Ponad 38,5 tys. – tyle wyniosła w 2015 r. średnia cena hektara gruntu rolnego w obrocie prywatnym. To o 19,4 proc. więcej, niż wynosiła w 2014 r. Szczególnie mocno ceny rosły w III kw. Jeden hektar kosztował wtedy przeciętnie 39 tys. zł wobec 37,3 tys. zł kwartał wcześniej. W IV kw. było to już niemal 40 tys. zł.

Taki skok cen to efekt przede wszystkich planowanych zmian w obrocie gruntami rolnymi. W 2015 r. popyt napędziła ustawa przygotowana jeszcze przez koalicję PO i PSL, która mocno ograniczała możliwość kupna i sprzedaży ziemi. Miała wejść w życie od 1 stycznia.

– Kiedy pojawia się obawa, że dostęp do określonego dobra zostanie ograniczony, to naturalnie wywołuje wzrost popytu. I z tym mamy do czynienia na rynku gruntów rolnych – wskazuje Piotr Sawala, prezes DM W Investments, który zarządza funduszem WI Inwestycje Rolne.

– Na przełomie III i IV kw. widać było prawdziwą zakupową gorączkę – przyznaje Jerzy Kazek z biura pośrednictwa ARK PW Nieruchomości Rolne.

Potem entuzjazm do zakupów nieco opadł, bo rząd PiS przesunął wejście nowych przepisów na 1 maja. Wtedy kończy się obowiązujący od 2004 r. okres ochronny i obcokrajowcy będą mogli kupować w Polsce ziemię rolną bez specjalnego pozwolenia MSW. Jednak już teraz wiadomo, że to nie ustawa autorstwa PO–PSL będzie za kilka miesięcy decydować o obrocie gruntami rolnymi. PiS szykuje własny projekt, który ma doprowadzić do tego, że dostęp do ziemi będą mieli w praktyce niemal wyłącznie rolnicy indywidualni.

– Sądzę, że kiedy prace nad projektem nabiorą tempa, w marcu i kwietniu znowu czeka nas gorący okres na rynku ziemi. Transakcje będą chciały zamknąć osoby i inwestorzy, którzy po wprowadzeniu ograniczeń mogą nie mieć później szans na kupno ziemi – dodaje Jerzy Kazek.

Ciągła niepewność co do kształtu nowych zasad obrotu ziemią rolną powoduje, że specjalistom trudno prognozować zachowanie cen w najbliższych miesiącach. Z jednej strony można oczekiwać wzmożonego popytu, tym bardziej że Agencja Nieruchomości Rolnych od końca listopada mocno ograniczyła sprzedaż ziemi państwowej. Ale presję będą też odczuwać sprzedający, bo za kilka miesięcy grono chętnych na oferowane działki może się mocno skurczyć. Widać to było już w 2015 r., kiedy dynamika wzrostu cen, choć wysoka, była jednak nieco mniejsza niż rok wcześniej.

– To efekt spadku przewagi sprzedających nad kupującymi – ocenia Bartosz Turek, analityk Lion’s Banku.

Na dodatek część kupujących zaczyna się wycofywać z transakcji kupna ziemi rolnej. Chodzi szczególnie o podmioty poszukujące większych gruntów.

– Kiedy w ubiegłym roku sprzedawaliśmy gospodarstwo o powierzchni ponad 3 tys. ha, zainteresowanie było bardzo duże, m.in. wśród polskich i zagranicznych funduszy poszukujących gruntów pod uprawy. Teraz oferujemy ponad 500 ha i połowa podmiotów zainteresowanych poprzednią transakcją za udział w tej podziękowała – opowiada Daniel Puchalski z JLL, firmy doradczej działającej na rynku nieruchomości.

Główne obawy wiążą się m.in. z czasem, jaki jest potrzebny na zawarcie umowy kupna. Jest ryzyko, że nie uda się jej przeprowadzić przed zaostrzeniem przepisów.

Inwestorzy twierdzą, że ceny gruntów są już na poziomie niebezpiecznym dla zysków, jakie można wypracować w rolnictwie. – Dobrze prowadzone gospodarstwo daje możliwość osiągnięcia rentowności w skali roku na poziomie 5–6 proc. przy cenach gruntów wahających się w okolicy 35–36 tys. zł. Przy cenach na poziomie 39 tys. zł rentowność spada do ok. 4 proc., i to licząc z dopłatami z UE. Poziom 40 tys. zł za hektar to absolutnie maksymalna cena, po jakiej obecnie opłaca się kupować grunty – wskazuje Piotr Sawala. ©?