Najem instytucjonalny niezbędny dla dalszego rozwoju gospodarki

W zakresie samego rynku PRS (Private Rented Sector – rynek najmu instytucjonalnego), możemy spodziewać się budowy 6–7 tys. nowych mieszkań rocznie. Polska jest bardzo perspektywicznym rynkiem, jeżeli chodzi o najem instytucjonalny. Potrzeba mieszkań jest ogromna i ona po prostu musi zostać wcześniej czy później zaspokojona – mówi Wojciech Caruk, prezes PFR Nieruchomości

Tutaj potrzebne jest spojrzenie bardziej lokalne. Patrząc na średnią, można powiedzieć, że w tej chwili ceny się ustabilizowały. Jeżeli popatrzymy na trendy cykliczne, widoczne na polskim rynku w ostatnich trzech dekadach, to widoczny był dość płaski wzrost, z reguły ok. 0,5 proc. powyżej poziomu inflacji. To, co wydarzyło się ostatnio w Polsce, to sytuacja odbiegająca od normy – w ciągu roku ceny poszły praktycznie pionowo do góry. Jeżeli mówimy o wartościach uśrednionych, to ceny wzrosły o ok. 30 proc. w skali kraju, aczkolwiek są miasta, w których było to 70 proc.

Te potężne wzrosty mają swoje uzasadnienie. Zaczęło się od COVID-19, a później wybuchła wojna. Pojawiła się też Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego, która wpłynęła na ograniczenie zdolności kredytowej części osób zainteresowanych zakupem mieszkania na kredyt. Te wszystkie elementy zachwiały rynkiem. Nie tylko rynkiem PRS i rynkiem wynajmu, lecz także budowlanym i rynkiem materiałów budowlanych. Rekomendacja S spowodowała przesunięcie klientów z części sprzedażowej, deweloperskiej rynku do części wynajmu. Dodatkowo, w krótkim okresie do Polski przyjechało ok. 1 mln uchodźców, którzy również zaczęli szukać mieszkań do wynajęcia. To wszystko sytuacje absolutnie niespotykane. Pytanie, co wydarzy się dalej.

Dlatego rynek najmu instytucjonalnego jest bardzo potrzebny. Stabilizuje inne rynki i ma charakter acykliczny. Widać, że jeżeli coś się dzieje na rynku deweloperskim albo pojawia się napływ uchodźców z zagranicy to rynek najmu instytucjonalnego ma odpowiednie zapasy, dzięki którym może akumulować różne nadwyżki albo niedobory. To jest coś, co daje większą elastyczność i pozwala utrzymać równowagę na rynku czy to wynajmu, czy sprzedaży mieszkań.

Najem instytucjonalny to coś, co daje możliwość usamodzielnienia się i szybszego rozwoju młodym ludziom. Widzimy, że osoby w wieku 24–34 lata to grupa docelowa na tym rynku. Z kolei kredyty hipoteczne są udzielane osobom w wieku 40 lat i nie na okres 30 lat, a np. na 15 lat, bo bank widzi w takiej osobie stabilnego klienta i nie dostrzega zbyt dużego ryzyka. Uważam więc, że nie różnimy się od innych nacji w Europie pod względem oczekiwania własności. To raczej kwestia wieku i możliwości zakupu mieszkania. Jeszcze raz podkreślam, że najem jest naprawdę potrzebny i osobiście bardzo bym chciał, aby nie był traktowany jako nurt równoległy, ale żeby został zauważony jako nurt absolutnie podstawowy, który jest niezbędny do dalszego rozwoju gospodarki.

Rynek najmu instytucjonalnego w Polsce jest obecnie w początkowej fazie rozwoju, to 11–12 tys. mieszkań. Możliwości i potencjał są, ale w tej chwili jest też dużo znaków zapytania związanych ze sferą finansową. Ryzyka widoczne w sektorze finansowym przenoszą się na wszystkie pozostałe branże.

Dotychczas ciężko było rozmawiać o zakupie gotowego budynku czy osiedla, ponieważ deweloperzy mieli kolejkę klientów na nowe mieszkania. Ten trend odwrócił się rok temu, ale trudno powiedzieć, co będzie się działo dalej. Widzimy, że zapotrzebowanie na nowe mieszkania zostało zamrożone. Jest duża grupa ludzi, która wstrzymała się z zakupem mieszkania, licząc na spadki cen. Do tego dochodzą programy rządowe, które na pewno będą miały istotne znaczenie, jeżeli chodzi o popyt i to z kolei spowoduje, że zainteresowanie sprzedażą całych pakietów mieszkań przez deweloperów prawdopodobnie spadnie.

Wydaje się, że w zakresie samego rynku PRS możemy się spodziewać budowy 6–7 tys. nowych mieszkań rocznie. Polska jest bardzo perspektywicznym rynkiem, jeżeli chodzi o najem instytucjonalny. Potrzeba mieszkań jest ogromna i ona po prostu musi zostać wcześniej czy później zaspokojona.

To zależy od tego, czy mówimy o Funduszu Mieszkań na Wynajem czy o Funduszu Mieszkań dla Rozwoju. W przypadku tego ostatniego bardzo często pracujemy z jednostkami samorządu terytorialnego. Jest to model, w którym gminy wnoszą aportem do spółek nieruchomość gruntową, a my organizujemy całą resztę. Kupujemy także nieruchomości od spółek Skarbu Państwa, z kolei od deweloperów pozyskujemy ok. 10 proc. mieszkań. Nie jest to spowodowane tym, że nie chcemy kupować od deweloperów, lecz tym, że historycznie taka możliwość była ograniczona.

Jeżeli chodzi o Fundusz Mieszkań na Wynajem, zdecydowana większość mieszkań jest kupowana od deweloperów, ale trzeba zachować pewien rozsądek przy takich zakupach. Większość naszych dotychczasowych projektów, a jest to 17 lokalizacji, stanowiły właśnie zakupy od deweloperów. Natomiast w przypadku inwestycji, które są w tym momencie w realizacji oraz planowane, to już model, w którym my kupujemy grunt i realizujemy inwestycję de facto jak firma deweloperska. Zlecamy prace renomowanym biurom architektonicznym i projektowym, później szukamy generalnego wykonawcy, nadzorujemy prace i doprowadzamy do pozwolenia na użytkowanie. Jednocześnie rozpoczynamy proces zasiedlania, czyli komercjalizacji.

Staramy się spojrzeć na przyszłość w trochę inny sposób, zwłaszcza jeśli chodzi o Fundusz Mieszkań dla Rozwoju. Obecnie pracujemy w sześciu dużych aglomeracjach, ale od dłuższego czasu widzimy duży potencjał w średnich, a nawet mniejszych miejscowościach.

Wchodzimy też w realizację bardzo dużych projektów. To np. kolejne osiedle w Katowicach, gdzie trwa budowa ponad 500 mieszkań. Bijemy tu nie tylko własny rekord, lecz także rekord rynku PRS, jeżeli chodzi o skalę inwestycji. Inny projekt o podobnej skali to inwestycja we Wrocławiu, ale w planach są jeszcze większe osiedla. Na deskach jest obecnie projekt w Szczecinie na prawie 800 mieszkań.

Należy tu podkreślić, że w przypadku obu funduszy nie korzystamy w żaden sposób ze środków publicznych. Prowadzimy inwestycje w sposób rynkowy.

Dopiero w momencie, kiedy proponowane zmiany wejdą w życie, będzie można mówić o tym, co się wydarzy.

W ostatnim czasie PFR Nieruchomości znalazł się pod ostrzałem w związku z podwyżkami czynszów najmu w nieruchomościach zarządzanych przez fundusz. Co chciałby pan powiedzieć najemcom, którzy czują się dotknięci w związku z podwyżkami?

PFR wyszedł z inicjatywą, zgodnie z którą czynsze najmu w ramach Funduszu Mieszkań dla Rozwoju będą zamrożone do końca 2025 r. Jednocześnie prowadzone są również bardzo intensywne prace nad waloryzacją, w przypadku czynszów najmu w ramach programu „Mieszkanie na start”.

Policzyliśmy, że zmiana cen w zależności od lokalizacji to było średnio od 2 do 4 zł za 1 mkw. A to się przekłada najczęściej na 100 do 250 zł czynszu więcej. Nieprawdziwe są zarzuty, że czynsze wzrosły o 1000, 800 czy 600 zł. Nasi najemcy, uczestnicząc w naborze, a następnie podpisując umowę, znali warunki najmu. A w każdej umowie znajdował się zapis, że co roku czynsz będzie waloryzowany o wskaźnik inflacji.

Rozumiem, że każda waloryzacja, szczególnie w tych trudnych czasach, jest bolesna, ale jednocześnie nasze czynsze najmu są o ok. 20 proc. niższe od średnich rynkowych, a jeżeli doliczymy do tego dopłaty otrzymywane przez najemców, to mowa już o czynszach mniejszych nawet o 40 proc. Trzeba jednak przyznać, że sytuacja wygląda inaczej w dużych aglomeracjach, a inaczej w małych miastach, gdzie ta różnica nie jest już tak duża. W małych miastach rynki najmu są dość płytkie i wyliczanie średniej przy małej ofercie mieszkań na wynajem jest obarczone błędem. Robimy wszystko, żeby uzyskać dyskonto do rynku, ale nie zawsze jest łatwo. To jest też odpowiedź na pytanie, dlaczego nie budujemy wszędzie. Zanim zdecydujemy się na inwestycję, sprawdzamy mniej więcej 100 lokalizacji, żeby upewnić się, że jesteśmy w stanie wybudować mieszkania na wynajem w taki sposób, żeby uzyskać dyskonto do rynku.

To prawda, jednak przy naszym charakterze działalności i przy lokalnej potrzebie wybudowania 30 czy 40 mieszkań trudno jest nam zaproponować partnerowi samorządowemu rozwiązanie, które będzie dla niego atrakcyjne. Trzeba też pamiętać, że są inne programy, które spełniają takie oczekiwania, chociażby programy budownictwa komunalnego. Jedna spółka nie jest w stanie zagospodarować wszystkich potrzeb mieszkaniowych. PFR Nieruchomości stara się przystępować do inwestycji zakładających wybudowanie co najmniej 100 mieszkań. Nie oznacza to jednak, że nie jesteśmy obecni w mniejszych miejscowościach. Obecnie realizujemy projekty w Zgorzelcu, gdzie budujemy 221 mieszkań, czy w Nakle nad Notecią, gdzie powstaje 190 mieszkań. A zrealizowaliśmy już osiedla w Świdniku czy Dębicy.

PARTNER