NBP zaleca bankom bardzo konserwatywne podejście do kredytowania inwestycji w biura, magazyny i powierzchnie handlowe. To przez coraz większą podaż na tym rynku, która powoduje, że rynek stał się rynkiem najemcy.
Reklama
Rynek biurowy w Polsce / Dziennik Gazeta Prawna
– Klienci oczekują spadków czynszów, co w połączeniu z potencjalnym wzrostem pustostanów oznacza spadające dochody właścicieli nieruchomości. W najgorszym przypadku właściciele nie będą w stanie obsłużyć długu, mogą zbankrutować, a nieruchomość zostanie sprzedana ze stratą – ocenia Jacek Osiński, dyrektor Departamentu Stabilności Finansowej NBP.
W ostatnim raporcie o stabilności systemu finansowego bank centralny wyraźnie podkreśla, że banki komercyjne powinny bardzo uważnie badać jakość zabezpieczeń kredytów udzielanych na taki cel. I sprawdzać, czy potencjalni kredytobiorcy rzeczywiście będą w stanie spłacać kredyty z przychodów z budowanej nieruchomości. Z tym ostatnim może być problem. NBP zwraca uwagę, że fundusze inwestycyjne, które wyłożyły pieniądze np. na biurowce, mogą mieć problemy z ich sprzedażą za oczekiwaną cenę. Wyceny większości z analizowanych przez NBP zamkniętych funduszy inwestycyjnych tego typu spadają co najmniej od początku 2012 r.
Banki na razie nie tracą, bo ich zaangażowanie na tym rynku nie jest duże. Dyrektor Osiński wskazuje, że portfel kredytów na nieruchomości biurowe wynosił na koniec I kw. tego roku ok. 7 mld zł, wobec ponad 368 mld zł na nieruchomości mieszkaniowe. – Dominujący udział w nieruchomościach komercyjnych mają inwestorzy międzynarodowi – podkreśla.
Piotr Bujak z PKO BP twierdzi, że rosnącą podaż, będącą wynikiem aktywności zagranicznych inwestorów, można powiązać z dostępem do taniego kapitału za granicą dzięki bardzo niskim stopom procentowym. – To narastanie nierównowagi widać już od kilku kwartałów – wskazuje Bujak.
Eksperci zajmujący się tym rynkiem na razie nie widzą symptomów poprawy. Według danych agencji Colliers International w połowie 2015 r. w największych miastach w Polsce budowanych było niemal 1,2 mln mkw. nowoczesnych biur. To 16 proc. już istniejącej w Polsce powierzchni biurowej. Jednocześnie rośnie wskaźnik pustostanów. W skali całego kraju do czerwca skoczył do 12,9 proc. z 12,4 proc. na koniec 2015 r. Spośród miast, w których deweloperzy są najaktywniejsi, problemy widać głównie w stolicy. Tu poziom pustostanów wzrósł w ciągu sześciu miesięcy z 13,3 proc. do 14,1 proc. W mniejszych ośrodkach z nadpodażą boryka się Poznań, gdzie puste stało 23,4 proc. biur. Obserwatorów najbardziej martwi jednak sytuacja w Warszawie, która z 4,5 mln mkw. i 660 tys. kolejnych w budowie jest największym rynkiem biurowym w Polsce i ma w tym segmencie ponad 60-proc. udział. Anna Duchnowska, prezes Invesco Real Estate w Polsce, międzynarodowego funduszu inwestującego w nieruchomości komercyjne, szacuje, że w latach 2015–2016 wskaźnik pustostanów może tu oscylować nawet w okolicy rekordowych 18–20 proc. Potem sytuacja zacznie się stabilizować, bo na 2017 r. w stolicy planowane jest oddanie zaledwie 129 tys. mkw. powierzchni biurowej, a deweloperzy zakończą obecnie prowadzone inwestycje. – To będzie dla deweloperów szczególnie trudny okres. Istnieje ryzyko, że w budynkach starszych i gorszej jakości bez dużych remontów drastycznie zaczną rosnąć wskaźniki pustostanów i pojawią się problemy finansowe – przewiduje Anna Duchnowska. W miastach, które są bardzo popularne m.in. wśród najemców z sektora BPO (nowoczesnych usług biznesowych), sytuacja jest znacznie lepsza. Na przykład w Krakowie brakuje nowych biur.
Przyczyn obecnej sytuacji na rynku biurowym w Warszawie trzeba szukać w latach 2008– –2010, kiedy cały świat borykał się z kryzysem finansowym. Deweloperzy niemal całkowicie zrezygnowali z nowych inwestycji. Po pierwszym uderzeniu kryzysu zaczęli jednak poszukiwać nowych gruntów. Kiedy sytuacja się poprawiła, praktycznie wszyscy jednocześnie ruszyli z inwestycjami. To doprowadziło do obecnej kumulacji budów i otwierania nowych biurowców.
O tym, jak biurowy boom budowlany odbił się na rynku, może świadczyć m.in. spadek Warszawy w światowym rankingu najdroższych lokalizacji biurowych, który przygotowuje agencja CBRE. W tym roku stolica znalazła się na 85. pozycji, o 25 miejsc niżej niż przed rokiem.