Zainteresowani transakcją uwijają się z zakupami. Chcą zdążyć, zanim w życie wejdą przepisy, które znacznie utrudnią dostęp do gruntów. Gorąca atmosfera sprawia, że ceny wzrosły o połowę. W przyszłym roku znów spadną
Dziennik Gazeta Prawna
Na duże zakupy jeszcze w tym roku szykuje się m.in. fundusz inwestycyjny WI Inwestycje Rolne.
– W związku z zaistniałą sytuacją prawną zarządzający WI Inwestycje Rolne FIZ AN do końca grudnia 2015 r. zamierza skoncentrować się na nabywaniu jak największej ilości gruntów rolnych, tak aby ostatecznie zakończyć etap trzyletniej intensywnej budowy banku ziemi – informuje fundusz.
Rolnicy będą musieli wystąpić o udział we wspólnej ziemi
Rolnicy będą musieli wystąpić o udział we wspólnej ziemi

Zobacz również
Obecnie jest on właścicielem 2,5 tys. hektarów, a do końca roku chce zwiększyć uprawianą powierzchnię do ok. 3 tys. hektarów. Piotr Sawala, prezes Domu Maklerskiego W Investments zarządzającego funduszem, dodaje, że nie oznacza to zupełnego zakończenia zakupów gruntów rolnych.
– Chcemy na tyle zwiększyć nasz areał, aby spokojnie obserwować, jak będzie wyglądała sytuacja i możliwość przeprowadzania transakcji po wejściu w życie nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W naszej ocenie może ona skutecznie utrudnić obrót ziemią w Polsce – informuje w rozmowie z DGP.
Jego obserwacje wskazują, że nowych przepisów obawiają się nie tylko kupujący, ale też sprzedający, którzy wykazują znacznie większą otwartość na rozmowy o ewentualnych transakcjach.
Nowelizacja, która będzie obowiązywać od 1 stycznia, przewiduje m.in., że grunty z zasobów Agencji Nieruchomości Rolnych będą sprzedawane w pierwszej kolejności na powiększenie gospodarstw rodzinnych. Do tego preferowani będą gospodarze mieszkający od pięciu lat na terenie gminy. Aby zapobiec spekulacji, rolnik kupujący ziemie będzie też zobowiązany do złożenia oświadczenia m.in. o tym, że nie podpisał umowy przedwstępnej na dalszą sprzedaż ziemi. Nowe przepisy mają zwiększyć nadzór nad obrotem gruntami i przygotować Polskę na zniesienie w maju moratorium na zakup ziemi przez cudzoziemców.
O wciąż wysokim popycie mówi Daniel Puchalski, dyrektor działu obsługi gruntów inwestycyjnych w międzynarodowej agencji JLL.
– Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego spowodowała, że część naszych klientów postanowiła przyspieszyć decyzję o kupnie – informuje dyrektor z JLL.
Duży ruch panuje też u mniejszych krajowych pośredników, którzy wysypu transakcji wyprzedzających nowe przepisy spodziewają się w samej końcówce roku.
Rozmówcy DGP wskazują przy tym, że przyspieszone zakupy nie wynikają tylko z ograniczeń, jakie zostaną wprowadzone. Nowe przepisy powodują również, że zakup gruntów na bazie nowych przepisów może być ryzykowny. Wątpliwości budzi m.in. zapis, który nakazuje notariuszowi lub innym stronom transakcji zidentyfikowanie właścicieli wszystkich działek sąsiadujących ze sprzedawanym gruntem prywatnym i powiadomienie ich o prawie pierwokupu tej działki rolnej.
– W wielu przypadkach zidentyfikowanie prawowitych właścicieli może być trudne. Na dodatek jeśli się okaże, że jeden z nich nie został skutecznie powiadomiony o planowanej transakcji, nawet po kilku latach może on podważyć i unieważnić transakcję. Nie możemy pozwolić sobie na takie ryzyko – tłumaczy prezes DM W Investments.
Także lokalni pośrednicy przyznają, że już teraz myślą, w jaki sposób zapewnić klientom bezpieczeństwo przeprowadzanych transakcji w nowym otoczeniu prawnym. Rozmówcy DGP wskazują przy tym, że, poza ograniczeniem spekulacji ziemią, w obecnym kształcie ustawa może uderzyć bezpośrednio w krajowych rolników. Jerzy Kazek z zabrzańskiego biura nieruchomości specjalizującego się w obrocie gruntami rolnymi zaznacza przy tym, że wielu potencjalnych kupujących i sprzedających nie ulega gorączce zawierania umów jeszcze w tym roku, bo są przekonani, że ustawa w niedługim czasie zostanie zmieniona tak, aby wykluczyć niekorzystne dla rolników zapisy.
Ci, którzy zdecydują się na zakup ziemi już teraz, muszą za to liczyć się z coraz większymi wydatkami. Z najnowszych danych GUS wynika, że w II kw. 2015 r. hektar gruntu rolnego kosztował w Polsce średnio 37,33 tys. zł, o 52 proc. więcej niż rok wcześniej.
– Obawiam się, że do końca roku będziemy mieli do czynienia ze wzrostami cen – ocenia Bartosz Turek, szef działu analiz Lion’s Banku. Pojawiają się oferty typu „Last minute. Ostatnia szansa na ziemię na KRUS” , które podgrzewają atmosferę zakupową. Ale, jak dodaje Turek, w 2016 r. możemy już mieć do czynienia z wyhamowaniem wzrostów albo nawet korektą cen z powodu wprowadzenia szerokiej kontroli obrotu gruntami. To spowoduje, że znacznie spadnie popyt na ziemię.
Francuzi i Niemcy bronią ojcowizny
Jedne z najbardziej restrykcyjnych przepisów obowiązują we Francji, gdzie obrót gruntami rolnymi reguluje Stowarzyszenie Zagospodarowania Ziemi i Urządzania Obszarów Wiejskich (SAFER). Jego podstawowym zadaniem jest pośrednictwo w obrocie gruntami, czyli skupie i dalszej sprzedaży, której celem jest rozwój i koncentracja gruntów w gospodarstwach rodzinnych. Także w Niemczech obrót ziemią podlega silnej kontroli administracyjnej. Władze mogą odmówić zgody na transakcję, np. gdy pojawiają się podejrzenia, iż chodzi o zakup spekulacyjny lub nabywca nie ma zamiaru włączyć
gruntów do swego gospodarstwa i trwale rolniczo użytkować. Możliwe jest też zablokowanie transakcji ze względu na nadmierną koncentrację gruntów w rękach jednej osoby. Z kolei w Hiszpanii działa m.in. sąsiedzkie prawo pierwokupu oraz wymóg, aby nabywca zamieszkiwał w tej samej lub sąsiedniej gminie, gdzie położone są nabywane grunty