Ceny nieruchomości są kluczową miarą sytuacji gospodarczej kraju – na równi z inflacją, stopą bezrobocia czy dynamiką PKB odzwierciedlają stabilność makroekonomiczną, a w niektórych okresach mogą nawet sygnalizować nadchodzące spowolnienie.
Ich znaczenie uwypuklił ostatni kryzys finansowy, który pokazał, jak gwałtowne wahania cen mieszkań mogą zdestabilizować nie tylko sektor finansowy, ale i całą gospodarkę, wtrącając ją w długotrwałą recesję. Mimo to, jak wskazywał przed dekadą szef australijskiego banku centralnego, informacje, jakie mamy na temat cen nieruchomości, są najsłabszym ogniwem ze wszystkich danych o cenach w kraju. Od tamtego czasu niestety niewiele się zmieniło.
Negatywnym przykładem jest Polska. Główny Urząd Statystyczny publikuje tylko jeden szereg czasowy, a mianowicie „cenę 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania”. Wbrew nazwie nie odzwierciedla on jednak ceny samej nieruchomości, a jedynie koszt jej budowy. Deficyt w danych próbują wypełnić brokerzy oraz NBP, który na podstawie bazy Związku Banków Polskich publikuje co kwartał informacje o cenach mieszkań sprzedanych na rynku pierwotnym i wtórnym w 16 miastach wojewódzkich. Przyczyna takich braków w danych o polskim rynku nieruchomości wyszła na światło dzienne dopiero niedawno i to po części dzięki działaniu Eurostatu.
Unijny urząd statystyczny już od 2001 r. współpracował z państwami członkowskimi nad stworzeniem jednolitego – porównywalnego między krajami – indeksu cen nieruchomości. Prace przyspieszyło pęknięcie bańki na rynku mieszkaniowym w wielu krajach Unii pod koniec poprzedniej dekady. Eurostat ponaglać zaczęła bowiem Komisja Europejska, która potrzebowała spójnych i wiarygodnych danych do analizy nierównowag makroekonomicznych. W rezultacie prace zakończono w 2013 r. i od zeszłego roku co kwartał Eurostat publikuje indeksy cen nieruchomości mieszkalnych (HPI) w krajach Unii w rozbiciu na rynek wtórny i pierwotny. Jeżeli jednak ktoś zajrzy tam, by porównać tempo wzrostu cen w Polsce i w Niemczech, to się rozczaruje. GUS, jako jedyny kraj w Unii, zażądał bowiem utajnienia danych o indeksie HPI przesyłanych do Eurostatu. Dlaczego? Bo Sejm pracuje nad nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami. Chociaż to uzasadnienie brzmi jak słaba wymówka, to prawda jest niestety jeszcze bardziej rozczarowująca.
Aby zrozumieć powód utajniania danych o cenach nieruchomości przez GUS, trzeba się cofnąć do 1997 r. (!) Uchwalona wówczas ustawa o gospodarce nieruchomościami reguluje m.in. waloryzację kwot rozliczeń między Skarbem Państwa a obywatelami. Chodzi na przykład o wypłaty odszkodowań z tytułu wywłaszczonych nieruchomości, ustalania wysokości opłaty adiacenckiej, przeszacowania wartości katastralnych, kosztów konwersji użytkowania wieczystego na prawo własności czy zwrotu subsydiów do zakupu mieszkań udzielanych przez państwo jeszcze w latach 90. Waloryzacja tych kwot miała być dokonywana w oparciu o wskaźniki cen dla różnych kategorii nieruchomości w rozbiciu terytorialnym a ich obliczaniem i publikacją miał zająć się GUS. Do tej pory (!) urząd nie opublikował jednak żadnego z tych indeksów. Oficjalnie przyczyną takiego stanu rzeczy była nieprecyzyjność przepisów, w tym brak wyszczególnienia rodzajów nieruchomości, dla których miały być publikowane wskaźniki. Jeszcze ciekawszy jest jednak inny – teoretycznie przejściowy – zapis tej ustawy. Zgodnie z art. 227 do czasu publikacji wskaźników cen nieruchomości przez GUS waloryzacja miała być dokonywana w oparciu o wskaźnik inflacji. Zgodnie z wykładnią wystarczyłoby zatem opublikowanie wskaźnika cen dla jednej kategorii cen nieruchomości, aby kwoty dla pozostałych typów nieruchomości w ogóle przestały być waloryzowane. I tak przez ostatnie 17 lat GUS nie publikował cen nieruchomości (chociaż zastrzega się, że mógłby to bez problemu robić), a waloryzacja odszkodowań na przykład za wywłaszczenia była liczona w oparciu o wskaźnik inflacji. Aby wykazać absurdalność takiego stanu rzeczy, wystarczy porównać zmiany cen towarów i usług do cen nieruchomości na rynku wtórnym mniejszych miast wojewódzkich w latach 2006–2008 – te pierwsze wzrosły o 7 proc., a drugie według NBP aż o 63 proc.
Sejm zapewne jeszcze w obecnej kadencji zlikwiduje absurdalne przepisy z 1997 r. Można zatem liczyć, że już pod koniec roku poznamy spójne z unijnymi indeks cen nieruchomości HPI dla Polski. Ci ekonomiści, którzy już planują szeroko zakrojone badania porównawcze, będą musieli jednak stonować swój zapał. Według informacji ze strony Eurostatu dane z GUS będą na początku bardzo ubogie: Polska poda tylko szeregi czasowe wstecz do 2010 r., podczas gdy dla innych krajów dane są dostępne od 2005 r.; ceny nieruchomości nie będą odzwierciedlać zmian cen domów, a tylko ceny lokali w budynkach wielomieszkaniowych; nie będzie dostępny podział na ceny na rynku wtórnym i na rynku pierwotnym; natomiast źródłem danych będą rejestry wartości katastralnych – jedno z najgorszych źródeł informacji o wartości nieruchomości. Zapewne ogólnoświatowy trend zapotrzebowania na jak najdokładniejsze dane o sytuacji na rynku nieruchomości dotrze do Polski i wymusi dalsze prace nad tym zagadnieniem w GUS. Trzeba mieć tylko nadzieję, że na kolejny wskaźnik przyjdzie czekać nam krócej niż jedno pokolenie.