Wzrost zainteresowania mieszkaniami sprawia, że ceny nieruchomości rosną – na ich obniżkę nie ma co liczyć – mówią eksperci.

Dwadzieścia tysięcy złotych za metr kwadratowy mieszkania w dobrej lokalizacji w Warszawie to dziś wcale nierzadkie oczekiwanie sprzedających i to w budynkach z lat 50. W ogłoszeniach padło nawet 28 tys. zł za 1 mkw. kawalerki w zrewitalizowanej kamienicy w Śródmieściu.

– Sprzedający, zwłaszcza ci profesjonalni, zauważyli wzrost zainteresowania i próbują wykorzystać sytuację, ale ceny powyżej 20 tys. zł to testowanie rynku – mówi Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

Miasta, w których padły rekordy cen za 1 mkw., to Bydgoszcz (7879 zł), Częstochowa (6667 zł), Katowice (7906 zł), Kraków (11 800 zł), Łódź (7622 zł), Wrocław (10709 zł) i Poznań (10 052 zł). W tym ostatnim poziom 10 tys. zł za 1 mkw. został pokonany po raz pierwszy w historii.

Co się dzieje?

– Na rynek napłynęła pierwsza fala kupujących. To ci, którzy wstrzymywali się z zakupem, licząc na spadki cen, a teraz chcą zdążyć przed uruchomieniem programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Obawiają się, że przy zmniejszonej podaży mieszkań nie dość, że nie będzie w czym wybierać, to jeszcze ceny będą wyższe. Są wśród nich klienci gotówkowi i ci, którzy ze względu na odkręcenie kurków z kredytami odzyskali możliwość pożyczania pieniędzy z banku (odzyskali zdolność kredytową). Druga fala to właśnie beneficjenci wspomnianego kredytu z dopłatami od państwa. Deweloperzy mają podpisane tysiące umów rezerwacyjnych. Jeśli nie stanie się nic niespodziewanego, to po nich przyjdzie trzecia fala. To ci, którzy się na ten kredyt nie załapią, ale spodziewane w tym i kolejnych latach obniżki stóp pozwolą im zaciągnąć kredyt bez dopłat – wyjaśnia Bartosz Turek, główny analityk Hreit.

Zwraca też uwagę na spadek wartości pieniądza. Wylicza, że za 100 zł w III kw. 2006 r. mogliśmy kupić tyle, ile dziś za 177 zł. Przeciętna miesięczna płaca wynosiła wtedy 2600 zł brutto i starczała średnio na trochę ponad 0,5 mkw. mieszkania. Dziś jest to 7178,30 zł i nawet przy cenie 10 tys. zł za 1 mkw. można za nią kupić 0,7 mkw.

Spadków nie będzie

A jak ceny będą się kształtować w przyszłości? Eksperci zwracają uwagę, że to zależy od poziomu inflacji, kosztów budowy, wysokości stóp procentowych. Ważne będzie też zainteresowanie 2-proc. kredytami. – I inflacja. Przy utrzymującej się dwucyfrowej inflacji nie ma co liczyć na spadek cen – uważa prof. Anna Szelągowska ze SGH.

Odpowiedzi na pytanie, jakie będą ceny, można też szukać, analizując, jak zachowywał się polski rynek mieszkaniowy w przeszłości. Choć zdarzały mu się okresy spadków cen, to historia pokazuje, że w dłuższym terminie ceny nieruchomości rosną w tempie przekraczającym inflację o 1–2 pkt proc. rocznie. Stworzony przez analityków NBP indeks cen mieszkań obrazuje, że od III kw. 2006 r. do I kw. 2023 r. mieszkania w siedmiu największych miastach Polski zdrożały o prawie 138 proc.

– Gdyby zmianę tę skorygować o inflację, to okazałoby się, że w badanym okresie mieszkania realnie zdrożały o jedną trzecią. Czyli, że ich ceny rosły co roku o ok. 1,8 pkt proc. bardziej niż tych produktów i usług, które GUS uwzględnia, licząc inflację. Wbrew pozorom tempo wzrostu cen mieszkań nie jest więc w Polsce niezdrowe i oderwane od fundamentów. Rosną ceny materiałów budowlanych, wynagrodzenia pracowników, drożeją grunty, muszą zatem rosnąć też ceny nieruchomości. Oceniając jednak ten wzrost, pamiętajmy o wzroście wynagrodzeń. Póki one rosną w Polsce szybciej niż ceny mieszkań, to i tak jesteśmy w znacznie lepszym położeniu niż obywatele większości krajów europejskich – mówi Bartosz Turek.

W Paryżu mają gorzej

– Młody mieszkaniec Paryża już raczej nie ma szans na to, że kupi sobie mieszkanie. Prawdopodobnie zawsze będzie je wynajmował, a Polak jeszcze tę szansę ma i chciałbym, aby ten czas trwał jak najdłużej – mówił na spotkaniu poświęconym polityce mieszkaniowej Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii.

Expander porównywał ceny mieszkań w Polsce i innych krajach UE.

– Z ostatnich danych, które dotyczą 2022 r., wynika, że w ośmiu krajach UE wzrosty były jeszcze wyższe niż w Polsce. U nas mieszkania w tym czasie zdrożały przeciętnie o 9,3 proc. rok do roku, co daje nam dziewiąte miejsce na 26 krajów. Liderem tych wzrostów w badanym okresie były Chorwacja i Estonia, gdzie ceny skoczyły o 17 proc. Odległe 14. miejsce zajmujemy w porównaniu długoterminowym, czyli od I kw. 2014 r. W Polsce w tym okresie ceny wzrosły o 75 proc., a na Węgrzech czy w Czechach odpowiednio o 199 proc. i 126 proc. Przed dużo większymi wzrostami cen uratowało nas to, że budowaliśmy bardzo dużo mieszkań oraz mieliśmy wyższe niż w większości innych krajów UE oprocentowanie kredytów hipotecznych – wyjaśnia Jarosław Sadowski.

W 2021 r. większe wzrosty cen nieruchomości niż w Polsce odnotowano w 15 krajach UE. Trudno nie dostrzegać, że wielu młodych Polaków ma ten sam problem co młodzi Francuzi czy Węgrzy. Nie mają zdolności kredytowej, często nie stać ich na wynajem. Z ostatnich danych Eurostatu wynika, że już ponad połowa dorosłych Polaków (od 25 do 34 lat) mieszka z rodzicami. To najgorszy wynik od 2005 r. ©℗