Ma być więcej gruntów. NIK: Mamy nadpodaż terenów pod zabudowę mieszkaniową

Kontrola NIK wykazała, że mamy nadpodaż terenów pod zabudowę mieszkaniową. Tyle że większość z nich nie tam, gdzie chcą budować inwestorzy.

Lada moment do Sejmu trafi projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.). To realizacja jednego z kamieni milowych przewidzianych w ramach KPO. Dziś tylko 32 proc. powierzchni gmin jest pokrytych planem zagospodarowania przestrzennego. Większość inwestycji jest realizowana na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, które nie wymagają konsultacji społecznych. Rezultat to niewłaściwe lokowanie inwestycji i brak pewności, co pojawi się w sąsiedztwie domu, osiedla, ale też sklepu czy hotelu. Rozlewanie się zabudowy, mieszanie funkcji (np. mieszkalnej z produkcyjną), konflikty sąsiedzkie.

– Powinna być pełna zgoda polityczna, by ten chaos powstrzymać, bo po prawdzie nikt z tym nic dotąd nie zrobił – mówił na wspólnym posiedzeniu sejmowych komisji infrastruktury i samorządu terytorialnego i polityki regionalnej poseł Jan Ardanowski (PiS). Posłowie się spotkali, by wysłuchać informacji NIK, jak 17 wybranych gmin realizuje system planowania przestrzennego. Wnioski są takie, że gminy z tym problemem sobie nie radzą. Po części winne jest obecne prawo, ale kontrola NIK pokazała też, że samorządowcy nieprawidłowo wykorzystują instrumenty, którymi dysponują. Straty sektora publicznego związane z chaosem przestrzennym NIK oszacował na ponad 83 mld zł.

Za dużo czy za mało?

Kontrola NIK dostarczyła jeszcze jednej ważnej informacji. Mamy nadpodaż gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Na koniec 2021 r. przeznaczonych pod nią było 19 proc. powierzchni Polski. Na tym terenie mogłoby zamieszkać od 130 do 200 mln ludzi, podczas gdy Polska liczy sobie 38 mln obywateli. Jednakże deweloperzy domagają się uwolnienia terenów pod zabudowę mieszkaniową. Prezentacja rządowego i opozycyjnych programów mieszkaniowych była dla nich okazją do przypomnienia, co jest potrzebne do poprawy dostępności mieszkań.

– Uwolnijmy tereny pod zabudowę. Zarówno te, które znajdują się w Krajowym Zasobie Nieruchomości i dziś są zarezerwowane wyłącznie pod realizację programu „Mieszkanie plus”, jak i te po niszczejących biurowcach czy sklepach wielkopowierzchniowych. Większa dostępność gruntów to większa dostępność mieszkań i recepta na stabilizację cen – przypominał Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Dlaczego deweloperzy diagnozują niedobór gruntów pod zabudowę mieszkaniową, a NIK nadpodaż?

– Jeśli przyjrzeć się samym danym statystycznym, to rzeczywiście mamy w Polsce nadpodaż gruntów pod zabudowę mieszkaniową. To jest tak, jak z liczbą pustostanów ustaloną przez GUS w ostatnim spisie powszechnym. Teoretycznie mamy ich w Polsce bardzo dużo, bo aż 1,8 mln, ale spora część to opuszczone i nienadające się do zamieszkania rudery. Problem z gruntami pod zabudowę mieszkaniową jest taki, że one są tam, gdzie nikt nie chce budować – mówi Zuzanna Wiak z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

– Jest wiele mniejszych gmin, które przeznaczyły pod zabudowę mieszkaniową sporo gruntów, ale żaden deweloper nie wybierze ich na lokalizację swojej inwestycji, bo nie znajdzie tam nabywców na mieszkania. A inwestorów indywidualnych, którzy zbudowaliby tam domy jednorodzinne, też nie jest tak wielu, by w pełni wykorzystać dostępne tereny pod zabudowę mieszkaniową. Jednak zupełnie inaczej wygląda sytuacja w dużych miastach. Tutaj dostęp do takich gruntów to już problem. Dlatego każda zmiana prawa, która może pomóc w jego rozwiązaniu, jest przez nas oczekiwana – dodaje ekspertka.

Ceny staną czy spadną?

Problem ma rozwiązać przyjęty przez Radę Ministrów projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Minister rozwoju i technologii Waldemar Buda napisał na Twitterze, że dzięki zmianom, które wprowadza procedowana ustawa, będzie o 30 proc. więcej gruntów pod budownictwo w planach zagospodarowania. Skutkiem tego mają być, w jego ocenie, 30 proc. niższe ceny działek. Według deweloperów nie należy się jednak spodziewać, że ceny gruntów spadną. W najlepszym wypadku przestaną rosnąć. Ich zdaniem przy tak wysokiej inflacji i rosnących cenach wszystkiego nie można oczekiwać, że ziemia będzie tanieć.

Kiedy więc odczujemy zmiany w systemie planowania i zagospodarowania?

– Jeśli na opracowanie planów ogólnych gminy mają czas do 2026 r. i dopiero od tego momentu będą one podstawą do wydawania pozwoleń na budowę, do tego musimy doliczyć jeszcze czas na realizację inwestycji, to na efekt przyjdzie czekać latami. Jednak mam nadzieję, że już samo wprowadzenie zmian będzie sygnałem dla wydających pozwolenia na budowę do zmiany podejścia. A to już może zadziałać pozytywnie – ocenia Agata Twardoch, architektka, urbanistka, profesorka w Katedrze Urbanistyki i Planowania Przestrzennego Wydziału Architektury Politechniki Śląskiej.

Plan ogólny podzieli gminę na strefy planistyczne i określi dla każdej z nich katalog dopuszczalnych funkcji. Każda strefa będzie miała określoną maksymalną nadziemną intensywność zabudowy, maksymalną jej wysokość i udział powierzchni biologicznie czynnej. Gminy otrzymają możliwość wyznaczenia obszarów uzupełniania zabudowy i tylko na tych terenach będzie możliwe wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Na pozostałym obszarze nowe obiekty będą mogły być lokalizowane prawie wyłącznie, bo są oczywiście wyjątki, na podstawie planów miejscowych.

Zdaniem samorządowców zrzeszonych w Związku Miast Polskich dotrzymanie terminu wykonania planów ogólnych nie jest jednak możliwe.

– To nie będzie sierpień 2026 r., ale najwcześniej grudzień 2030 r., jeśli te plany mają być wykonane dobrze i z poszanowaniem grosza publicznego. Sporządzenie ich w terminie zaproponowanym przez rząd w KPO spowoduje kumulację w krótkim czasie popytu na usługi urbanistów i skok cen. Tu od razu pojawia się nam druga kwestia, która poza czasem jest dla gmin problemem, czyli właśnie pieniądze. Kwoty zapisane w KPO są niewystarczające. Potrzebujemy na ten cel dwa razy, a może nawet trzy razy więcej. Dużo zależy tu od tego, jaki ostatecznie czas będzie na wykonanie planów – mówi Marek Wójcik, ekspert ds. legislacji Związku Miast Polskich. ©℗