozwu eksmisyjnego. Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji jest tytułem egzekucyjnym (tak jak wyrok sądowy o eksmisję). Trzeba jednak do sądu złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności dla aktu notarialnego z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu. Po nadaniu klauzuli wykonalności komornik wszczyna postępowanie egzekucyjne, czyli dokonuje eksmisji najemcy z bezprawnie zajmowanego lokalu.
Jakie warunki musi spełnić najemca przy umowie najmu okazjonalnego?
Warunkiem są trzy oświadczenia, które należy załączyć do umowy o najem okazjonalny.
Ważne
Po pierwsze, należy złożyć u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu.
Na podstawie tego dokumentu właściciel mieszkania może bezpośrednio pójść do sądu. Dokument umożliwia szybkie przystąpienie do eksmisji lokatora, jak również przymusowe odzyskanie należności. Akt notarialny zawierający oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji jest bowiem tak samo ważny, jak wyrok sądowy. Stanowi tytuł egzekucyjny, o czym mówi art. 777 k.p.c.
Ważne
Po drugie, najemca powinien napisać oświadczenie, w którym wskaże inny lokal, do którego może się przeprowadzić w przypadku egzekucji. Wystarczy imię i nazwisko najemcy oraz adres, pod który planuje się przeprowadzić, np.:
Najemca [imię i nazwisko] wskazuje, że w razie wykonania egzekucji opróżnienia lokalu będzie mógł się przenieść do [adres lokalu]. [Podpis najemcy].
To oświadczenie nie wymaga obecności notariusza.
Ważne
Po trzecie, konieczne jest oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, który wyrazi zgodę, żeby najemca mógł zamieszkać w lokalu w przypadku egzekucji.
Tak żeby wynajmujący wiedział, do jakiego lokalu najemca ma się udać. Jeśli właściciel będzie chciał, można takie oświadczenie sporządzić przed notariuszem.
Co daje wynajmującemu to oświadczenie?
Dzięki temu wynajmujący będzie miał gwarancję, że osoba, które podpisała oświadczenie, faktycznie godzi się na przyjęcie najemcy w wypadku egzekucji.
Co w sytuacji gdy okaże się, że najemca wskazał fikcyjny lub nieaktualny lokal, do którego ma się przenieść?
Niestety, zdarza się, że wskazany w oświadczeniu adres lokalu jest fikcyjny lub nieaktualny. Nie ma wówczas lokalu zastępczego, do którego ma przenieść się najemca, co znaczenie utrudnia przeprowadzenie egzekucji przez komornika. Jeśli lokal zastępczy jest fikcyjny, np. adres został „kupiony” przez najemcę albo nieaktualny, np. właściciel lokalu, który złożył oświadczenie zmarł lub zmienił zdanie, to w wypadku najmu okazjonalnego najemcy nie przysługuje prawo do lokalu tymczasowego. Oznacza to, że komornik może eksmitować lokatora do noclegowni czy schroniska.
Co zapewniają właścicielowi mieszkania załączniki do umowy o najem okazjonalny?
Te trzy załączniki do umowy to ochrona dla właściciela, że najemca po zakończeniu umowy najmu nie będzie już tego lokalu bez tytułu prawnego zajmować i będzie zobowiązany lokal opuścić.
Kiedy najemca musi złożyć oświadczenia?
Oświadczenia stanowią integralną część umowy, bez których nie ma umowy najmu okazjonalnego. Zazwyczaj oświadczenia składa się i doręcza wynajmującemu przed wydaniem lokalu. Można również zawrzeć w umowie zapis, że umowę zawiera się pod rygorem nieważności, jeśli nie dostarczy się oświadczeń w terminie 7 dni od dnia podpisania umowy.
Jakie obowiązki ma właściciel mieszkania zawierający umowę o najem okazjonalny?
Właściciel mieszkania musi zgłosić do urzędu skarbowego umowę najmu okazjonalnego. Ma na to 14 dni. Jeśli tego nie zrobi lub przekroczy termin, umowa najmu okazjonalnego przechodzi w zwykłą umowę najmu.