Ceny działek rosną szybciej niż ceny lokali. Starając się o najlepsze lokalizacje pod projekty mieszkaniowe deweloperzy zaczynają tracić głowę. Powodzeniem cieszą się zwłaszcza te już przygotowane na inwestycje
ikona lupy />
Ceny za grunt pod inwestycje mieszkaniowe* / Dziennik Gazeta Prawna
Deweloperzy mieszkaniowi mają do wydania na działki miliony złotych, głównie z poprzednich transakcji sprzedaży lokali. Na przykład Robyg, największa spółka w branży, na zakup gruntów może w tym roku przeznaczyć 100 mln zł. Podobną kwotą dysponuje Budimex Nieruchomości, który przygląda się lokalizacjom w Warszawie, Krakowie, Poznaniu i Trójmieście. Niewiele mniej, bo 80–100 mln zł, na działki może wydać Atal, który kilka dni temu zadebiutował na GPW. Plan wrocławskiego Vantage Development to wydatki na poziomie 30–40 mln zł.
– Sytuacja deweloperów na rynkach takich jak Warszawa czy Wrocław, na których jesteśmy obecni, staje się coraz trudniejsza. Dobra sprzedaż mieszkań w ostatnich kilku kwartałach zaostrzyła apetyt na zakupy gruntów pod nowe projekty – wskazuje Dariusz Pawlukowicz z zarządu Vantage Development.
Grunty przygotowane pod inwestycje cieszą się dużym zainteresowaniem, a wraz z nim rosną ceny. Zwykle o jedną działkę zabiega kilka firm. Szczególnie trudno jest o zakup tych mniejszych i średnich, które umożliwiają budowę do 200 mieszkań. Na duże grunty pod wieloetapowe projekty jest nieco mniej chętnych.
Najtrudniejsza sytuacja jest w Warszawie, największym rynku mieszkaniowym w Polsce. Emil Domeracki z agencji Colliers International wskazuje, że tu ostateczne ceny najlepszych gruntów bywają nawet o ponad 20 proc. wyższe niż ceny wyjściowe lub oferowane jeszcze w ubiegłym roku.
– Popyt na grunty jest duży, obserwujemy największą od niemal dekady konkurencję na rynku stołecznym – potwierdza Jacek Bielecki, dyrektor w stołecznym Marvipolu.
Specjalista Colliers wskazuje, że część kupujących przejmuje grunty po mocno wyśrubowanych cenach, ryzykując, że realizowane tam projekty przyniosą zwrot znacznie niższy niż zwykle oczekiwany w branży, czyli na poziomie 15–20 proc. marży brutto. Wiele zależy oczywiście od tego, jak w ciągu dwóch–trzech lat będą zachowywały się ceny mieszkań. A te jak na razie są raczej stabilne.
– Aby zachować margines bezpieczeństwa, często planują na takich terenach budowę lokali o standardzie wyższym niż popularny – dodaje Emil Domeracki.
Ceny działek wymagających więcej pracy, np. w zakresie infrastruktury lub przygotowania prawnego, rosną w tym roku w stolicy o ok. 10–12 proc. Poza Warszawą sytuacja jest spokojniejsza. Dobre grunty są w tym roku średnio wyceniane o 5–6 proc. wyżej niż rok temu. Ale i tam widać coraz więcej zakupowych emocji. Bardzo wzrosło zainteresowanie gruntami w Krakowie, Trójmieście i Łodzi, gdzie duże otwarcie władz na inwestorów i coraz lepsza komunikacja z Warszawą przyciąga spółki mieszkaniowe. Według specjalisty Colliers niewykluczone, że w tych miastach możemy w kolejnych miesiącach obserwować większe ruchy cen w górę. Rozmówcy DGP wskazują jednocześnie, że coraz trudniej, szczególnie w stolicy, jest kupić grunt, który byłby gotowy do natychmiastowej realizacji projektu mieszkaniowego. Znacznie większa jest podaż działek z wadami, np. z koniecznością zmiany przeznaczenia terenu czy problemami z zapewnieniem komunikacji. Ale choć w tej grupie najczęściej zdarzają się cenowe okazje, deweloperzy bardzo ostrożnie podchodzą do ich zakupu, szczególnie jeśli nie są zmuszeni do szybkiego rozbudowania oferty mieszkań.
– Zauważamy, że ze względu na problemy z dostępem do dobrych gruntów deweloperzy coraz chętniej angażują się w projekty na zasadach joint venture. Na 10 prowadzonych teraz przez nas transakcji sześć–siedem inwestycji będzie polegało na wejściu we współpracę z właścicielami gruntów, z którymi deweloperzy będą później dzielić się zyskiem – dodaje szef działu gruntów w Colliers.
Spółki wskazują jednocześnie, że większego wpływu na ich plany powiększania banków ziemi nie będzie miało ewentualne rozszerzenie programu Mieszkanie dla Młodych na lokale z rynku wtórnego. Nieco inaczej sytuację w całej branży ocenia Mateusz Dembiński z agencji JLL.
– Grunty zlokalizowane na obrzeżach dużych miast, gdzie ceny przyszłych mieszkań mieściłyby się w programie MdM, mogłyby w takim przypadku trochę wyhamować popyt. Pamiętajmy jednak, że duża część osób ubiegających się o dofinansowanie chce mieszkać w nowym budownictwie, a więc to wyhamowanie nie byłoby aż tak znaczące – ocenia starszy konsultant w dziale obsługi gruntów inwestycyjnych JLL.

Zainteresowanie działkami wzrosło w stolicy, Krakowie, Trójmieście i Łodzi

MdM za tydzień ponownie w Sejmie

Sejmowe komisje infrastruktury i finansów publicznych najprawdopodobniej 23 czerwca zajmą się projektem nowelizacji ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi, czyli rządowym programem dopłat do kredytów Mieszkanie dla Młodych. Z informacji przekazanych DGP przez Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju wynika, że podtrzyma ono zgodę na rozszerzenie MdM o mieszkania z drugiej ręki. W czasie prac nad projektem w specjalnej sejmowej podkomisji taką poprawkę zaproponował klub poselski Platformy Obywatelskiej. Nie wiadomo, jakie będą limity cenowe metra kwadratowego MdM na rynku wtórnym. W przypadku rynku pierwotnego jest to 110 proc. średniego wskaźnika odtworzeniowego, a dla mieszkań z drugiej ręki posłowie proponują 90 proc. Z wyliczeń Home Broker wynika, że w Warszawie oznaczałoby to teraz limit na poziomie 5390,44 zł. Dla Gdańska limit ten wynosiłby dzisiaj na rynku wtórnym 4338,90 zł. Tymczasem ministerstwo opowiada się za ustaleniem dla lokali używanych tego wskaźnika na poziomie 80 proc.

– Ustalenie limitów cenowych na konserwatywnym poziomie, co w przypadku rynku wtórnego odpowiada zweryfikowanemu w praktyce realizacji programu Rodzina na Swoim współczynnikowi 0,8, zapobiegałoby ewentualnym negatywnym skutkom zwiększenia popytu rynkowego na poziom cen transakcyjnych na rynku wtórnym – tłumaczy Piotr Popa, rzecznik MIR.