Likwidacja użytkowania wieczystego. Gminy wolą stały dochód niż jednorazowy zastrzyk

Według rządu nawet 2,5 mld zł mogą zyskać w tym roku samorządy na likwidacji użytkowania wieczystego. Gminy są jednak przeciwne, bo długofalowo stracą kolejną stałą część swoich dochodów.

Jednorazowy zastrzyk to za mało
Niejasne przepisy

Po tym, jak w 2019 r. na gruntach pod budynkami mieszkalnymi z mocy prawa uwłaszczyli się użytkownicy wieczyści gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi, teraz Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce dać podobne narzędzie przedsiębiorcom czy organizacjom społecznym w odniesieniu do pozostałych nieruchomości. Wszystko za sprawą projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, który ma dać m.in. przedsiębiorcom 12 miesięcy na wystąpienie z żądaniem zawarcia umowy sprzedaży (o uwagach przedsiębiorców pisaliśmy w artykule „Rok na uwłaszczenie to za mało”, DGP nr 8/2023). Będzie to możliwe w przypadku nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste nie wcześniej niż 25 lat od dnia złożenia wniosku. Wyłączone będą również nieruchomości niezabudowane; takie, wobec których toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, czy grunty położone na terenie portów i przystani morskich albo wykorzystywane dla prowadzenia rodzinnego ogrodu działkowego. Co do zasady reforma ma dotyczyć nieruchomości, dla których opłata roczna wynosi dziś 3 proc. ceny nieruchomości. Poza gruntami Skarbu Państwa do samorządów należy dziś ponad 61 tys. ha takich gruntów, które przynoszą rocznie ok. 1 mld zł dochodów.

Jednorazowy zastrzyk to za mało

Uwłaszczenie nie będzie odbywać się z mocy prawa, bo jak twierdzi resort, nie chce przymuszać do niego przedsiębiorców, którzy mogą mieć inne plany inwestycyjne. Jeśli jednak podmiot wystąpi z żądaniem zawarcia umowy, samorząd będzie musiał spełnić to roszczenie. W przypadku nieruchomości stanowiących własność JST cena nie będzie mogła przekroczyć wartości nieruchomości i być mniejsza niż dwudziestokrotność dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej przemnożonej przez wartość nieruchomości określanej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Ministerstwo szacuje, że na taki krok zdecyduje się 15 proc. uprawnionych. Zakładając najniższy poziom opłat, samorządy mają zyskać w 2023 r. łącznie prawie 1,6 mld zł, z czego większość byłaby udziałem miast wojewódzkich (patrz: infografika). Biorąc natomiast pod uwagę cenę na poziomie wartości nieruchomości, to dodatkowy zysk JST sięgnąłby w stosunku do 2022 r. już prawie 2,6 mld zł. Resort szacuje, że jeśli połowa użytkowników wieczystych, która zdecyduje się na wykup nieruchomości, uiści opłatę jednorazowo, a kolejna rozłoży ją na raty na okres nie dłuższy niż 10 lat, to o ubytku dochodów JST będzie można mówić dopiero po upływie tego okresu. - Dla nas nie jest rozwiązaniem to, że w ciągu kilku lat czy jednorazowo otrzymamy skumulowane wpływy w postaci opłaty przekształceniowej. To nie ucieszy żadnego wójta, burmistrza czy prezydenta miasta, ani też żadnego skarbnika, którzy odpowiadają nie tylko za roczne planowanie gospodarki finansowej danej jednostki samorządu terytorialnego, ale i za planowanie wieloletnie - komentuje Piotr Grzelak, wiceprezydent Gdańska i współprzewodniczący zespołu do spraw infrastruktury, urbanistyki i transportu Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego, która zaopiniowała projekt negatywnie.

Lokalni włodarze zwracają uwagę, że likwidacja użytkowania wieczystego to również pozbawienie gmin majątku w postaci nieruchomości gruntowych i kolejne w ostatnich latach pozbawianie JST stałych, przewidywalnych dochodów, nawet jeśli w skali roku nie stanowią one znaczącego elementu budżetu. Dla przykładu w Chorzowie wpływy z opłat za użytkowanie wieczyste wyniosły w zeszłym roku ponad 741 tys. zł, co stanowi 0,13 proc. dochodów własnych, a w 2020 r. było to 2,6 mln zł i 0,54 proc. dochodów własnych. - Uprzejma prośba do rządu, żeby nie kontynuował złych reform. Za każdym razem padają argumenty, że to nieduże kwoty. Czara goryczy przelała się wraz z tą ustawą i drugą, dotyczącą podatku od spadków i darowizn, gdzie kolejny raz uderzono w nasze dochody - komentuje Marek Wójcik ze Związku Miast Polskich (o podwyższeniu kwoty wolnej od podatku od spadków i darowizn pisaliśmy m.in. w artykule „Gminy znowu mogą stracić część dochodów”, DGP nr 13/2023).

Niejasne przepisy

Związek Powiatów Polskich wskazuje również na nieprecyzyjne przepisy mówiące o nieruchomościach gruntowych „wykorzystywanych” albo „niewykorzystywanych” do prowadzenia działalności gospodarczej, dla których różnie ustalana będzie cena wykupu. - Potrzebna jest definicja, sprecyzowanie, co jest nieruchomością wykorzystywaną do prowadzenia działalności gospodarczej, a co nie - podkreśla Przemysław Matysiak z ZPP. I dodaje, że nowe regulacje nie przewidują sytuacji, w której tylko część nieruchomości przeznaczona jest do prowadzenia działalności gospodarczej. ZPP uważa, że rozwiązaniem byłoby połączenie wyceny z rodzajem podatku od nieruchomości, który jest obecnie uiszczany. Powiaty chciałyby również, aby w przypadku gruntów Skarbu Państwa to starostowie w drodze zarządzenia ustalali szczegółowe wytyczne dotyczące sprzedaży nieruchomości na rzecz ich użytkowników wieczystych, a nie wojewodowie, jak to jest zawarte w projekcie ustawy. - Starosta zarządza zasobem nieruchomości Skarbu Państwa w swoim powiecie i wie lepiej, co, gdzie ma i z jakim przeznaczeniem - mówi Przemysław Matysiak. Powiaty chciałyby, aby rola wojewodów została ograniczona do nadzoru i opiniowania zarządzeń wydawanych przez starostę.